土地新政不会刺激楼市

近日，国土部、住建部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了一些优化住房及用地供应结构的措施，以稳定楼市。

其中举措之一是有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模，即对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。

这一办法应当会起到象征性的作用，但中国地产市场的调整不是刚刚发生，而是已经持续几年。在市场刚刚要发生转折的时候，地方政府为了土地财政，加大了供地力度。因此，很多城市出现住房供应偏多（存量）以及出让住宅土地过多（增量）的双重过剩。那么，在这种双重过剩的背景下，要求政府减少或暂停住宅用地供应量是没多大意义的，因为市场本身就缺乏需求，而且大部分开发商资金链紧张，也不能够囤地。

另外一举措是优化住房供应套型，促进用地结构调整。这其中包含了两种情况，一个是对在建商品住房项目，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许对不适应市场需求的住房户型做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。其次，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。

这项举措有人认为有照顾地产商利益之嫌。房地产开发是市场行为，在政府拍卖土地时候，早已对地块的用途做好了规划，地产商在投拍时应该清楚其中的风险，如果说市场遇到了一些波动，政府允许其修改户型，甚至帮助调整规划、改变土地用途，那么，这种迁就可能存在利益输送的道德风险。

土地用途的改变涉及到修改建设规划、土地性质以及其他法律问题，这需要多个部门系统性的配合和变更，那么，主导这种变更的是政府重新规划，土地应该在收回重新规划后再次公开拍卖。

新年以来，各地稳定楼市的举措纷纷出台，包括取消限购，调整公积金政策以及首付比例等。但是，二三线城市供应过剩以及一线大城市供应紧张的格局依然继续，在中国经济“新常态”下，地产业在经济转型中自我消化存量。不管是市场本身，还是转型导向，都不支持楼市继续火热，而是保持平稳健康发展。

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