招商蛇口(001979)：前海土地王的隐忧
招商蛇口，是由招商地产重组而来，头顶国企改革第一股，自贸区第一股等一系列光环，一口气完成了员工持股，资产注入等一系列复杂工作。招商系的市场口碑一直以来都是比较好的，招商局集团在上市首日全部用完三十亿去增持，也是不得不让人服了。虽然大家很难质疑公司的价值，招商蛇口上市以来的接连暴跌的窘境让人无语，究竟公司实情如何，今天小编来看个究竟。
招商蛇口扛鼎力作——海上世界广场一角
蛇口附近商业区
蛇口具备绝佳的地理优势
招商蛇口扛鼎力作——海上世界广场一角（二）
招商蛇口办公室南海意库位于蛇口自由贸易区内，一进入蛇口贸易区，立刻感到一种繁荣，部分地区的发展情况已经跟香港很相似，南海意库是一个类似于创意园区的一个旧改办公区域，招商蛇口就在其中一栋办公楼里面办公，感觉比较低调，保安得知小编是来参加股东大会，让小编免费停车。这个待遇的确还是不错的。
公司大楼外观
公司大楼正在重新装修
刚停好车，就发现停车场刚好有另外一名股东要来参加股东大会，进入办公楼内部发现全部都在装修，顺着指示牌到达四楼会议室门口，发现证券部设了一张桌子在办理股东参会事宜，证代热情地招呼了小编，这一次股东大会是我见过最多股东参加的股东大会，相当多，应该有二十人左右。
蛇口附近都是招商蛇口整体上市的宣传画
指示牌
股东大会现场股东人数相当多
会议流程比较规矩，高管们都很大胆积极回答股东问题，很多股东对公司的信息披露时机失当有怨言，高管们全场就是在做危机公关，为此董秘和董事宣布了一些准备公布的利好。
事实上，公司为了稳定公司股价已经是尽了力，该增持的也是真金白银增持，该争取的也是尽力争取。招商蛇口的最大价值实质上来源于历史遗留的大量前海地块，要把预估土地价值变为真金白银，就要在土地审批开发上面与政府博弈，这样看来招商蛇口股东的利益要取决于深圳政府了。股东都希望前海土地的开发成为一场上市公司与地方政府之间的双赢合作，而不是一个与虎谋皮的隐忧。
笔者会后实地考察了蛇口附近的用地情况，的确以海上世界广场这一扛鼎力作周边，几乎都是招商蛇口的作品，价值的确相当巨大，但与政府分利益实质上是很难的，最后要看深圳市政府的开放程度与魄力，公司取名1979的确没错，因为这只股的潜力就在于深圳的潜力，高管还预测将来招商蛇口会实现逐步的增大邮轮业务和园区业务的营收，但这些业务很大程度也受制于实体经济的景气程度，公司希望通过取得优质地块来抵御市场萧条的风险，这种说法是不是完全靠谱也是见仁见智，但无可否认，招商蛇口在地产股里面也算是最好的标的了。
以下为与高管交流的问答节选
局：请新上任的董事说一说怎么做好一个董事
董事徐永军：董事几方面的事，第一方面就是要代表股东权利，国家法规依据，做一些上市承诺规范以及对经营的一些具体的责任，这是第一件事，第二件事，作为我既是董事会成员又是领导班子，要落实经营的目标对我来说就是两个正事
局：现在这一届董事，通过员工持股计划都有持股？
董秘：在这次整合的时候实现了员工持股计划，涉及的人数有两千多人，在实施员工持股计划的时候，国资委和证监会对于这个持股的人资格会有一些要求，在国资委的层面他不鼓励由招商局派出的董事在员工持股计划里面去持股，这个是有难度的，所以我们员工持股计划实际上不会全部百分之百覆盖我们现有的公司核心人员包括我们高管人员，那么今天也很巧，在座各位看到台上坐的，从左边数过来第一位，黄均隆他在整合前是招商局蛇口工业区股份有限公司的财务总监，又是董事会秘书，还兼了证券事务代表。他辞任以后我接任董事会秘书，我和他呢一直都是整合后的公司的管理团队里面，所以我跟他是参与了员工持股计划，那么中间这么是孙董事长，大家都非常熟悉，因为他是集团派出的董事会成员，他同时也是招商局集团的副总裁所以他是受限的他不能参与员工持股计划里头的，那么经过我们整合以后，向监管部门去申请我们也是做了一些安排，还有两位今天新任的董事呢，刚才发言的徐总是我们的董事，如果今天顺利通过股东大会他就是我们的董事总经理，那么在我旁边的这位刘伟，是我们的董事副总经理也是我们公司的党委书记，那么这两位呢当选董事以后，他们以前任职都不是在招商地产也不是在招商蛇口，所以他们不能参与到这次员工持股计划里，所以台上有5位，中间三位呢这次我也相当于提前披露了，他们以前授权我准备在二级市场上增持股票，他们的钱都已经打到帐上了，我们觉得这也是我们集团领导以及公司领导对公司未来信心的举动，所以这次涉及到在二级市场上将要增持公司股票的有九位领导，为这件事情鼓下掌。
董事长：顺着刘宁的话解释下，我们一直看好招商蛇口，我也一直想买这个股票，但是很无奈，国资委有监管条例，国家公职人员到了招商局，国资委管控的五十三家企业里面他是受管控的，你的薪酬啊，在资本市场上的运作啊，买卖股票都是受限制的，特别是买本公司的股票，我更受限制，这一次经过我们集团的努力，这一次这九位都是以前在集团工作的，这次新加入的董事会监事会相关的人员呢，经过我们监管部门和国资委有关考核局啊，对他们做了充分的沟通，这次允许买了，我们就在二级市场上，通过董秘处她们，一起来办这件事，这两天都在办，信息还没披露，应该是信息还没披露，昨天今天都在办，办完以后披露这件事，今天正好有人问到这个问题了跟大家解释下
董秘：那也就是说通过二级市场上的增持，就能实现我们所有的管理团队的成员都会持有招商蛇口的股份，全部人都会持有
局：面对两大系统性的风险，一个是整个房地产市场的低迷，一个是股市大盘低迷，面对两大系统性的低迷，公司有何应对
董事长：我说一下，房地产低迷，行业低迷不是今天了，股市低迷么是最近这几天。房地产低迷实际上是个产业问题，并不是某个公司的问题，去年中央政府也看到了这个问题，习大大也开会了，政治局会议，经济工作会议也开了，然后特别提到了，房地产去库存，供给侧改革，这些国家的大政策实际各位股东特别我们在这个行业里的管理者已经看到了国家的宏观政策，去库存上提了很多宽松的政策，限购限贷包括资本市场，包括资金的需求。
我觉得国家在政策层面给这个行业极大的支持，这是从政策层面看这个事，实际上房地产要看从产业上来看，无非是三件事，一个是国家政策，一个是供需关系，一个是资金量，现在政策上大家都看得到，很明确就是去库存，房地产的行业健康发展，所以这样去年几大房地产商都是起码单位数的增长，很多都是双位数的增长，政策我觉得是宽松的。从供需关系上来看，主要在一线城市竞争激烈，面粉贵过面包的情况每天都在发生，我们经营班也非常痛苦，去拿一块地，旁边的楼盘卖了，用楼盘价去拿未必拿得到，一线的极其，二线的如果说人口净流量，GDP比较好的城市，主力价格还可以，像我们参与的南京武汉啊合肥啊，产业结构比较合理，人口净流量比较大的城市，房地产价格也是在飙升的，说低迷在三线四城市，在土地资源的配比上，我们有很大的改观，主要集中在一线或者我刚才说的核心二线城市，三四线城市从我们土地储备上看大幅度下降，所以说产业低迷，你这个行业形势不好，不是某一些公司的事情，只能说在低迷的情况下，我们要转型发展，新上市的公司不仅仅是一个房地产公司，还是一个未来还要做服务运营的公司，还要做游轮旅游健康，互联网+的相关产业的公司，所以也看出我们经营班或者董事会在面临房地产市场低迷的情况下，首先要选好城市，投资的location。
最重要的地点，同时做好投资的配额，要做好转型，从产业上来说，如果是说从资本市场来说，股市低迷，确实招商地产也没有本事，产业都控制不了去控制股市，二级市场确实无法控制他，但是就我们公司董事会，或者大股东，经营班子，公司内部员工，刚才董秘也披露了，我们是充满信心的，我们公司两千人买了股票，外边有八间机构投资者，接近一百二十个亿的投资，到我们新的上市公司里面，而且这两千号人或者八间机构都是真金白银的锁定了三年，不能抛售的，所以我也希望今天在做的中小股东不管是一股十股都是我们的老板，大家都要看长远，资本市场的投资大家要看长远，我是对公司充满信心，而且新的上市公司我们对股东也好对资本市场也好是有业绩承诺的，去年的利润我们顺利的完成了。
16年17年都是有业绩承诺的，如果有风风雨雨磕磕坎坎，大股东要拿钱出来补的，所以我是充满了信心，资本市场股市低迷，行业市场我们也控制不了，股市我们更控制不了，我们从来不在二级市场的参与炒作，在上市之后我们承诺，股票跌破发行价，我们拿三十个亿入市，我们大概平均价格是22.9，这一次为了我们九个新到的董事会监事会的成员高管，我们董监高，当然我们个人力量有限，起码我们对公司的愿景是认可的，我也介入跟各位捆绑在一起
其他：孙总是兼前海管委会的领导，目前有一个不确定的是咱们在前海自贸区注入的土地，市场上有一点解读，属性还没确定，孙总介绍下，目前深圳市政府或者前海管理局对土地的属性进展怎么样，另外我们的资产重组等于是新出来的资产有一个评估的，目前这个谈判后面的结果对咱们的公司评估预期是正面的还是不利的，第二个问题问下许总，许总是新来的总经理，我看比较显著的特点是媒体评论是去地产化，这也意味着我们招商蛇口以后会转型，所以也想听下许总对于公司转型，以后三大块主业有什么设想，未来三年转型以后，我看业绩承诺2017年利润100亿，这个三大主业大概会有什么样的比例预期
董事长：第一个问题，我的压力也很大，我也在跟前海局，深圳市谈判，两个层面N多个相关的人政府牵涉到国资委牵涉到前海局牵涉到规划国土局，我们去谈判的时候牵涉的还要多审计局，财政，牵涉的范围比较广比较复杂，目前我们跟深圳市政府谈判还在进行当中，进展良好都是冲好的方向发展，我们跟深圳政府谈判的基本原则早就确立了，有几条，第一条尊重历史，我们04年开发前海，我亲自带队进行开山填海，到07年填海完毕，而且我是所有的土地全是齐全的，我们先拿下来的这是历史这是现实，第二个我跟政府说的是服从规划，规划是政府的公权，当年规划的是港口，今天规划的是商住，这些规划呢作为央企要满足政府的一些规划的要求，不能跟公权去挑战这是第二句话，第三是搁置争议，因为大家土地的利益巨大。
我当然想维护上市公司招商局的利益最大化，最好一分钱不收，政府说不行，我就要补低价，做钉子户了，这就是争议，为什么这么多年没谈下来，因为大家的利益诉求不到一个点上去，第四个是利益共享，就是一人退一步，你那也不能说一分钱不交，工业用地就变成了商用地，政府也没办法向公众交代，但如果就给你点工业地价，招商局从这块地撤出去，我也没办法跟股民交代，最后一句话就是共赢发展，一块来做这件事，在这几大原则下，我们实际上跟政府的谈判就没停过，一直在紧锣密鼓的进行中，开推荐会的时候当时在招商广场请了很多记者，我就跟大家说了下，当时的进展我们跟政府是说增益跟收益部分，原价赔给我，工业用地的地价评估以后赔给我，增值收益四六分，增持收益四六分，两个月之前已经打成了共识了，今天我就在透露点信息，第一步四六分政府去年十一月份就答应了。
今天我们又近了一步，这个地四六分，分完我原价加上四，他有六，这里边实际上是两笔数，这个地价值很大很多时候上千亿的规模，我们就提出来谁也不拿钱，钱数就是股份比例，装一块做这事，从去年十一月份开始和政府谈这个事，所以一开始从增值收益这个问题上，我们艰难的谈判，到这两个月，告诉大家一个好消息，股权解决了，政府答应做控股股东了，说明前海的土地政府那一部分我们来开发了，我控股权要扩大资源，这个事跟政府谈了这么长时间，很痛苦，今天告诉大家一个好消息，控股权拿到了，下一步就开始谈对价了，到底是150块钱还是450块钱，这个就是要跟国土局土地储备中心进行艰苦的谈判了，这里面谈判的细节很多，包括道路调整规划，土地里面配套用地等等都是有利益的，作为谈判代表我要尽量让公司争取更多利益，因为这个东西稍微让一个点就是几十上百亿，所以谈判是非常艰苦的，大家要有点耐心，利益分成拿到了，控股权拿到了，第三就要去拿更多的利益。
许总：去地产化是一个简单描述，大家都知道，纯地产这个行业黄金时代已经过去了，理由也很简单，大家的持有越来越高，中国人的习惯，年轻人能买房就买房，跟国外不太一样，未来发展怎么样做的更好，招商局应该是从综合的来提升一个城市空间，从智能角度，用一个综合的全方位的跨界的多元素的思考，来做我们的业务模式，这就是把简单的去地产化这句话丰富，中国第一个最成功的产业园就是从我们蛇口工业区产生的，这个产业园的成功，标志着他是一种商业模式，这个商业模式背后的故事，就是让这一片土地从简单到丰富，到最后让人们宜居，让居住在这里的人健康舒适。
让这里的产业有良好的产业基础，所以蛇口出了很多优秀的企业，有优秀的一帮人，这个环境我们总结到现在来看这是我们可以从地产作为基础发挥我们三十六年来的园区经验来做一种商业模式，所以我们就把我们的定位作为一个综合性的园区城市升级的专家，并不是我们就不做地产，地产还是一个核心的基础，如果这么做我们有三个基本的定位，一个社区开发，第二个园区，就是综合性的，有酒店居住娱乐，第三个，因为招商局码头是我们很大的优势，我们把货运码头的优势转换成游轮港的优势，这样的话游轮港也是我们的产业之一，就形成了一个清晰的新公司，我们想在未来的三到五年之内，以我们传统的地产为基础，让他的收入，假设一百分。
从百分之70左右到未来的三年左右，降低到百分之六十，把我们的园区从现在的二十左右提升到百分之三十四十左右，把游轮产业从百分之三到五提升到十左右，但是园区这三年发展好了以后会为未来的七八年创造巨大的财富，游轮不是在于利润贡献只有百分之十之内，但是他能带动我们各种人气，把我们的商旅，城市。带动起来。这样的话去地产化是网上一个很口语化的表述，实际上综合性的开发跨界去做打造平台是我们核心。
其他：前海这边使用的土地相对来说比较少，百度地图上只有一个前海湾花园，其他都是一些仓储用地，后续自贸区的建设跟规划，在这些地区我们占得土地里面有多大比例还是仓储类的，有多大比例社区开发
董事长：前海招商局所有的土地你在百度地图上看如果加上西部版区，妈湾五六七号泊位，再加上零号泊位，再加上04年拿到的三点九平方公里，港口加上04年填海的三点九平方公里，这一轮政府在前海的规划里面，尊重历史，现在以港口的业务还是有发展需要，所以在港口这块靠近西侧区域规划没有什么调整，前海土地北侧的港口取消了，现在百度地图上看，实际上不仅仅是前海湾花园。
旁边还有叫做保税物流园区，是国务院发布委08年批给深圳市的是招商局在那开发建设的，当年这个占地100多万平方米，当时作为一个港口的配套设施来做的，港口的货物卸下以后呢，拆装箱要做保税业务，所以当时在全国07年各个 城市都在实施保税物流园区，深圳市也不例外在前海后方建立了一个1.17平方公里的保税物流园区，按照当时发布委批给招商局的是一期工程，二期工程要达到3.7平方公里，当然随着2010年政府对前海进行了重新的规划调整，他要尊重历史，1.17平方公里的保税物流园区是不能动的，是发布委和国务院批的，目前还是保留了这个1.17保税物流园区的规划。然后扩区不在往北和东，我们现在正在做。以后往港口的方向扩，下一步准备摆蛇口集装箱码头，不往前海的规划，前海的规划主要做商铺开发，剩下的招商局在这块可开发的土地是500万平方米，建筑面积
其他：这个都注入到上市公司了是吧
董事长：只能给你个大概，在500到550万平方米，建面，未来在上市公司里面的开发面，这里面整个产品规划你们可以在相关的材料中可以看到，住宅写字楼公寓酒店都包括。
其他：你刚才说的510万的建筑面积，财务上体现是按照现在评估价还是按照原先的原值计算
董事长：当然不可能，我希望补地价减免，但是政府不肯干。
其他：当初评估的14231里面包括五百万平方米包括太子湾，蛇口。三大块地
证券：首先原来14231的评估是为了公司打造跟我们这次没有直接关系，从土地上来讲包括三大块地，中外运呢本身资产不在公司，刚才孙总说的550万是建筑面积，随着谈判的进程慢慢扩大，所以当时我们进行评估的时候面临很多不确定性，所以评估的时候采用了一些技术的手段
其他：他那个价格是按照工业用地价格？
董事长：不可能按工业地价给你评进去的那是犯法的。这个述求是不可能的
其他：那评估的时候有没有转成商业啊，成本价多少都搞不清了
董事长：怎么搞不清当然知道成本价
其他：咱们现在还没谈下来
董事长：评估时点不一样，去年430的评估时点跟今年一月一号评估价格还是一样吗？你还要逼着我往下说呢我就不能往下说了，第二肯定是按照商业地价评的，不可能按照工业低价评估的，但是招商局也好评估公司也好是按照谨慎的原则，你要说到每一块地块，不现实。就一个评估时点的差异你就知道怎么回事了
局：你们盯着深圳这一块地想象空间是非常有限的，这块地怎么评估不是关键。我们这个招商蛇口究竟是自贸区运营商是只有深圳这个地方还是会复制到全国，我们不是在青岛还有，可不可复制。还是深圳这块地吃完了就没了
董事长：我不可能只干自贸区的园区，只不过我们先有了园区，然后我们园区呢在去年年底的时候让国家选中了，进了自贸区，对公司未来的发展提供了很好的支持跟帮助，这一年多由于进了自贸区，公司市值价值都在迅速的提升，但是我们不能下一步在做园区开发的时候自己捆绑起来，作茧自缚，就在自贸区干我也不能这么干，园区开发园区运营，我们选择产业聚集的城市，吸附力的城市，人口净流量的城市，GDP表现比较好的城市那我们就介入，如果有自贸区的项目当然喜欢啦，但是不是只去自贸区。像青岛厦门，我们都进了，拿了城市综合体也好城建开发也好也都是在自贸区里面并不是说我们只在自贸区的地开发，这不现实
其他：公司复牌开始股价一直暴跌，不知道在财务方面2016年三月到六月，可能也见不到这个1400亿进入我们资本公积金，可能进不了，是不是我们为了应付国资委的检查把这个往下调，因为我是央企工作的，是不是要调低这个东西成绩更高一点，那是我们的损失，我是二级市场投资者，第二点我问下董秘，这种危机公关意识在我们2015年12月30号公司上市以来为什么不把一月份所做的很多事情把他提早在2015年12月31 号做出来，20号进入市场我了解，我也相信你们的尽心，我们怎么会对危机公关意识报以信心？
董秘：我先回答第二个问题，作为危机公关我自信我做的比别人好，你知道我们从30号下跌以来暴跌的真实原因吗？因为我们这次整体上市的方案特点在于我们有23.6元，这个23.6不管大家信不信大部分人都是认可的，所以前期四月三号停牌以后我们九月二十四号复盘我们只跌了一个跌停，马上收红了，为什么呢？有大量的资金股东进去了，有很多公募基金，大家都认可这个市场是有一个套利的公式的深入民心，你如果不知道就没有资格说我没有危机公关，9月24号复盘以后跌了一个跌停，当时复盘的很多公司都五个跌停，招商能够稳住一个是大家都资产公司有信心，而且大家也都认定这个套利的公式是成立的，因为23.6相当于招商地产原来没有合并的时候是33.78的价格，。所以才会到45我们才停下来，12月7号停盘，如果没有市场的力量，怎么能够股票推到45停下来，30号我们的股东大量的获利盘，他是通过融资融券账户买的，他一定是要离场，有一部分他本来想在45之前离场，但是当时万科举牌，房地产股票一直往前走，所以招商地产大家都很认可，所以大家都存有一种失望认为到了30号，因为我们当时挂牌，整个进程非常快，大家也在猜什么时候，新股发行总会有一个惯性往上走，这个时候离场是最好的，但是30号的时候市场不太好，我们还有一种情况，这次有个创新，B股灭掉，B股的股东是境外身份没有A股账户的，所以他很可能当我停牌的这段时间汇率在波动这部分的B股股东是没有安全感的，所以只要把股东账户换成特A账户的，他迫于汇率的风险他一定是急于抛掉以后，所以30号有两个因素，我们已经做了股东分析，我们能拿到停牌前股东名册，也能拿到31号股东名册，也能拿到今天在做各位的股东名册，所以在30号我们看到市场波动的情况下，我们还是进去了，我们整个交易均价是22.5所以招商局已经尽力了
其他：我可以理解22块招商进场，但是我不能理解大部分的股民对净资产收益没有进行公开很侧重的表述，净资产哪怕是账面净资产也应该跟我们说清楚
董秘：我们对外披露全部是按照深交所的要求，2015年年度的数据招商局蛇口工业区有限公司是没有做全年的但是我们在1月7号的时候我们做了业绩盈利的快报。我们其实是一个很特殊的案例。蛇口工业区净资产是比较小的。
来源：微信公众号——局外人（ID：juwairennet）
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（作者：局外人 ）