财政部：二套房超90平减按2%征契税，北上广深除外

2月19日，据财政部网站消息，财政部、国家税务总局、住建部联合印发《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，通知指出：

1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

3、个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

4、北上广深圳市暂不实施二套房契税、营业税优惠政策。

英大证券首席经济学家李大霄认为，减少交易成本是非常正确的方向，利于房地产去库存，利于稳定房地产市场，对于稳定经济及股市也有非常重要的意义。

（注：二套房优惠北上广深除外）

解读

广发地产：继非限购城市下调首付比例后，中央层面再出税收优惠政策，符合市场预期。此次契税和营业税的优惠有利于促进需求加快入市，考虑到重点城市房屋总价相对较高，税收减免相对家庭收入更为明显，预计房屋总价较高的重点城市更加受益（二线城市改善性需求更为敏感）。同时政策继续强调分类调控的思想，一线城市不实施非首套住房契税优惠政策以及营业税优惠政策，主要是考虑到目前一线城市住宅去化周期已经降至8个月左右，房价上涨压力较大。

总体来看，首付比例下调配合税收优惠，将会促进改善性需求加快入市，重点二线城市更加受益，但考虑到此次新政出台时间点正好是行业小周期景气高点，政策的边际效应或许没有预期中的那么大。投资层面上，我们继续看好在政策面与基本面阶段性共振的情况下，主流地产股阶段性超额收益，建议关注保利地产、招商蛇口、中南 建设、阳光城、泰禾集团、荣盛发展以及首开股份等。在地产转型股方面， 继续关注广东明珠、海德股份、浙江广厦、广宇集团、万通地产以及卧龙 地产。国企改革标的建议关注嘉宝集团、京投银泰以及嘉凯城。

民生证券宏观分析师朱振鑫：结构性的降低交易环节税费、增加持有环节税费是房地产政策调整的大方向，有利于支持合理购房需求，加快去库存。去库存，不会带来全国性的房价上涨，但一线城市在政策放松预期、信贷放量的带动下可能继续强势，尤其是北京这样在上一轮上涨中相对滞后的城市。

社科院财经战略研究院研究员蒋震：这说明各个地区供需特点并不一样，国家开始差别调控，不像过去那样一刀切。一线城市要保持稳定，一线之外、二线城市以下的加大政策优惠力度来促进整个房地产需求的释放，来加速房地产去库存进度。税收政策往往是一系列政策的开始，预计未来还会继续出台相关政策。

通知全文如下：

关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知    

财税[2016]23号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局、住房城乡建设厅（建委、房地局），西藏、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局、建设局：　　

根据国务院有关部署，现就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策通知如下：　　

一、关于契税政策　　

（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。　　

（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。　　

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。　　

（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。　　

按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。　　

（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。　　

二、关于营业税政策　　

个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。　　

办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。　　

三、关于实施范围　　

北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。　　

上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。　　

本通知自2016年2月22日起执行。　

财政部 国家税务总局 住房城乡建设部　　           

2016年2月17日    

（作者：21Plus 编辑：曾静娇）

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