物权法下如何打开封闭小区？

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》2月21日印发，文件指出，我国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。

文件发布后，关于小区内部道路为业主私有财产不可侵犯的争议四起，21世纪经济报道记者就此采访了相关物权法专家。

封闭小区道路公共化涉及权利转移

“这是一份全国性的宏观指导文件，对于地方政府来说，一定要按照物权法规定的程序、要求开放封闭小区”，物权法专家、武汉大学法学院教授孟勤国说。

物权法第73条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

应该如何理解“建筑区划内的道路，属于业主共有”？“道路占用土地的所有权归国家所有，但使用权归业主所有，道路上铺筑的水泥混凝土、沥青，栽种的草木的所有权归业主所有。”孟勤国说。

这意味着，《意见》中提出的“已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”，势必带来小区内部道路相关所有权和使用权的转移。

物权法下如何打开封闭小区？

孟勤国认为，这种转移在物权法框架下有两种解决方式：第一种是业主与地方政府协商同意开放封闭小区。

物权法第76条规定了7种由业主共同决定的事项，其中“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”、“改建、重建建筑物及其附属设施”两项，“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。其他5种事项，“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。

如果业主不同意，地方政府只能以征收、征用方式，在进行补偿的前提下，打开封闭小区。“除此之外，没有第三种办法。”他说。

公摊和车位问题

“现在的商品房小区，一般都包含一定的公摊面积，这其中就包括小区内部道路、绿地等”，中国政法大学副教授朱巍说，内部道路公共化，势必涉及已包含在购房者房款中的公摊费用如何让渡问题。

现实中纠纷频发的小区车位问题，或许也将在封闭小区开放化过程中更加复杂。物权法第74条专门规定了小区车位、车库的所有权。其规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

物权法制定时曾参与车位问题专门调研的朱巍说，封闭小区道路公共化后，除了将侵占本就紧张的小区业主车位，而且公共道路路边车位的所有权、管理权、收益用途等都将发生改变。

在物权法的业主所有权规定中，存在“建筑区划”这一前提条件。“建筑区划是一个前置概念，物权法第六章规定的业主的建筑物区分所有权，都是在建筑区划的范围内才享有。”北京大学法学院教授常鹏翱说。

实践中，建筑区划并未被法律法规明确范围，不仅法律界定上存在争议，规划建设管理也牵涉国土与住建两个不同部门。“如果以后的住宅小区都是开放式的，没有围墙了，如何划分建筑区划，可能就需要做些技术性的调整”，常鹏翱说。

（编辑：吴红缨）

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