过去的两个月，除了春节楼市观察外，几乎没写任何东西，但市场却很不平静：一方面是以京沪深为代表的热点城市，房价快速上涨；一方面是政策走向的波云诡谲，严查首付贷、调控可能升级作为房地产业的从业者，近期接触到越来越多该不该或怎么买房的提问，资产贬值忧虑、加杠杆是普遍共识。这是我对帝都楼走势的看法和建议，供焦虑者们参考。1.两...
过去的两个月，除了春节楼市观察外，几乎没写任何东西，但市场却很不平静：一方面是以京沪深为代表的热点城市，房价快速上涨；一方面是政策走向的波云诡谲，严查首付贷、调控可能升级作为房地产业的从业者，近期接触到越来越多该不该或怎么买房的提问，资产贬值忧虑、加杠杆是普遍共识。这是我对帝都楼走势的看法和建议，供焦虑者们参考。
1. 两个案例：改善需求深度焦虑几乎旷工去看房，但也有人卖掉唯一住房准备租房
笔者近期接触了两个案例（数据为概数，不一定准确），一个是近一两年很普遍的改善性需求（始于2014年末的京沪等地房价快速上涨，跟当年9月对二套房首付比例认定规则放松密切相关），位于魔都，现有一套近90平的两居，带着孩子跟父母一起住。本来换房没有那么急迫，但看着上海房价涨幅加快就不淡定了。有个周末看了3套房，其中2套很快卖掉，后一周更是开始请假看房，眼看着目标房源一周内报价上涨三五十万（总价约400-500万）。最终托朋友在一个预计3月底开盘的新盘排了个号，预计购房总价从原来的400+变成近600（提高了20%以上）。在看房的同时，又恰逢两会前夕，各种加强调控的声音不断出现，看了无数篇分析房价涨跌的文章，虽然还没买但担心成为最后接盘侠，很是焦虑。
另一个案例在北京，去年底看了一套新房（市场价约600万），打算卖掉现有房产（当时市场价约260万）改善，但因为总价过高、按揭压力太大而作罢。近期突然告诉我，现有房产从去年底260万涨到370万，涨到觉得不卖不行（觉得不久就会有大调整），已经签了买卖合同。这只是在东五环附件一套完全没有学区概念的小两居而已。他卖之后打算去西城、海淀买个200万的学区（目标应该是单价近10万但面积很小几乎没法住的那种房子），挂户口拿上学资格。另外租房住，剩余资金拿来做些风险偏大但可能更长远的投资，比如股票，或留作几年后创业、去其他城市（比如海南）等。
2. 我的解读：对房价趋势判断存在差异是交易发生的前提，深层次原因是不同人需求和收入资产状况的不同
任何一笔交易的发生，总有买方和卖方，特别是二手房市场，买卖双方交易的目的和对市场的判断各不相同：卖方可能是因为觉得再拿在手上就会贬值，可能是需要更多资金买另一套房，可能是在房产和其他类资产的配置，也可能是像我那位朋友单纯觉得价格涨到不卖不行，对下半年走势不乐观；买方可能是因为单纯的居住需要（比如家庭人口增多，比如教育、落户等），可能是看着涨的太快激发出来或提早释放的需求（比如魔都那位朋友），可能是纯粹的买涨不买跌（类似股市）.......
比如前面那个打算卖了房以后租房住的朋友，能获得更多的现金、更低的负债和投资空间，或许能让生活更从容。这样的选择非常大胆，或许会遭到绝大多数人的质疑，但只要我那位朋友能够通过自己的操作获得居住和工作自由度的提升，旁人也不好说他的选择是错的。
正是由于目的和看法不同，才导致同一时点，不同人群对同一套房的价值判断不一样，才有买卖的发生。更深层次的原因是，每个人都有自己的阅历、思维方式、资产、职业、目前持有或是否买房的状况，因此在看房价趋势时，角度和逻辑完全不一样。认识到这一点，有利于让我们更好地跟人讨论房产形势。希望包括我在内的所谓专业人士，与人讨论房价问题时，多一些通融，少一些绝对。毕竟“人上一百，形形色色”，期望一个看法和策略适应所有人是不可能的。
3. 未来展望：不论你有啥打算，坚持或许是应对当前混沌现象唯一能做的事
说完两个现象和解释后，还是要大胆的说说我对形势的看法，即使可能有错。半年前我预测北京房价时，说了利好之后又说利空，这次我想说三个可能（预测仅限北京）：
情形一：如果规律重演的话，最大的可能性是房价上涨一段时间后再度低迷，但低迷期的跌幅少于涨幅。现在很有可能处于上涨的末期，估计今年四季度进入盘整期，明年二三季度价格可能达到最低点，但这个低点很难比今天低。我估计这种趋势的可能性是50%（纯粹拍脑袋）。
情形二：以上预测建立在没有大力度抑制政策、中国经济转型能合理进行的前提下。这两个前提都可能变化，两会期间热点城市收紧政策的说法很多，京沪等地政策在二季度从严的可能性很大（比如始于2014年的二套房认定标准放松、首付降低等政策，如果再度收紧，对市场影响将十分明显，今天就有媒体报道说上海准备将二套房首付提高到70%，不知真假）。
另一方面，经济低迷似乎仍在继续，或许今年GDP继续下滑的可能性更大。
我估计调整幅度大于情形一的可能性是30%（严厉的调控政策或经济下行预期增强，可能导致北京的房价调整提前到来）。另外，深圳作为近一轮涨幅最大的城市，投资性购房比例较高，近期也有放缓态势，帝都楼市会否受到波及值得进一步观察。
还有一种可能情形，房价上涨的趋势继续，资金推动牛市维持更长时间，比如如果2016年的二手房交易量与去年持平（比如月均2万套），估计价格可能涨到2017年中甚至更久（我们有个简单判断，如果北京二手房交易量持续3个月高于1万套，房价上涨；反之亦然）。我估计这个可能性只有20%。
说了好、中、差三种情形，对于有意买房者来讲，我唯一确定的建议是，强烈建议你看清楚了再做决定（至少过了三月吧），毕竟近期局势让人心慌，心慌的时候不容易做出理性的选择。可以用这段时间多看看房价数据、多看看目标区域和小区，做好买房的功课。目标越清晰，越容易做更正确的选择。如果没有过去几个月就开始看房并深入了解目标区域房价、搞清楚自己的需求，尽量不要马上做出买房决策。房产买卖是个复杂的事情，即使北京房价过去一年涨幅不少，但也有不少区域价格几乎不动，不少新房价格也不太动，搞清楚自己的需求和目标区域房价，对做出正确选择非常重要。
任何一种选择，都有踏错的可能。买了可能跌、不买可能继续涨，你可以比较下哪种情况下你更能承受，或许就有答案了。每个人都想跑赢大市，只是这样太难了，但求不明显跑输吧。痛苦来自于预期与现实的差距，不能改变现实，只好降低预期。
或许这只是鸡汤，供大家参考。
来源：微信公众号——房产不是东西（ID：fangchanbushidongxi）
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（编辑：黎雨桐）
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