深圳楼市现周期性调整，绝不止调控降温

风向逆转时，反应最快的总是那些投资客和二手房业主。

进入4月，深圳多个片区的二手房报价出现下调，抱有投资目的者更是希望快走为上；中介和开发商圈内，看空指数和氛围也越来越重，反映在市场表现上，就是新房成交已连续5周下滑，价格也停滞不前。

而被误伤的则是那些刚需和换房客。由于“3·25”新政要求过去两年内有贷款记录的人首付提高至四成，很多人就是付不起那多出来的一成，被拦在了楼市之外，买方违约骤然增多。

由去年“3·30”催生的火热，此刻正由“3·25”带入调整，深圳楼市也仍然走不出政策性波动的怪圈。在这背后，楼市供应的死结仍未打开。

市场降温成交下滑

“3.·25”调控政策落地，观望情绪浓厚的深圳楼市进一步降温。

深圳中原表示，由于入市门槛明显提高，部分失去购房资格的刚需客不得不暂时放缓置业计划，或转向临深片区，其他客户则对市场保持更为谨慎的态度。

根据深圳中原研究中心的监测，规土委数据显示上周（3.28-4.3）一手住宅成交652套，成交面积约7.05万平米，分别下滑16%和15.7%，新房成交面积已连续五周下滑，不及春节前成交量的一半。

上周一手成交价格约为4.96万/平方米，环比下降7.6%。不过，成交均价受到成交结构影响，单周价格参考意义有限。

从推盘来看，上周（3.27-4.3）有3个项目入市，总计推售395套房，大幅低于上周的1520套。实际上，继“3·25新政”以来，新房的入市速度与成交量较之前回落幅度较大，市场降温明显。

深圳多家中介机构认为，在经济持续下滑和外围经济震荡的情况下，预计未来一线楼市将会进入调整阶段，新房入市量与成交量将会持续处于低位。

二手房市场表现更为明显。上周（3.28-4.3）二手住宅共成交4799套，环比上升33.27%，但这是由于4月1日评估价上调前的最后一周过户量井喷，最末2天日均过户超过千套。随着新政实施，预计未来一段时间内成交量将会有所调整。

更明显的是，二手房业主持续下调放盘价格，深圳中原报价指数上周已降至32.51%，较前一周下跌5.6%。紧逼30%的枯荣线。市场购房情绪逐渐转淡，深圳中原经理指数本周跌破50%枯荣线。

全市超过六成二手房板块在下调报价，各片区业主加紧降价抛售。其中南山南区和南山北区降幅分别为1.9%、1.7%。福田竹子林片区连续4周下调报价，上周降幅达3.4%；长城大厦片区业主下调6.1%。同时，前期涨幅较大的龙华区下调0.2%，已经连续5周下调报价；坂田区的业主报价也连续4周下调，跌幅扩大至1.7%。从业主报价的房源占比来看，近三成房源的业主报价下调幅度在1%-5%之间。

周期性调整已至

种种迹象显示，调控新政立竿见影，深圳楼市已步入调整期。

深圳中原指出，过去一个月来，国际评级机构接连下调中国评级展望。3月初，穆迪下调中国主权信用评级展望和71家企业的评级展望。4月初，标普也下调了中国主权信用评级展望至负面，同时下调香港评级展望至负面。

最近外围经济数据与金融数据均表明，我国经济仍然在筑底，在此情况下，严厉的调控政策将会带动大量资金快速离开一线楼市，未来一线楼市将会面临较大挑战，逐渐进入调整期。

第一太平戴维斯报告也认为，在今年市场调控的基调下，房地产新政对地产市场会有多方面影响；深圳的普通住宅市场一二手成交均价和成交量将有所波动。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰进一步指出，新政落地后购买力预计将会减少三分之一，半年内将会对深圳房价产生影响。

压力较大的是那些库存大、位置远的片区。据美联物业统计，截至3月29日，深圳全市住宅库存为32482套，较2015年底减少5084套，整体库存压力小。但也存在个别区域库存较高的情况，2015年底龙岗库存为11415套，截至2016年3月29日增加至12737套，占据全市库存的四成。

值得关注的是，在深圳新政二套房首付比例提高到四成后，二手房买方违约现象开始增多，买家预期已变。

“买方要求解除合同的咨询量确实在增加，特别在4月1日二手房交易评估价格大幅上调之后，更为常见。”广东信荣律师事务所主任张茂荣称，买方违约现象中，一种是刚需买方确实承担不了多一成首付款，另一种是具备支付能力的购房者因预期房价将会下跌，有意借助新政放弃购房。

张茂荣认为，买方不想继续购买更多是基于对房价下跌的预期。

打开供应的死结？

暂时的调整并没有吓怕那些持续看好深圳的投资者，大部分深圳业内人士仍认为，调整期的到来，对自住甚至投资购房而言是个机会，可以淘到“笋盘”；未来，深圳房价还将上涨。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，从深圳楼市十几年的调控历程看，管控需求，从来都是扬汤止沸，暂时的下行之后，是更加剧烈的上扬。背后的逻辑是，供应一直太弱，需求一直太强。平均每年60万人口的净流入，但每年仅为京沪穗大约二分之一到三分之一的供应面，捉襟见肘。

综合深圳近期的新政，宋丁认为，政府可能是想利用管控需求的、大约半年到一年的时间窗，先行稳住市场，稳住成交量、房价，力争在此期间通过多种渠道、多种策略快速推进供应量和供应速度，从而根本上扭转深圳楼市长期以来严重的供不应求关系，创造供需关系的战略平衡。

如何增加供应？深圳市委书记马兴瑞祭出的是保障房、新地供应以及填海计划。

“十三五”规划中，深圳计划开发40万套保障房，实际供应35万套。但深圳业内人士认为，实际落实20万套左右应该没问题，平均每年4万套，是深圳2014年全年的新商品住房成交量。

马兴瑞还宣布，未来深圳将填海55平方公里。事实上，多年来深圳一直在填海，后海片区就是填出来的新城区，如果新增55平方公里的巨量空间，对于严重缺地的深圳来说，将有深重影响。但这一措施，短期内难以实现。

宋丁还指出，多年来，由于4亿多平方米违建的存在，说“深圳没地了”，成了一句谎话。深圳三十多年中盖了近9亿平方米建筑，其中4亿违建就占了43%。按照深圳市委市政府的统一部署，未来五年内要减少2亿平方米违建。具体分析，2亿平方米中真正属于居住类的违建大约有3500万平方米。

假定上述加大供应的诸多措施能够顺利实现，深圳楼市每年可能形成大约20万至30万套的一二手房交易量，深圳的供需平衡格局可以预期。

实际上，从供需关系来看，高速上涨的房价正在损害深圳这个城市的竞争力。多位制造业从业人士指出，外来务工人员和低收入群体的生活成本上升，进城发展的边际效益下降，会导致人口流出风险。深圳现在的繁荣是建立在人口流入的前提下，房价也是建立在人口的基础上。一旦人口流出，深圳除了房地产泡沫外，还有可能导致大量企业因招工难从而被迫迁移。

在华南一家大型开发商人士看来，暴涨暴跌的市场并不是一个好的市场，反而像广州这样房价表现温和的城市，对开发商来说，每年可以保证一定的项目储备，一定的房价涨幅，从而可以长远发展；对买方来说，购房负担也相对较小。这才是健康有序的市场。

未来，深圳会变成这样的城市吗？(编辑 骆轶琪)

21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。