差别化住房信贷与土地市场“去杠杆”是此次调控的主要内容。
8月12日南京、苏州将同时实施楼市调控新政。这预示着长三角地区二线城市调控正式启幕。从两个城市的政策内容来看，差别化住房信贷与土地市场“去杠杆”是此次调控的主要内容。
一名在苏州有项目位于限购区域的房企营销负责人表示，目前还在关注市场变化，然后再评估后期的政策影响。
上海中原地产市场分析师卢文曦直指新政心理作用大于实际作用；同策咨询研究部总监张宏伟则指出，“日光盘”频现与“地王”频现的市场背景下，增加土地供应才为解决市场供求紧张的市场化有效措施，政府在此前的文件中提过目标，但实际增加多少还有待进一步观察。
业内人士预判，在调控政策干预下，楼市成交量会出现回落，回归到合理的交易区间。
新政心理影响大于实际作用？
苏州市政府出台了《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》。新政指出：①非本市户籍居民购买第一套住房，不受任何限制。非本市户籍购买第二套住房，必须提供缴纳证明或社保证明。②居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%；居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。
南京也同时发布了楼市调控政策。首套房首付25%（高淳、溧水20%）不变；对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的家庭最低首付款比例调整为不低于35%（除高淳、溧水）；拥有1套住房贷款未结清的家庭最低首付款比例调整为不低于50%（除高淳、溧水）。
两个城市同时出台调控文件，某种程度来看，抑制资金流向晚出政策的城市，抑制投资投机力量。现在来看，二线城市重启调控政策也是政策风向的转变。自9.30以来政策一直从“松”，而目前开始从“紧”。也给其他有调控压力的城市开了头，不排除其他房价涨幅过快城市效仿。
卢文曦指出，苏州、南京都是今年房价涨幅相当快的城市，涨幅甚至超过一线城市，而且近期楼市高亢温度衍生到土地市场，土地市场高烧不退加重市场恐慌心理，短期内房价过快上涨不利于楼市健康发展。尽管苏州和南京对土拍市场有过调控手段，但过于温和，并没有起到预期效果。因此这次政策出台可以说意料之中。从时间节点来看，正好处于“金九银十”当口，给过热的楼市降温，以防市场面临失控风险。
卢文曦从政策力度分析指出，调控的心理影响会稍大于实际作用，“二套房首付比例由4成上升到5成，对于有能力购买二套房的客户来讲，这一成的差距并不会带来太大影响”。苏州重启限购，政策力度上比南京稍大些。不过限购的门槛不是很高，只要提供1年社保，从苏州购房客群比例来看，本地客可以占7成以上，交易量出现大幅回落的可能性不高。
土地市场“去杠杆”
近期上海土地市场依旧高温难退，调控压力又在增加中，但分析认为，近期上海继续出台调控政策的可能性不高。3.25政策落地还不到半年，从历史调控来看，半年之内连下两道调控令的情况并不多。当然这并不意味放任楼市高烧下去。因为这一轮楼市走强是从土地市场开始的，所以不排除对土拍市场加强监管力度。其次，从“去杠杆”的角度，可能对今后信贷方面管控会比现在严格。总体来看，是让楼市回归合理交易。
张宏伟指出，这次调控政策的执行力度，也是影响未来南京供求关系走势尤其是房价走势的关键因素。从本次政策内容来看，只是改变土地的竞价方式，很难有太大效果。又比如，苏州政府确实定了400公顷土地供应的目标，但实际增加多少还有待进一步观察。
多名业内人士认为，对于南京土地市场来讲，除了增加土地供应之外，还需要通过提高土地出让金的首付比例，降杠杆控制“地王”带来的潜在系统性风险，也需要对于房企拿地场外配资进行监管。同时，对土地出让金支付的时间进行限定，对于拿地后项目开展进程中的关键时间点进行限定，才能够有效控制地王。并且在提高土地出让金首付比例之后，也可以效仿苏州的政策，缩短土地出让金付款期限等，为土地市场降温。
张宏伟认为，从提升土地出让金首付比例的角度来看，表面上来看，对于拿地企业来讲首付比例和拿地门槛提升了，但这并不构成房企拿地的土地出让金首付比例的实质性提高。开发商有可能据此囤地。建议对于拿地后项目的开工时间、达到预售条件的时间、竣工时间等关键时间点进行限定，比如半年内必须开工，一年内必须达到预售条件等等，这样开发商也就没有囤地的借口了。
克尔瑞研究中心分析师杨科伟指出，总体来看，此次 “苏15条”并不像之前网传的那样严格，倒显得“相当宽松”。对于市场产生实际影响来说，政策风向的转变传达出的“控制房价飞涨，楼市回归理性”的信号更有意义。特别是在合肥、南京、厦门均出台限贷政策之后，在管理层释放要“抑制资产泡沫”总基调下，接下来或将有更多热点二线城市采取进一步措施抑制房地产市场非理性增长。
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（编辑：骆轶琪）
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