卡位国家战略：华夏幸福销售额增逾七成稳坐前十

恰逢地产板块频频引发A股市场行情，“非典型性房企”华夏幸福（600340.SH）发布半年成绩单。

笔者查阅相关数据，上半年华夏幸福实现销售额584.78亿，同比大增75%。

这也是华夏幸福销售额及销售排名再创历史新高，位列行业TOP7，相较去年同期再提升3名。同期，实现归属母公司所有者的净利润39.57亿元，净利润持续高速增长，增速30.5%，净利润增速高居行业前列。

作为一家独特的“非典型性房企”，2016年上半年，华夏幸福实现产业发展服务收入76.59亿，同比大幅增长69.4%。

更为重要的是，华夏幸福产业新城建设顺应国家经济和政策发展趋势成功卡位，成为多项国家级战略政策红利的获益者。

“华夏幸福产业新城模式已成熟，在环京津冀区域已成功卡位，长江经济带和一带一路布局有望乘着政策东风和公司多年积累的经验和资源实现快速扩张；随着公司廊涿固保城际铁路的承建，有望催化公司环北京区域产业新城的价值兑现。”安信证券分析师陈天诚指出。

受访的投行人士认为，上半年华夏幸福已完成全年销售目标67%，超额完成870亿的全年目标属大概率事件，全年千亿销售可期。

模式成功“复制”

与普通房地产开发商不同，华夏幸福以创新驱动作为发展引擎，成为产业新城模式运营的标杆。产业新城运营，不仅仅只是拿地开发，而是要以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体，为城市量身定制开发策略，完整化、系统性地构建产业新城建设发展的整体路径，实现城市与产业的融合发展。

2016年上半年，在进一步拓展持续深耕京津冀的同时，华夏幸福逐步将业务拓展至长江经济带和珠三角，开启全面环绕国内外一线城市的卫星城布局。

今年上半年，苏家屯、怀来、霸州、嘉善、香河、永清实现签约投资额达到公司总签约投资额44%，其中，苏家屯实现签约投资额112.25亿，占公司总签约投资额19.3%，成为仅次于固安的签约投资额贡献来源。今年5月，华夏幸福在珠三角开拓首个产业新城项目——江门产业新城；与郑州都市圈的武陟签订合作协议、新郑签订合作备忘录，与沪杭都市圈的南浔签订合作备忘录，与武汉都市圈的新洲签订合作备忘录。

华夏幸福能将产业新城模式成功复制与前期业绩密不可分。以固安区域为例，早在2002年，固安县政府决定采用市场机制引入战略合作者，投资、开发、建设、运营固安工业园区，华夏幸福成功中标。在“产城融合”整体开发机制下，历经华夏幸福与地方政府联手深耕多年，固安的产业新城模式成为教科书式典范案例。

园区建设方面，固安肽谷生物医药孵化港、固安航天产业基地、卫星导航产业港都是全国著名特色产业园。报告期内固安区域新增招商签约企业74家，新增签约投资额138.89亿元。2015年，固安新兴产业示范区被工信部授予“国家新型工业化产业示范基地”称号。也是在2015年华夏幸福在固安的PPP模式获得了国务院赞誉。

城市建设方面，截止报告期末固安区域已建设完成14万平方米的中央公园、200万平方米的城市环线绿廊、13万平方米的孔雀大湖、50万平方米的大广带状公园、100万平方米的永定河运动公园等公园体系，形成一核一环两廊多片的城市景观体系，园区绿化面积约540万平方米。与此同时，在提升教育体系、商业体系、医疗体系方面重点布局了多个项目。

“华夏幸福在产业新城建设方面的良好口碑，有效提升了其自身与政府的谈判议价能力，其园区内基础设置建设、土地整理加成收益从过去的10%提高到了现在的15%。”华金证券分析师王刚表示。

受益于高利润率的产业园区业务占比提升，2016年上半年华夏幸福实现总体毛利率45.3%，同比上升12.7个百分点；实现销售净利率22.5%，同比上升4.5个百分点。

北京一位政信信托产品经理表示，全国各地园区发展质量残次不齐，地方政府对公司这样拥有强大园区开发能力的企业需求极大，固安模式企业与政府共赢，政府需求大，该模式竞争者难以模仿，模式复制对区域要求也低。

“卡位”国家战略

好风凭借力，如果说产业新城建设为华夏幸福的发展夯实了根基，顺应国家经济和政策发展趋势则为其发展添翼。目前国家层面重点推进的“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展“三大战略”，华夏幸福均有布局。

“公司的产业新城业务模式顺应国家经济和政策发展趋势，中国现有2800多个县，经济发展水平与城市相比有较大差距，公司的产业新城产品市场前景广阔，大有可为。”华夏幸福负责人透露，“华夏幸福将夯实巩固京津冀区域，积极布局长江经济带，谋划卡位‘一带一路’”。

2016年5月4日，国土资源部、国家发展改革委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015-2020年）》，而华夏幸福在京津冀区域深耕十余年，未来首都的人口和产业转移路线将毫无悬念地指向华夏幸福产业园区布局范围。

以京津冀为起点，华夏幸福在全国30余个区域投资开发运营超过40处项目，其中近20处位于京津冀区域，10余处位于长江经济带，在京津冀地区已经形成以G45高速为主线、由固安、霸州、永清、文安、任丘、白洋淀区域组成的经济带。

同时，华夏幸福也在快速提升产业发展能力，先后与奥钢联、京东方、金海岸影业等世界500强及行业龙头企业开展深度合作。此外，与清华大学、韩国中南大学等科研院所的“产学研”合作模式，搭建“创新研发、项目孵化、技术转移、支撑服务”四位一体的产学研合作平台；与昆山国显光电有限公司签署投资框架协议，拟在固安、霸州投资建设第6代AMOLED面板生产线和AMOLED显示模组，通过产业投资型的资本驱动导入技术，“科技+资本”双轮驱动模式取得重大突破。

值得一提的是，华夏幸福的产业新城模式不仅仅在国内快速发展，也跟随“一带一路”战略走向海外。

今年6月，华夏幸福与印尼知名企业马龙佳集团旗下地产开发运营的旗舰企业AS签订协议，在印尼万丹省唐格朗县内约定区域共同打造集产业、住宅和商业为一体的新城。7月，与印度哈里亚纳邦政府及哈里亚纳邦工业和基础设施开发有限公司（HSIIDC）签署《谅解备忘录》，约定采用PPP模式共同打造产业新城。

“在印尼兴建产业新城，与中资企业海外投资建厂的集群需求紧密契合，符合国家一带一路政策，随着公司引入大批符合印尼产业升级需求的优质中资企业到华夏幸福产业新城投资落地，合作区域价值将得到极大提升。”上述分析师表示。

“伴随孵化、PE、VC等多元化业务的不断加强，企业有希望在未来实现销售规模和市值规模的再突破，即两个1000——销售规模突破1000亿，市值规模突破1000亿。”海通证券分析师涂力磊表示。

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