北京时间8月26日晚上10点，美联储主席耶伦发表讲话表示，加息可能性已经在最近数月增强，循序渐进地加息是适宜的。数据上，美国6月和7月新增非农就业人数均有较大幅度增长，已经再次点燃美联储加息预期，如今耶伦讲话则更进一步年内加息可能性大增。

近年来，由于人民币的国际化道路使得汇率被严重高估，自2014年开始逐步贬值。如今美元加息可能性大幅加大，美元汇价走强势必加速人民币贬值。加之国内实际利率已经进入负利率时代，来自负利率与汇率贬值的双重压力，使得持有现金资产面临持续缩水的窘迫局面。因此国内资金为寻找保值港湾急速游走于各项资产，从近年股市、商品期货和房价的轮番上涨中可寻得其流动轨迹。

其中商品期货于今年上半年迎来一波集体牛市上涨后，目前整体维持横盘整理格局。而美联储加息预期令美元汇价走强，不利于商品价格继续上涨，并且国内期货市场容量不大，并不是资金的主战场。而股市方面，上证指数自2015年6月触顶5178后，下行调整一年有余，目前运行于3000附近。成交量方面，今年以来上证成交量平均为2000亿左右，相比牛市期间上万元的成交极度萎靡，显示主流资金已经撤离，并且没有新资金愿意再进场。另一方面，用中证流通指数观察沪深两市全部流通A股，会发现成交量从颠峰时期的2万亿萎缩至目前5千亿左右。更为重要的是目前中证流通指数为5117，而2008年的高点为5736，可见尽管经过一年多的下行调整，A股市场仅是回到08年高点附近。同时从估值方面看，中国A股市盈率全球名列前茅，剔除银行板块则市盈率比全球主要市场要高近一倍。总的来说目前A股市场尽管下跌一年多，但价格依旧较高，仍有较大的下跌空间，且成交急剧萎缩，资金外流而缺乏新资金补充，未来一度时间将难改疲态。

房产方面，根据华夏时报27日消息，个税改革方案已提交国务院，房贷利息“抵扣”个税已确认，这对楼市来说无疑是重大利好。加之今年各地地王频出，房价似乎将呈现失控暴涨。据统计今年以来，全国成交超10亿的地块达300宗，其中溢价率超过100%的地王有150宗。8月至今，全国单宗土地超过10亿的地块合计有45宗，其中溢价率超过100%的地王高达30宗，成为历史上地王最密集的月份。最新统计数据显示，7月份，同比价格变动中，上涨幅度超过10%的有15个城市，其中最高深圳涨幅为41.4%，南京、厦门与合肥上涨幅度超过30%，上海和北京上涨幅度超过20%。面对房价、地价疯狂上涨，政府调控也将随之而来。尤其是房价同比上涨幅度超过10%的城市，重启“限贷”甚至“限购”已经是大概率的事件了。

从消息上看，房价利好与利空消息并存，未来走势似乎难以判断。而本质上房屋作为一种商品，供需关系才是决定其价格的关键。然而北上深等一线城市，商品房市场正处于供不应求局面当中，从商品价格运行规律上确立了房价持续上涨的基础。故此不管政府如何调控，若房产供需关系得不到改善，房价涨势依旧不可能停歇。

供给方面，由于中央政府收紧了中心城市建设用地的规模，近年来北上深商品住宅的供应量不断降低，其中深圳的降幅最大。根据国家统计局数据，北上深三地的商品住宅竣工面积的最高值集中于2003-2005年之间，其中北京为1378.22万平方米，较05年高点下降51.5%；上海为1588.95万平方米，较04年高点下降48.4%；深圳为202万平方米，较03年高点下降75.3%；从数据可见，深圳商品住宅供应量奇少，约为北京上海的七分之一，而北上深三座城市实际生活人口相当均在2千万以上。如此紧张的供需关系，给出了为何深圳房价能领跑全国的原因。进入2016年后，北上深的土地供应更加紧张。上半年，北京住宅用地共成交7宗，同比2015上半年下降53.3%；成交住宅用地建设用地面积为44.62万平米，同比2015上半年下降68.4%。上海共计出让30幅经营性地块，成交面积同比2015上半年下跌61.75%。而深圳没有一块纯住宅用地出让，只有两块包含住宅的综合用地出让。

需求方面，国家提出控制中心城市的人口规模，因此政府收紧一线城市建设用地规模导致商品住宅的供应紧张。住宅供应量确实逐年下降，但人口控制却未见成效，一线城市的人口依旧持续增长。根据国家统计局数据，一线城市2014年人口增长率较前几年有所放缓，而2015年数据并未公布。但根据2016年春运输送数据估计，北上深三大城市人口依旧有增无减。要判断一线城市常住人口能否控制得住，可以以隔壁日本为例。日本在很早的时间前就已经基本上完成了城镇化，总人口也开始出现负增长，但首都东京地区的实际生活人口仍然不断上升，在过去5年增长了51万人。而反观中国，目前城镇化只进行到一半，一线城市占据大部分发展资源，全国优秀的资源和发展机遇均集中在一线城市当中，尽管可以通过行政手段，控制住外来人口的入学、入户，但是控制不了青壮年劳动力的流入。所以目前一线城市楼价持续高涨，正是由社会公共资源分配不均衡，以及政府限制住宅供应以控制人口的逻辑，共同造成楼市供过于求导致的。公共资源的分配在短时间内是能有作出改变的，而政府则依旧维持收紧建设用地规模的逻辑不变。根据最近公布的《上海市城市总体规划（2016-2040）》草案，上海提出了建设用地总规模负增长，即到2040年，上海市规划建设用地总规模从原来的3226平方公里，削减到3200平方公里以内，其中还包括战略留白空间200平方公里。所以未来一线城市房产市场供需缺口将继续扩大，房价上涨将势不可挡。

根据对股市、商品期货以及房产三种资产的分析，只有房地产市场具有明确且可靠的上涨逻辑。在现金资产日渐缩水的背景下，资金为寻求保值必将大量涌入房产市场，而在供求严重失衡的情况下，政府的限制措施只会令洪流更加汹涌，并不能扭转房价的涨势。要知道一种资产只有在买方资金后续无力，主流资金想撤离却无对手接盘时才算见顶，顶部到达与否跟价格大小无关。因此目前一线城市的房价远未到见顶的时候。

来源：微信公众号---盈瀚投资。

本文为作者授权转载，所发表言论不代表21世纪经济报道观点，也不构成投资建议。投资有风险，决策需谨慎。

（见习编辑：曾妮）