供给侧改革成效透视：房地产去库存三四线城市严峻

2016上半年，房地产行业营业收入总体上升，涨幅高达37%，销售和拿地情况较好，但是净利润率同比下降，拿地成本与去年相比增加50%。全国范围来看，一二线城市房地产市场持续火热，上海、深圳加码“限购、限贷”政策，同时部分二线城市苏州、南京也采取“限房价、限地价”政策，武汉、合肥等地收紧信贷，城市分级化明显。

去库存方面，今年上半年，房地产行业整体存货周转率由去年的0.11上升至今年的0.13。6月底住宅待售面积为43598万平方米，从去年同期的19.3%下降到1.8%。

去杠杆方面，总体资产负债率有所下降，由去年的77.05%略微下降到今年的77%左右，但是标杆房企平均拿地成本为6466元/平方米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元/平方米，平均成本增加高达51.8%。

房地产企业“销”“拿”两旺：营业收入上涨37%，但利润率同比下降

根据wind数据和克尔瑞数据，2016上半年，房地产行业销售回暖，整体销量持续上升。140余家上市房企合计实现营业收入为5695.3亿元，相比2015年同期的4118.4亿元涨幅高达37.11%。

净利润方面，涨幅则明显低于营业收入涨幅，仅从2015年上半年的415.3亿元，上涨到了2016年上半年的464.3亿元。从平均利润率来看，今年上半年，其中120家房企的净利润率只有8.15%，而即使在成交惨淡的2015年同期，利润率也有10.1%。

2016上半年，排名前20家房企销售额达13135.3亿元，同比大幅上升59.1%；销售面积11124.4万平方米，同比增长35.6%。销售额超过千亿房企有5家，去年同期仅1家；2015年上半年销售额超百亿的房企35家，今年为70家，是去年同比的2倍。1-6月销售面积超过千万平方米的有3家，去年同期仅1家，销售面积超过100万平方米的有51家，去年同期仅27家，同比上升近一倍。

根据中国指数研究院跟踪监测数据，截至6月，全国土地市场合计有105宗高总价地块。截至6月15日，全国范围内，总价超过15亿元、溢价率逾50%的地王总数达到90宗，成交总金额达2924亿元。

今年的“地王潮”中，二线城市土地市场成为绝对主角，一线城市土地供应有限且拿地门槛不断提高，并屡屡造出天价地王。从拿地企业来看，央企国企首当其冲，成为“地王专业户”。其中有52宗地被国企获得，合计成交金额为1785.8亿，占比为54%左右。上半年，如保利收获了4幅地王项目，总计金额达到了159.4亿元，如信达地产在今年的“地王攻坚战”中也是“一鸣惊人”，上半年耗资215亿拿下三幅地王。此外，拿地重心由一线向二线城市转移，拿地金额占比超60%，而一线城市的拿地占比明显下降，占比不足20%。

去库存初显成效：一二线强势，三四线城市任务严峻

根据wind数据统计，截止今年上半年，房地产行业整体存货周转率由去年的0.11上升至今年的0.13。克尔瑞数据显示，截至6月底，全国商品房待售面积71416万平方米，比最高的2月底减少2515万平方米，商品房待售面积增速从去年同期的20.8%降到8.6%。

具体到城市分级，一二线城市去化能力更佳，6月底住宅待售面积为43598万平方米，比最高的2月底减少3037万平方米，住宅待售面积同比从去年同期的19.3%下降到1.8%。

一线城市中，深圳涨幅最大，半年上涨16.8%，广州最低4.2%，北京、上海分别为7%和9.6%，房价整体上呈现上涨趋势。二线城市房价分化格局明显，部分政策宽松和人口流入明显的重点二线城市房价涨幅超过一线城市，如合肥、苏州、南京、厦门上半年房价分别上涨16%、20.3%、18.8%及16.7%，但是重庆上半年房价仅上涨2.9%。除了临近一、二线城市的三、四线城市，广大三四线城市房地产库存依然严重，土地市场较为平淡。

高杠杆风险：资产负债率维持高位，拿地成本高涨50%

根据wind数据统计，今年上半年，房地产行业总体资产负债率维持高位，由去年的77.05%略微下降到今年的77%左右，营业总成本占营业总收入的比重略有下降，由去年的84.59%下降到今年的84.53%。

今年上半年，各大标杆房企合计拿地为6241.75亿元，合计建筑面积为9656万平方米，平均拿地成本为6466元/平方米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元/平方米。据此推算，今年企业拿地平均成本增加高达51.8%。

因销售、结转大幅增长,上市房企周转加快，资产周转次数同比上升15.98%；整体杠杆率虽稳中有降,但总体杠杆率仍然偏高。上市房企整体毛利率29.99%,降幅扩大至2.69个百分点,此外合作开发增多引发少数股东损益占比上升,带动净利润率降幅扩大至2.62个百分点。

今年上半年，房地产开发投资总额达到46631亿元，其中住宅投资总额31149亿元，分别比同期高2676亿元和1643亿元。

【更多阅读】供给侧改革成效透视丨专题

（作者：朱艺艺 编辑：朱益民）

21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。