成立近五年，资产管理规模超过400亿元，投后管理资产总规模超过千亿元。这是鼎信长城（北京）投资管理有限公司交出...
成立近五年，资产管理规模超过400亿元，投后管理资产总规模超过千亿元。这是鼎信长城（北京）投资管理有限公司交出的成绩单。
鼎信长城董事长章华说，鼎信长城成立之初就以国际最大的资产管理机构黑石作为对标对象。黑石成立于1985年，以40万美元起家，如今管理资产总规模达3560亿美元，活跃在私募股权、房地产、信贷和对冲基金等领域。
鼎信长城从地产基金切入，目前，超过30多家中国地产百强企业成为其“朋友圈好友”。鼎信长城进而布局PE领域的大健康、大消费领域，有序推进境外投资，形成“一体两翼”的业务格局。五年来，鼎信长城的内含增长率也令章华颇为满意。
股权投资占50%
当前市场上房地产基金主要有股权、债权和夹层基金等模式。有市场人士评价称，鼎信长城很像PE做股权投资模式的房地产基金。
章华表示，鼎信长城第一笔房地产基金就是股权投资，现在的业务规模中，股权投资比例占50%左右，夹层模式占比约20%。
这样的投资结构在房地产基金中并不多见。多数房地产基金以债权投资为主，以借款利差为主要盈利点。
之所以青睐股权投资，是因为股权投资更能体现专业能力。章华表示，挑选好项目、设定达成条件、做好投后几年的管理、实现安全退出等方面，考验着基金的谈判能力和全流程资产管理能力。另一方面，中国的房地产企业估值普遍偏低。
在鼎信长城的投资策略中，偏好与地产集团在一个个项目上开展合作。“项目是地产公司利润的直接来源，是最鲜活的东西。我们挑选最有价值的部分来投资、管理，实现收益。”章华表示。
在项目选择上，鼎信强调主动出击。与地产商合作中，主要挑选北京、上海、成都等一线和核心二线城市的项目共同开发。
与鼎信合作的地产商包括中海、保利、华润、金茂和旭辉等。鼎信在合作中如何经营豪华“朋友圈”？
章华表示，股权投资要给合伙人带来很大价值增值。在一次拍地竞价中，合作伙伴给出的拍地价格比鼎信长城的报价高了30%，在鼎信的坚持下按照较低价格竞拍，并顺利完成。
鼎信长城对项目投资收益情况形成自己的理论体系：项目的收益率其实就是售价减去成本，再除以工期。售价看市场，还有自己的专业判断；成本和工期则是鼎信长城自身选择合作伙伴等方式来进行控制，则一个项目的利润状况相对锁定。在管理得当的情况下，如果市场行情不好，也能获得相对满意的回报；如果市场行情上扬，则可获得超额回报。
看好写字楼改造机会
“投资是非常寂寞的。”章华说，“当市场集体看好的时候，你还看好吗？当你不看好的时候，背后的投资人还看好吗？其中常常会有矛盾。”鼎信长城的解决策略是，用事实让投资人长期相信，你的判断比他的更专业。
鼎信长城创立之际，正值“全民PE”热潮。章华回忆，2010年涌现出大量PE机构，在创新企业融资途径的同时，很多项目不是拼价值而是拼价格。一个项目本身资质一般，但只要有几波不同的投资人说要投资，其价格就会被炒得很高。
坚持价值投资的理念，鼎信尽管错失过几个当下已成为明星的独角兽企业，但章华表示并不后悔。“一将功成万骨枯。能从其中突围的仅有千分之一。我们在高速成长，但始终把稳健、审慎放在第一位。”
对于当下全国多个地区出现楼市暴涨、“地王”频现的情况，章华透露，鼎信长城已经暂停买地。“现在去买地肯定错了，我们不认为现在是最好的时机。”
不过，留给鼎信长城的业务空间还有很多。章华透露，鼎信长城在房地产领域全布局，当下存量写字楼改造有很多业务机会。比如一家商场，由于电商冲击目前陷入亏损，而将其改造成为写字楼后，每年的租金就相当可观。房地产主要是位置决定价格，如果外在能修饰一下，价值就会提升很多。而改造后，鼎信长城也会参与到物业管理中，确保项目的投后安全。
在坚持房地产基金为主的同时，鼎信长城将PE股权投资延伸至大健康、大消费领域。“这个领域可挑选的优质公司很多，在过去基础上升级换代的需求强烈。”
而作为另一翼的境外投资，章华表示，一方面全球资产配置势在必行；另一方面，国内许多公司与国际上的企业比较劣势仍存在，如荷兰的奶粉、美国的制药和IT等。鼎信长城将在全球视角审视短板，将海外业务与内地结合，扩大市场的同时提升产品品质。
章华表示，当前市场中债权业务的利差已被极大压缩，开展投贷联动、股权投资等业务时，最专业的就是最受益的。
（编辑：马春园，邮箱：macy@21jingji.com）
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