当前一线城市和二线城市严厉的房地产调控如何影响市场？房地产市场后期有何变化？近日，在一场监管部门的培训会上，鼎信长城董事长章华解读并探讨了当前房地产形势及未来发展趋势。章华介绍，此次房地产调控周期呈现四大特点。首先，2006年至2016年，中国房价一共出现4次周期。四次周期驱动因素各不相同，本轮改善型驱动明显。其次，市场分化严...
当前一线城市和二线城市严厉的房地产调控如何影响市场？房地产市场后期有何变化？
近日，在一场监管部门的培训会上，鼎信长城董事长章华解读并探讨了当前房地产形势及未来发展趋势。
章华介绍，此次房地产调控周期呈现四大特点。
首先，2006年至2016年，中国房价一共出现4次周期。四次周期驱动因素各不相同，本轮改善型驱动明显。
其次，市场分化严重，“高杠杆”与“去库存”并存。本轮周期房价上涨并非全国现象，涨幅分布也从上轮的两头低中间高，变成了两头高中间低。通过百城数据分析，2016年9月的房价和12个月前相比，有22个城市房价超过15%，个别城市甚至超过40%，但也有63个城市上涨小于5%。三四线城市库存仍高企。同时，房企融资方式日益创新，多种方式并行，上市房企资产负债率平均为74.7%，已上涨至历史最高位。
再次，土地高溢价，楼面地价大幅上涨，上涨幅度远超住宅均价。
章华表示，中国房地产市场仍为原料决定价格，地市上涨决定楼市上涨。一二线城市住宅用地溢价率分别同比上涨63.94%、48.97%。一二线城市住宅用地楼面价分别同比上涨87.8%、91.9%。由于地价上限控制，提高土地竞买条件等，一线城市涨幅相对低估。
最后，房地产市场供需错配。章华表示，一二线城市投资负增长，上市供应量透支，成交量接近真实住房需求。2016年1-9月一线城市土地成交面积同比下跌53.2%；2016年1-9月二线城市土地出让金同比增加104.0%。土地机制未能改变，调控短期内效果可能明显，但供需矛盾长期存在，供需状况导致后期可能引起报复性反弹。
“中长期来看，房地产市场将稳定发展。”章华表示。这一判断背后，主要有五个支撑因素。一是土地出让制度，目前地方财政对土地出让收入依赖程度很高。同时，一线、强二线城市土地供应不足，但三四线城市供应量过大。土地出让制度在短期内难以改变。
二是流动性宽松，我国M2在过去25年间年复合增长率15%左右。“如果将房地产比喻为船，货币就是水，水涨船高。”
三是经济增长及居民收入增长。房地产及相关行业占经济的比例已超20%。城镇居民可支配收入10年间已翻3倍。可以看出房价的涨幅和收入增长基本相吻合。
四是城镇化率相对较低。目前我国常住人口城镇化率为56%，相对于发达国家80%的城镇化率，仍存在较大的发展空间。预期未来城镇化方式转变为“大城市圈+特色小镇”模式。长江中游城市圈、成渝都市圈、长株潭都市圈将紧随京津冀、长三角、珠三角三大都市圈，进一步提升我国城镇化率。
五是投资渠道单一。中国居民传统购房习惯和投资渠道单一的情形，使得购房需求长期存在。
对于地产领域的投资方向，章华表示，当前市场热点是，一二线城市将长期存在结构性机会、高品质改善型需求显著。具体表现为一线城市、部分强二线城市经济增长强势、人口持续流入、购买力突出，仍将长期存在结构性机会。同时，一线城市溢出效应明显，溢出城市值得关注。
市场的痛点亟待解决，即城市的租赁需求和海外配置需求。一些主题地产如养老服务业、物流地产等也存在可能发展的新机会。
（编辑：马春园）
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