北京楼市调控的靴子重重落地。3月17日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营...
北京楼市调控的靴子重重落地。3月17日下午，北京市住建委、市规划国土委、市住房公积金中心、市银监局、人民银行营业管理部联合举行新闻发布会，发布升级版调控政策。
其中包括，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%；在确定购房套数时，采用“认房又认贷”的原则；暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款（含公积金贷款）；企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上。
结合已有的限购、限价等措施，北京楼市调控的力度堪称“历史最严”。
这一措施是在近期北京二手房交易升温、房价上涨强烈的背景下产生的，但其影响力绝不限于北京楼市。近期，热点城市调控加码的举措不断推出。业内人士表示，北京调控新政的出台，不仅将这轮调控推向高潮，也为其他城市提供了示范意义：楼市调控仍然存在较大的空间——这对于不断升温的楼市来说，不啻为一种威慑。
同日晚间，环京区域的石家庄便率先跟进，出台《关于加强房地产市场调控的意见》，在该市的5个区域提高限购门槛，并将公积金贷款购买二套房的首付比例提高到60%。
供需两端“双管齐下”
就在此次政策落地之前，业界就有对相关措施的传闻，如“认房又认贷”、“三年内限售”等。但当二套房最高首付比例被提到80%时，市场仍然吃了一惊。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，再次加码后，目前北京的楼市政策可谓“史上最严”：一是恢复到了2014年“930新政”以前的认房又认贷；二是普通二套房60%、非普通二套房80%首付比例迄今最高。
据悉，目前实施“认房又认贷”的，仅有上海、深圳、南京等少数城市。同策咨询研究部总监张宏伟认为，这两项措施将使得购房门槛大幅提升，投资需求暂时抑制，被挡在市场门外的还会有不少，但也影响首次改善、置换类改善型的需求。
“暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款”一项，同样会给购房者带来较大的压力。中原地产按照平均贷款300万的标准测算得出，若贷款期限从30年降至25年，首套房（基准利率的0.9倍）的月供将从15040元提高至16522元；二套房（基准利率的1.1倍）的月供将从16827元提高至18226元。
此外，按照规定，“企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照本市限购政策执行。”该政策被认为将堵住企业炒房的漏洞。
北京此轮政策并非仅针对需求端。在当日北京市住建委发布的一份新闻资料中，还列举了今年的其他调控思路。如今年加快、加大商品住房土地供应，“三季度末完成全年土地供应计划，是去年全年实际供应量的2.5倍”。
同时，督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度，尽快形成商品住房供应。
算上正在实施的“限购令”、“限价令”等措施，这一系列政策，已使北京成为当前全国调控最为严厉的区域。
上述新政出台的背景在于，今年2月中下旬以来，北京二手住宅市场的实际交易量再度爆发，恐慌性购房、跳价、抢房的现象有所抬头，房价在企稳之后又出现了上涨趋势。
根据统计局的数据，去年10月至今年1月，占北京楼市交易规模8成的二手住宅价格，环比涨幅分别为1.1%、0.2%、0.2%和0.8%。虽然缺乏2月的数据，但仍不难看出，在去年的“930政策”之后，北京房价涨幅曾一度得到控制，但近期有再度扩大的势头。
从业者普遍对此轮政策的效果看好。胡景晖认为，在目前的政策力度下，非急迫性的、支付能力较弱的购房需求将被延迟，楼市交易量将会下降。虽然目前的政策还主要集中在货币信贷方面，但在缓解市场恐慌情绪、稳定市场、平抑房价上已经可以起到立竿见影的效果。
楼市稳定可期
北京的此次调控升级，将近期各地的调控措施推向最高潮。
据不完全统计，自2月28日以来，全国已有12个城市出台调控新政。既有福建连江、江西赣州、河北涿州、安徽滁州、浙江嘉善等三四线城市。还包括南京、青岛、三亚等热点城市。其中，多数三四线城市属多年来的首次调控。广大热点二线城市的政策，则被视为对此前调控的修补。
据悉，本轮的大规模楼市调控真正始于去年9月底10月初。当时，一大批热点城市出台调控措施，涵盖限购、限价、信贷、土地供应、保障房等多个层面。受此影响，四季度楼市出现明显降温。
进入2017年，部分城市陆续出台修补性的调控措施，但市场升温的迹象已经出现。不仅包括热点城市周边的三四线城市，此前已经明显降温的一二线热点城市，也再度出现回暖势头。
在中国指数研究院监测的30个城市中，今年1月，有6个城市的商品住宅成交面积出现环比上涨，到2月，环比上涨的城市已经增加到12个，但多为中小城市。3月首周（2月27日到3月5日），杭州、重庆、东莞等热点城市的成交量大幅上升；第二周（3月6日到3月12日），北京、武汉、扬州又“接力”上涨。
根据央行的统计，今年1-2月，住户部门新增中长期贷款（通常理解为“住房按揭贷款”）10097亿元，创历史同期新高。该规模比去年同期上涨53.0%，比2015年同期上涨95.8%。
张宏伟对此的解读为，按照往年调控经验，每次新政时效期约为6-8个月。自去年10月份楼市集中出台政策至今，已经有6个月左右，这也就意味着，政策的时效性可能会逐步降低。
上海易居研究院副院长杨红旭则认为，多数热点城市累加的调控力度不够。他表示，要想切实抑制住热点城市房价上涨，至少还需密集地出台一次，甚至两次调控。从政策显效的时长来看，2017年下半年，才会真正出现一二线、环都市圈大面积的降温。
从这个意义上说，向来是楼市调控热点区域的北京，将为其他城市提供示范效应。
张宏伟表示，北京楼市新政后，其他核心一二线城市楼市政策或密集出台。环北京、环上海、环广深等大都市周边的三四线城市，若因核心城市楼市需求外溢再次出现过热，同样也会有强化政策出台。
大部分业内人士还认为，由于北京新政带来了调控加码的预期，预计在其他热点城市，短期内可能会出现恐慌性购房的现象。但若政策能陆续落地，到今年二季度，市场将会归于沉寂。
（编辑：杨志锦，如有意见或建议请联系：yangzj@21jingji.com）
21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。
分享成功