多地密集出台楼市新政到底咋回事？房价、楼市接着怎么走

两会过后，楼市调控潮又起。在“让住房回归居住属性”的政策方针下，各地陆续出台新政来引导楼市回归健康的发展轨道。

从昨天到现在，北京、石家庄、广州、郑州、长沙五城相继出台加码住宅限购限贷的措施。

• 北京：实施“认房又认贷”，二套房首付比例提至60%，最高贷款期限降至25年。

• 广州：单身户籍人口限购一套，非户籍连续社保3年变5年。

• 石家庄：非本市户籍居民家庭限购1套房，提高公积金和商业贷款首付比例。

• 郑州：18日起补缴社保、个税不再作为购房凭证。

• 长沙：非本市户籍家庭限购1套住房，首套房首付比例不低于30%。

据媒体梳理，近半个月已有16个城市出台了新一轮楼市调控加码政策。北上广深四个一线城市均采取了“认房又认贷”政策。

楼市调控为何再度升级？

3月份以来，全国楼市成交量整体平稳，但不同城市间分化加剧。

2月中下旬，北京二手住宅市场的实际交易量再度爆发，恐慌性购房、跳价、抢房的现象有所抬头，房价在企稳之后又出现了上涨趋势。为预防房价再度快速上涨，北京对限购限贷加码。

北京房地产协会秘书长陈志认为，“提升门槛，抑制了投机投资需求，对于已经买过房的再次买房的，特别是购买非普通商品住房的家庭，对不起你要量力而行，不要透支、不要过度超前消费，是要和你自身的支付能力相匹配、相适应，这是非常明确的一个要求。”

清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，“如果通过市场治理，让这个市场保持稳定，升值没有那么快，炒的动力也就会下降，当然可能还要配合一些税收、金融相关的一些政策，包括我们限购的这些短期措施。”

业内专家认为，未来购置改善型住房的节奏会明显放缓，对于刚需来说，是有一定利好的，因为改善需求基本上很大部分离开这个市场，对于刚需反而有了一定意义上的保护。影响最大的是改善性住房，这部分人群要接近全款才能达到改善，压力是非常大的。

与前一轮限购限贷政策多集中在一二线热点城市不太一样的是，本轮调控多集中在热点城市周边县市以及省内热点城市，调控的重点依旧落实房子的居住属性。

自3月以来，环北京区域限购的城市已有3个城市。包括河北涿州、保定市的涞水县、张家口市崇礼区。在此之前，河北三河市、大厂县、香河县等不同程度上加码了限购措施。而以上海为中心，周边城市例如浙江嘉善县、杭州、江苏南京也纷纷加入了限购升级的队伍。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，要落实中央关于住房的定位和基本属性，就要求相关的地方政府拿出切实可行的政策措施来，投资和投机如果被挤出市场，那虚假的需求就会减少，真实的需求跟上，有利于吸收房地产泡沫。

未来多地或将陆续出台调控政策

据中国新闻网报道分析，在北京之后，包括石家庄、广州和郑州同日相继出台政策，说明新一轮的收紧政策序幕正式开启，这也标志着在去年“9•30”新政的基础上，新一轮加强版的限购政策开始启动，体现了今年对于热点城市房地产市场稳定的重要导向和思路。北京楼市新政后，其他核心一二线城市楼市政策或密集出台。环北京、环上海、环广深等大都市周边的三四线城市，若因核心城市楼市需求外溢再次出现过热，同样也会有强化政策出台。

调控加码 房价能稳住吗？

据中国之声《新闻纵横》报道分析，“从目前北京周围的辐射区来看，包括周围的像燕郊，廊坊，天津等等，在北京升级调控的影响下，受到溢出资金增长，短期内有可能有一些上涨，但如果强化政策能陆续落地，市场会归于沉寂。对于北京本地，经过这个政策，楼市肯定会有起码6到9个月的降温期，如果这个政策严格执行一年左右时间，房价会在局部区域有百分之十以上的下调空间，整个成交量起码会跌百分之三十以上。”

专家观点：保障房是调控利器

全国政协委员、经济学家张连起接受央视记者采访时表示，政府应该大力提供公租房、廉租房等保障住房，这是分类分层、精准施策解决中低收入群体居住的正道，不能让老百姓都挤在商品房这一条路上。保障的归保障，市场的归市场。

全国政协委员、经济学家李稻葵在两会期间接受央视《面对面》专访时表示，建议政府购置房源长期出租以调控楼市，“地方政府必须要留住相当的土地财政收入，用于购置或控制相当一批房源，长期按市场价格平价出租，支撑本地经济发展，这是问题之本。”

去库存和稳房价要分类调控、因城施策

3月17日，《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀答记者问时表示，“在房地产调控方面，一是要落实地方政府的主体责任；二是要实行分类调控、因城施策。”

韩文秀说，不同城市房价和库存情况差别很大，库存大的地方要去库存；房价上涨较多、上涨压力大的城市则要切实担负起遏制房价过快上涨的责任，包括增加土地供应，采取适当的金融、财税方面调控措施，对中介和市场交易进行有效监管等等。既要去库存，也要稳房价，这是总的要求。

【相关阅读】李稻葵：这一轮楼市限购大潮 好比发烧前赶紧吃一颗“阿司匹林”

经济学家、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵3月18日在中国发展高层论坛现场接受央视财经访谈时表示，这一轮限购大潮，好比发烧前赶紧吃一颗“阿司匹林”。现在一线城市的高烧只能吃点退烧药，本质上一线城市比较扩大土地的供给，而治愈三四线城市楼市疾病的一剂良药——政府出钱购买库存！

李稻葵：这次限购大潮是预防性的，和去年的十一前那个不太一样，为什么这么讲呢？因为去年是已经涨了，20个热点城市已经涨价了以后，事后出的限购政策，这次还没有大涨，事先提的限购政策，主要是防止在未来几个月，再出一轮新的房地产上涨，是预防性的。

短期来看对房地产的交易和价格都有反向的作用，都有逆的作用，都有抑制的作用。长远来看，我觉得这只是一个退烧的药，或者说像我们出门，略微感到嗓子不舒服了，要着凉了，赶紧吃一点阿司匹林，预防的措施，但是不解决问题之本，吃的是阿司匹林，最好是身体有自己的防御能力，让寒风能够不进来。

房地产产业最需要供给侧结构性改革，具体说来，要增加住房的供给，而且最好是在增加土地供给的同时，要增加地方政府长期持有的物业持有量，地方政府要长期持有相当一部分的物业出租，按市场价格出租，去解决本地暂时买不起房子的，同时又一定的租房子能力的夹心层，让这一部分人暂时先不要着急，先能够稳定地住下来，能够为当地的经济发展服务，能够安居乐业。这样的第一个好处就是能够解决工资的问题，能够让房价上涨不至于引起当地百姓的担心和恐慌，第二个问题也给政府产生了一个长期持有的好的资产，因为房租会涨，房价也逐步逐步会上升。

整个房地产市场住宅库存量去去年43个月消化，现在降到了33个月，还是有所下降的，当然主要是在一二线城市，三四线城市也有一定程度的化解，三四线城市，我的建议就是要由政府暂时通过发债的形式也好，通过出让其他资产的方式也好，来持有，来购买一部分，同时持有一部分暂时市场还没有消化掉的库存，住宅性的库存。然后出租出去，让空置的物业发挥作用，也支撑本地经济发展。

现在一线城市的高烧只能吃点退烧药，本质上一线城市比较扩大土地的供给，必须扩大住宅的供给，同时也不希望通过住宅的供给能够推波助澜，不希望一线城市在房价比较高的时候，推出很多住宅，很多人买了房子，再过十年二十年，房价跌了，不要出现那个情况。我认为比较好的方式，是一线城市在政府退出土地的同时市场开发，自己回购一部分，付的是建筑安装费，每平米比如说四五千人民币。通过这个方式政府可以比较廉价地，能够创造并且长期持有自己的资产，以后政府就经营这个资产，比如以北京为例，政府手中要控制一部分可以长期出租的比较好的，不是完全的低收入的福利房，提供给社会上大量的年轻的北漂的白领。

（来源：央视新闻、中国之声、中国新闻网、央视财经）

（编辑：张楠）