平安证券首席经济学家张明：三四线热下半年或遇“转折”

3月17日下午至晚间，北京、广州、石家庄、郑州陆续出台房价调控政策，招招旨在为房价炒作降温。而在当天上午，平安证券首席经济学家张明在接受记者采访时，分析了当下“房价热”、“调控政策走向”、“去库存”、“房产税”等话题。他认为，调控房价仍然要靠扩大土地供给；同时随着一线城市房价调控，三四线城市销售火爆现象在下半未必能持续，仍然要进行很一段长时间的库存消化。 

关键增加土地供给

今年年初北京和广州房价持续走高，平安证券经济学家张明对此分析，主要有3个原因助推北京“购房热”小高峰。

“首先，北京购买二套房的监管政策在当时是一线城市中最宽松的，比如二套房首付的认定，因此春节以后大家有这样的预期，害怕监管政策会很快出台，使得力度跟其它一线城市一样，因此大家抢着在政策收紧的窗口之前，提前释放置换需求。”

“第二，在今年春节后不久，北京市政府出台了一个新增供地计划，但这个计划出台后让市场非常失望。”据了解，今年北京市计划供地3900公顷，供应总量比去年减少了200公顷，也是连续第六年减少。“这样的政策出台，北京房价很难下跌，所以很多人对北京房价从向下调整的预期，变成增长向上，因此很多人开始购买。”

“第三，北京此前调控政策非常奇怪，严控新房开盘价，但对二手房没有任何管制，所以北京有部分私募基金成栋买入新开盘的楼盘，然后挂到中介做二手房销售，这里就存在很大的套利空间。因此总体而言，不能说房价调控政策越调越贵，而是没有及时调整或者是调控仍然是老思路。”

他亦解释广州房价现象，主要原因在于广州房价是一线城市中最低，其它一线城市上涨情况下，估值偏低的城市也会相应跟进，这里有扩散效应。

在他看来，要调控好房价，主要就是增加土地供给。“我觉得调控政策变严，比如把二套房首付比例提高，这能起到作用。但关键还是扩大土地供给，仅仅压缩需求是没有用的，因为需求始终在这，供给始终偏低的话，一旦调控放松，房价就一定还会上涨，所以关键还是增加供给，这就要看政府能不能转换自己调控思路。”

三四线热下半年或遇“转折”

随着一线城市以及热点二线城市出台严控政策，三四线城市迎来投资客的青睐，房价迎来节节高。统计局新闻发言人盛来运在3月14日提到，从1-2月份情况来看，三四线城市去库存的进程在加快。

张明表示，三四线城市面临的阻力依然是过多的库存，消化仍然需要很长时间。“最近三四线城市销售火爆，有观点说库存有望得到显著缓解，我觉得太乐观了。”

他举例称，“有一个县级城市，常住人口只有60万人，但过去十年新增商品房有30万套，这需要花多长时间才能去库存。”

“我们看到最近涨的比较快的三四线城市，大多汇聚在一线城市周边，或是近两三年来涨的较快二线城市周边，这里有扩散效应。现在很多买在三四线城市的人，未必是本地居民，有可能是核心城市的人往外扩张投资的结果。所以说一旦核心城市房价遇到调控之后，这就像石头扔进水一样，中间波纹停止之后，外围的涟漪效应也会很快消失。所以我并不认为三四线城市销售火爆是中国房地产新的周期开始。”

他认为三四线房价热可能要到今年下半年。“目前看到很多城市的调控政策相继出来，但效果有时间差，我个人认为今年二季度可能会有很多指标有明显的回落，下半年可能是一个比较痛苦的半年。” 

房产税推出困难

对于目前房地产另一个热议话题“房产税”，张明表示，房产税在推出之前仍有很多问题待解。

“房地产税迟迟不能下来有很多原因。第一，我们住房是70年使用权，在买房时候已经付过费，如果在没有减税措施下还要再加税，则增加了老百姓负担。第二，房地产税是按照购买时候价格还是市场价格来征收，也有很多争议，中国有很多公房，购买价值很低，房子的来源多种多样，这时要同等对待还是差别对待呢。第三，发达国家房地产税是用来进行社区建设，比如小区在改善、道路在拓宽，但中国房地产税交了以后，因为没有透明机制，税收的流向不清楚。所以房地产税在很多核心问题没有解决之前推出还是很困难。”

（编辑：朱益民）

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