首度晋身千亿房企俱乐部，绿城中国表示要有质量的增长

3月27日，绿城中国（03900.HK）发布2016年全年业绩公告。2016年，绿城集团（包括绿城中国与其附属公司连同其合营企业及联营公司）投资项目及代建管理项目累计取得总合同销售面积约626万平方米，总合同销售金额1139亿元，较2015年增长58.4%，首次突破“千亿”规模。

（随着代建在绿城中国业绩中占比的不断提升，绿城房地产建设管理集团有限公司董事、总经理李军（左一）继2016年半年报业绩发布会之后，再度参与年报业绩发布。）

随着销售额的增长，绿城净利润22.23亿元，同比增长76.6%；股东应占利润约人民币19.17亿元，同比增长135.8%；每股基本盈利人民币0.70元，同比大升180.0%；净资产负债率为58.1%，较2015年的73.0%有显著改善。

对此，绿城中国执行董事及行政总裁曹舟南认为，应崇尚或主张有质量的增长，规模并不是最重要的。“所谓千亿级的规模，我认为规模越大如果不是有质量的增长是很危险的，这个危险可以定义为一方面是对投资者的负责，另外一方面，是对购房客户的负责”。

千亿成绩单 

在千亿销售中，绿城投资项目合同销售面积累计取得约483万平方米，合同销售金额约人民币958亿元；值得关注的是，代建在绿城“一体四翼”战略中脱颖而出，项目累计取得合同销售面积约143万平方米，合同销售金额约人民币181亿元。

2017年，绿城集团预计整体可售货源约为871万平方米，整体可售金额约为人民币1493亿元。其中，105个投资项目或项目分期在售，预计可售货源约571万平方米，可售金额约人民币1125亿元；而代建项目预计可售货源约300万平方米，可售金额约人民币368亿元，销售贡献逐年增长。

据曹舟南透露，今年一季度整体代建市场非常好，绿城代建业务一部分市场还是集中在三线城市。此外，中国庞大的存量市场，也成为开发商未来服务方向。

2016年，绿城中国完成绿城管理集团代建业务与蓝城房产建设管理集团有限公司代建业务的合并重组，实现项目融合、管控融合、团队融合。截至2016年12月31日，绿城管理集团管控项目达到164个，总建筑面积约4557万平方米，预计总可售金额约人民币2531亿元，已经成为全国质量领先、规模最大的专业代建管理集团。

在一二线热点城市土地竞争加剧、地价屡创新高的背景下，绿城集团围绕“核心城市、核心地块”投资策略，合理设置拿地上限，有效避免购入价格过高的“地王”项目，减少对整体现金流及融资的影响，保障物业毛利润的提升。曹舟南指出，从去年5月份以后，绿城在中国内地土地市场采取非常谨慎的原则，非常谨慎地去获取土地，基本放弃了面粉比面包高的土地。

绿城集团通过土地公开竞拍、收购等方式，于2016年新增北京、天津、杭州等重点核心城市9幅优质地块，新增项目总建筑面积约为228万平方米，新增项目的总土地款约为人民币180亿元，预估新增货值约为人民币447亿元，新增土地平均楼面价约为11676元／平方米。

绿城中国今年能否保持千亿业绩，部分信心或来自于土地储备。截至2016年12月31日，绿城集团共有土地储备总建筑面积约为2912万平方米，总可售面积约为2072万平方米，建筑面积地价平均成本约为3474元／平方米。其中，一二线城市土地储备的占比由2015年的37%提升至43%。

值得一提的是，因应253亿的品牌溢价能力以及中交背书，绿城在海外拓展速度非常快。目前雅加达、澳洲、美国项目正在积极推进中。

“不让绿城的股票投资人和债权投资人担忧”也是绿城中国提出有质量的增长的前提。近年来绿城中国进行了产品结构调整，以期毛利率和市场占有率获得不断提升。

更在意拿地会否被套

曹舟南认为，调控对于房地产市场的变化，从房企从最早的三线城市进入到二线城市，再到一线城市，现在又开始回流三四线城市可见一斑，一些公司甚至从一、二线城市撤到了海外市场。“中国房地产企业进入到海外市场做成功的案例不多，海外的建筑领域的法律，房地产领域的法律比内地会更加严谨，更加严格，没那么简单，不能贸然进入海外市场。”

曹舟南指出，调控对消费贷、市场供给贷、开发贷都做了有效打击。包括现在市场对首套房的按揭是支持的，二套、三套、四套以后的几乎全部是一次性付款。从房企资金来源角度分析，开发贷开始在收紧，开发商拿地融资全部取消，表外融资等更是抓襟见肘。

另一方面，房企发债从去年下半年开始全面收紧，近期中国内房股到香港发债的力度略有加强，有一些企业在香港海外发债的成本很高，这表明现金流压力非常大。

然而，绿城中国全年加权平均利息成本为5.9%，与2015年的7.3%相比有明显下降。比如去年，绿城中国在香港发行了一笔利息仅为3.13%的银团贷款。

“从成本与便利性来看，内地拿资金肯定比较方便，如果去新加坡等海外发债汇率风险需要我们承担。第二个，外汇进入现在好一点，但是出去总是非常麻烦”。

据透露，绿城有29亿的美元外债，将分别在2017年、2018年陆续偿还。曹舟南透露，绿城对于汇率损失有相应的安排，但是现在还没有具体定下来。这对于绿城中国的海外战略也会产生一定影响，因此绿城中国管理层指出，在海外战略中，很重要的战略是逐步安排把美元债降下来。

曹舟南现在更在意的是，土地会否被套牢。“中国房地产行业会发生比较大的变化，不再是纯粹用投资开发这种主流逻辑去思考。很多房企投资能力在宏观调控下会受到影响，但是中国有足够多的资本和金融力量，一样还可以高价拿地”，国内一线城市和核心二线城市预售证价格被限制的同时，大部分优质地块却要高溢价才能拿到。

曹舟南又指出，高价地的资本结构里面包含了金融机构、保险机构，这些机构拿地以后不会以开发商的角色去做开发，而是更关注变现的途径。这导致一些轻资产的模式、地产服务商的诞生，也许这是中国房地产开发模式向欧美模式变革的趋势。

（作者：唐韶葵 编辑：李清宇）

21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。