长租公寓快跑!上市房企押注“新跑道”

21世纪经济报道 朱艺艺 上海报道
2017-05-19 07:00

长租公寓正成为上市房企新的发力点。

5月15日,万科旗下长租公寓品牌“泊寓”入杭,再下一城。

随着调控政策密集出台,楼市进入“白银时代”,万科(000002.SZ)、世联行(002285.SZ)、绿城服务(02869.HK)、龙湖地产(00960.HK)、招商蛇口(001979.SZ)等上市房企,纷纷谋求新业务转型。长租公寓的“跑道”上,除了原本的链家、我爱我家等房屋中介、互联网起家的品牌公寓外,陆续出现上市房企的身影。

而市场刚需赋予了长租公寓足够的想象空间。

在2016年12月《租赁崛起》报告中,链家描绘了一片租赁蓝海:国内房屋租赁市场规模1.1万亿,预计到2025年将增长到2.9万亿。

抢滩长租公寓

万科在2016年年报中提到“单一的经营模式”亟待转型,将积极布局“长租公寓、教育度假、养老等不动产衍生服务”。

除了5月在杭州首推298套房源,万科旗下公寓品牌“泊寓”也已在上海、广州、厦门、合肥等地布局。

“2015年,万科上海正式进入长租公寓领域,2015年底安亭新镇店投入运营,目前入住率约为95%,租金880-2600元(不含物业费);2016年7月,张江国创中心店开业,租金3500-4900元(不含物业费)。翡翠公园店和安亭二期店在2016年12月开业,虹桥南华园店将于今年6月开业,共计推出155套房源。” 5月16日,上海万科相关负责人向记者介绍。

在2016年报中,万科表示,“2017年,公寓业务将加速规模扩张,继续优化房源管理、客户资源、业务界面、运营平台、支付系统等在内的统一业务支持平台”。

不过,在2016年高达2404.8亿元营收中,其并没有详细披露公寓业务带来的业绩。年报中只注明,“其他业务收入20.7亿元”。

坐标深圳的世联行,则将旗下“红璞公寓”首站放在了广州。

2015年8月,首个项目落地广州后,世联行先后在武汉、杭州、南京、成都等20个城市拓展。“世联红璞在广州收房逾1万间,在广州长租公寓市场份额排名第一,武汉年度签约超7000间”,其2016年报显示。

不过,世联行年报显示,包含长租公寓在内的资产管理服务营收约8亿元,其中长租公寓营收仅为0.43亿元。欣慰的是,相比于2015年长租公寓491.3万元的收入,2016年同比增速高达768.59%。

值得一提的是,就在5月16日,世联行因为“再融资政策法规、资本市场环境”等因素决定终止20亿元定增方案,此前其拟将募集资金投入一、二线城市,建设13万间长租公寓。

不过,虽然上述定增计划终止,但世联行布局长租公寓的痴心不变。年报称,“经过一年的探索,公司初步确定了‘聚焦整收,适当涉入集中式散收’的长租公寓发展策略。”

3月29日,世联行董事长陈劲松曾在业绩发布会上表示,“世联行做长租公寓的目标是100万间,这是一个长期的投入过程,并不着急盈利”。

“按照推算,第一年运营一间公寓的税前利润率会在亏损的40%-30%左右,第二年出租率会稳定在90%左右,从第三年开始,将逐步实现盈利,单个十年以上公寓项目的平均税前利润率可以接近15%”,世联行在年报中表示。

7月1日,龙湖地产旗下长租公寓“冠寓”,将在杭州开启约500套首批房源。

在2016年中期业绩说明会上,龙湖地产首次公开表态进军长租公寓领域,计划3年内布局300处。官网显示,其已经落子重庆、成都,其中龙湖冠寓重庆源著店开业173间,主要户型为30平米套间。

潮水汹涌面前,绿城选择了牵手冲浪者。

2015年12月22日,绿城服务与成都长租公寓品牌优客逸家,共同注资成立浙江绿城优客资产管理有限公司。

“2016年集团以收房整合为主,结合重点发展方向——返租房,通过业主参与,提供空置的公寓出租给第三方,我们积极地收集管辖项目里的公寓资源,统一装修后进行长、短期租赁。”在2016年年报中,绿城服务称。

“二房东”的必修课

虽然上市房企纷纷抢滩长租公寓,但运营管理有难度,租房体验参差不齐,适应“二房东”角色,他们仍要学习不少必修课。

此外,最直接的冲击是,今年4月,上海浦东唐镇、高桥、浦西、普陀、宝山、虹口等部分违规长租公寓,面临被清退的局面。

某上市房地产公司投资总监直言并不看好上市房企的做法,“上市房企很多是对40-50年产权房的过渡性利用,我更看好链家等中介,优势远大于新进企业,比如如家和自如寓在北京累计房源已近10万间。”

多位房地产咨询人士则告诉21世纪经济报道记者,目前长租公寓的盈利来源还停留在租金与拿房成本的剪刀差,盈利模式亟待清晰化。

睿意德中国商业研究中心研究人士认为,“1000-3000元/月租金产品是长租公寓主流,竞争核心仍在于从拿房到出房的存货周转速度,比拼的是不同公司的运营能力。”

“国内长租公寓尚处于初期阶段,租金减去拿房成本,这种盈利赚不了多少钱,单一盈利模式并不长远。”5月18日,克而瑞研究中心高级研究员朱一鸣指出。

世联行在2016年年报中显示,包括长租公寓在内的资产服务业务,总体毛利率仅为2.32%,其中主要原因是“拓展成本和公寓前期运营成本”。

“长租公寓毛利率的走势或呈现U型”,易居研究院智库研究中心研究总监严跃进认为,“随着规模扩大,队伍不好管,比如说客户会更挑剔、产品经营需协调更多内容,毛利率会有一定下滑,不过如果继续做大到一定程度,又可产生规模效应,毛利率有望提升。”

资产证券化或许成为其出路之一。

第一太平戴维斯中国市场研究部主管James Macdonald就指出, “资产证券化、资产托管、降本增效,以及合作开发运营都是长租公寓未来可探索的方式”。

21世纪经济报道记者发现,公寓品牌you+与58金融合作出让租金收益权,将房屋租约产生的现金流转化成固定收益的理财产品,所募得资金用于后续项目开发。

另一个借鉴案例是,今年1月,魔方公寓发行公寓行业首单ABS产品,募资总额3.5亿元。     (编辑:巫燕玲)