三四线改善需求支撑着房价?

天诚地产会 陈天诚
2017-05-20 00:59

统计局公布《2017年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,可以看到几个核心要点:1)一二线下滑难免:一线和热点二线房价已经得到了明显抑制、且下滑趋势在高压下预计仍将持续,如果需要买房可以考虑进行观望;2)三四线依旧活跃:三四线城市新房环比持续6个月好于一二线,需要关注的过去二手成交非常低迷的三四线,其二手房价格也有明显上涨的动能,显示需求仍旧强劲,但我们认为三四线城市二手房交易占比依旧较低长期投资需谨慎;3)改善需求是主力:三四线改善型房源价格上涨明显,是本轮上涨的主力,符合我们的观点:三四线城市复苏来自于棚改货币化带动的城镇居民改善需求和一二线高房价带动的外溢投资需求;4)失真是预期引导:这一轮价格调整,一是政府主动调整签约结构,二是交易环节主动做低价格比以前更明显,这种失真或是有意为之,是政府引导预期的行为,房价表现较好的城市有唐山、沈阳、昆明、西安,表现较差的城市有三亚、泉州、南京、上海,前者带动去库存、后者带动压价格。

一、新房环比:三线环比增速仍处于扩张周期、一二线涨幅已经显著抑制、过热城市下调趋势将持续

三四线整体强过一二线的趋势仍在继续:4月份70城平均价格环比上涨0.7%(3月0.7%),同比上涨9.9%(3月10.3%),其中一二三线环比平均增速分别为0.4%、0.6%和0.80%,同比平均增速分别为15.3%、14%和7.4%。从下图可以看到,自2016年11月开始,三四线城市环比持续好于一二线城市,这一趋势随着一二线的继续严控仍将继续。

环比改善城市以弱二线及三四线为主,三亚降幅最大、唐山涨幅最大:下图可以清晰地看到4月份70房价环比的分布,左侧涨得最好的城市是唐山(+2.3%),右侧下滑最大的城市是三亚(-1.2%)。我们以浅蓝色表示三四线城市,发现环比上涨排名靠前的城市均为三四线城市,而二线中(紫色)排名靠前的为沈阳、昆明、西安和重庆,均为2016年房价表现靠后的“弱二线城市”。

部分三四线城市库存周期已经非常健康:若结合高频数据看,目前公布高频库存数据的三四线城市并不多,且数据显示去化周期大部分已经低于一线城市。目前去化周期最高的城市为泉州,高达近160周(三年),而4月份房价环比表现最差的三线城市为泉州。另外去化周期低于一年江阴、蚌埠等城市环比表现靠前。

二、新房同比:因三四线改善使同比下跌城市接近消灭

由于三四线的改善,同比下跌的城市接近被“消灭”:70个城市中69个城市房价同比上涨,只有一个城市同比下跌(锦州,辽宁西南部)。从下图可以看到,2016年同环比下滑的城市数量大幅减少;从2016年12开始,同比下跌的城市基本以每月一个的速度减少,体现了数量最多的三四线城市在明显改善,过去同比下跌为主的三四线已经接近消灭。

一二线横在高位,三四线预期逐步提升、但整体同比涨幅已经大幅收窄:按照同比分析,4月份同比增长较高的仍然为无锡、郑州、合肥、厦门和南京等上年传统强二线城市,一线城市中广州同比增幅最大,但若对比3月份,我们发现他们的同比增幅已经大幅收窄了。核心一二线在严苛的调控下,预计价格将高位维持,可以预期随着5月份基数的抬升,核心一二线房价同比会逐步下行。三线城市中惠州同比增速最快20.7%,除了泉州外所有三四线城市已经由负转正,但排名仍然靠后。若对比3月份,我们发现三四线提升最明显,唐山、宜昌、北海对比上年改善最大。

三、二手房:三四线城市二手房量价齐升、但二手房交易占比依旧较低

三四线城市二手房成交活跃度提升:从二手房看,价格涨幅靠前的也是三四线城市,基本体现了一二手的联动的趋势。三四线城市中,目前去化周期最低的惠州、安庆(少于3个月)近两月新房成交价格环比增速在三四线城市中表现不靠前,但二手房涨价明显,体现了市辖区一手房源紧张,二手成交较活跃。在二线城市中,厦门、合肥等城市二手房价格出现了松动,反映了调控的效果显现。但是我们需要注意到二手房交易占比在整体三四线城市中依旧较低,长期投资依旧是谨慎。

四、三四线改善住房为价格上涨主力,符合我们之前对三四线需求是由棚改货币化带动的城镇居民改善需求和一二线高房价带动的外溢投资需求的判断

三四线大户型价格上涨明显,改善性需求释放持续:由于一二线城市调控逐步升级,4月份144平方米以上的大户型环比跌幅居前,如深圳、上海、南京、郑州、合肥等。大户型环比涨幅较大的基本在三四线城市,例如扬州、唐山、北海、沈阳等城市大户型价格环比涨幅甚至比(90平方以下)刚需型产品更好,体现了本地强劲的改善性需求。另外,如海口、石家庄,在中小户型价格下跌的情况下出现了大户型大幅上涨的情况,反映了来自核心城市的外溢需求输入明显。综合起来与我们对本轮三四线复苏动力来自于棚改货币化带动的城镇居民改善需求和一二线高房价带动的外溢投资需求相符。

需要注意的是,这些数据来自于网签数据,而这一轮网签数据有两个明显失真:1)政府主动调整签约结构;2)交易环节主动做低价格(比以前更明显),这种失真是政府通过预期引导而调整房价很重要的手段。

(原标题:【每天1问】三四线改善需求支撑着房价?——4月70城房价数据点评)

免责声明:21财经APP金V头条提供的专栏作者署名文章内容,仅代表作者本人观点,不代表21财经立场。投资有风险,入市需谨慎,相关内容所涉及的投资建议,仅供用户参考,不作为投资依据。

X

分享成功