继佛山后中山试水工业用地“先租后让” 租赁期六年

21世纪经济报道 戴春晨 ,王鹏钧 广州报道
2017-06-10 14:28

工业用地该如何保障?“先租后让”有可能成为珠三角城市的策略。继佛山顺德之后,中山工业用地也开始试水“先租后让”。

6月9日,广东省中山市国土资源局下发文件《中山市工业用地“先租后让”、“弹性年限出让”实施细则(试行)》。根据《细则》,中山市将探索国有工业用地的“先租后让”,也就是说,此后市范围内的国有工业用地(商品厂房项目用地除外)将设定一定年限的租赁期,期间土地开发、利用、经营的权力归土地竞得人所有。

《细则》指出,为进一步促进国有土地资源优化配置,提高工业用地节约集约利用水平,将对市内工业用地设定一定期限的租赁期,按照工业用地公开出让程序确定土地竞得人,由土地竞得人进行开发、利用、经营。这其中,租赁期为“6+N”模式。即在土地成交后签订“6+N”的出让合同,其中6年为租赁期,N年出让期,土地使用年限总共不高于30年。

“先租后让”的土地在租赁期内不得转租、转让、抵押,土地竞得人也应当按照出让合同约定的用途、行业使用土地,未经批准不得改变土地用途、行业类别及其他土地使用条件。待租赁期届满,经考核评价,达到出让合同约定的固定资产投资强度、建设容积率、土地产出率、土地税收产出率等条件并缴清土地出让价款后,方能办理土地登记等用地手续。

此外,《细则》还设定了“弹性使用年限”原则,对于不同的工业项目,各镇(区)可根据具体实际情况确定使用年限。

根据21世纪经济报道记者的观察,与今年5月初顺德出台的“先租后让”政策相比,两者思路、模式大致相同。

5月3日,顺德区政府出台文件《顺德区提升工业用地效率管理办法(意见稿)》,《办法》中除了对工业用地的容积率进行“不得低于1.5”的硬性规定之外,另一点引起公众关注的也在于其探索的“先租后让、租让结合”的土地使用方式。

区别主要在于土地租赁期限的长短。

与今日中山出台的“先租后让”相比,顺德的“先租后让”亦使用的是“租赁期+出让年限”的出让方式,不过顺德要少一年,为“5+N”(2年基建租赁期+3年投产租赁期+N年出让期)模式;此外,顺德的土地租让总期限高于中山,其使用最高年限是“最高不超过50年”。另外,从整体来看,顺德在提高工业用地效率探索的步伐上比中山迈得大。

除了上面提到的关于容积率的规定,顺德还对租让土地中容积率达标的项目进行补贴——工业用地项目验收建筑面积对土地使用权人每平方米40米进行扶持,最高扶持金额不超过200万元;另外,对于土地使用中用于制造业与文化创意、科技等服务创新型经济发展的项目,在土地使用政策上亦给予了优惠。

21世纪经济报道记者此前获悉,在当前地价不断上涨的情况下,工业用地面积也面临不断缩水:一方面是商品房、住宅用地不断扩张,挤占工业用地空间,另一方面是土地竞得人拿地后立马“变脸”,改变土地用途,使得实体制造业生产缺乏土地要素支撑。而作为全国实体经济重镇的珠三角地区,先人一步探索实体经济的保护是在情理之中,同时保证工业用地的使用效率也是该区获得可持续发展的命门,在地价不断上涨的背景下,珠三角将如何进一步保护其工业用地,现实操作中效果如何,未来这些都是值得关注的问题。

日前,记者随中共广东省委组织的“粤造粤强”全媒体采访团赴佛山走访。佛山市市长朱伟在会见采访团时介绍了前述顺德工业保护用地方面的经验,并强调要“像保护生态环境、保护基本农田一样保护工业用地”。

(编辑:何苗)

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