跟着跟投制度选股、房企跟投制度的影响有哪些？

核心要点：我们通过分析典型房企的跟投制度，发现跟投制度对企业发展有非常重要的作用，对于这类企业也是我们重点的推荐对象，跟投制度主要有以下几个好处：

1）员工积极性被大幅提升：典型如华侨城，华侨城在年报中提及建立跟投制度，由于之前是国企体制，激励不足，我们通过实地调研发现公司的跟投制度对项目公司员工的积极性产生了根本性的变化，其跟投制度学习万科，但边际效果比万科大；

2）加速周转和销售规模扩张：比如碧桂园，为什么今年销售全国第一、区域老总收入过亿，除了员工积极大幅提高，其周转率也大幅提升，从而使得销售规模迅速大幅提升，目前阳光城在全面学习碧桂园模式，典型的如碧桂园开盘由6.7个月降为4.3个月、还有阳光城的567计划；

3）提升利润率水平：由于大家切身利益绑定，员工抱着只许成功不许失败的心态，尽量优选项目，尽量做优项目，尽量提升利润率水平，碧桂园的净利润率水平由10%提升至12%；

4）缩短资金回报周期：对于恒大、碧桂园和阳光城类的企业，在扩张期都面临较大财务压力，也是大家在初期不敢看好的原因，碧桂园实行跟投制度之后，现金回正周期由10个月缩短8个月，这对于资金高度依赖型的房企来讲是非常重要的提升。

跟投制度的优势在市占率提升的大逻辑中非常重要（最牛市占率报告：中美新房交易市场，英雄谁属？——市占率角度看地产股投资），目前华侨城在学习万科、阳光城在学习碧桂园（前碧桂园集团执行董事、首席财务官吴建斌加盟阳光城），典型的几大实行跟投制度的公司，极大的提升了员工积极性、实现了销售的大幅扩张、同时伴随着利润率的提升以及资金回报周期的缩短，这一制度边际上对原本没有足够激励的国有企业影响更大。我们在5月份提出（详见：《地产大涨隐含了什么主线逻辑？》、《港股大涨给地产龙头估值三段论的新启示是？》，在市场风险不大（利率抬升空间不大）、政策风险释放（该出的政策基本出尽）、销售风险有一定预期（大家都认为下半年销售比上半年更差，核心不确定见底时间，我们认为会在18年中见底）的情况下，地产涨不过产业链的趋势应当有所改变，相对上半年乐观，而且，自下而上选择有优质跟投制度的公司，我们可以跟着跟投制度去投资，近期推出跟投制度的主要有：华侨城、阳光城、招商蛇口，跟投制度做的相对较好的有万科、碧桂园，以上公司都值得推荐。

一、跟投项目的选择范围

从目前公开资料来看，万科、碧桂园、新城控股及阳光城等民企的跟投项目覆盖较广，万科只排除了旧改及部分特殊项目外所有项目都参与。而部分国企企业则相对谨慎，例如金地集团的核心员工投资项目公司管理办法规定销售型项目由总裁会议审批，其它类型项目需经过董事会审批。而越秀地产跟投原则上倾向于短平快及快周转项目。

二、哪些员工可以跟投

一般跟投计划参与人员分为“强制跟投”、“限制参与” “自愿跟投”三类，一般而言“核心成员强制跟投+全员跟投”成为跟投计划的主流方式，要求核心成员强制跟投给予了基层员工强大的信心，增加跟投的参与度，同时保障项目管理层面与公司和项目利益船头一致。而明确限制跟投的范围一般为公司的董监高成员，主要由于适用部分法律法规的规定，也防止了利用职权利益输送。

三、跟投机制

在跟投的机制上，大致可以分为直接投资于项目公司股权（碧桂园）、成立“合伙企业”间接投资项目公司（金地集团、阳光城）或者通过信托或资管计划等投资结构（招商蛇口）。而越秀地产则透过基金结构对相关项目公司作出股权投资。

员工跟投的比例一般实施限制，一般需要低于“项目资金峰值”或“项目股权”的一定比例，一般额度比例在5%-10%之间，最高为碧桂园（15%）。跟投额度需要平衡公司利益、参与积极性和员工的承受能力。如新城控股规定除了操盘团队上限是每个项目资本金的5%－7%外，还规定员工跟投金不能超过其个人年收入的三分之一。

最早实施项目跟投机制的万科，已经第二次修订跟投计划。2017年1月，万科将“初始跟投投资总额不超过项目资金峰值的 5%，追加跟投投资不超过8%（即跟投总额不超过13%）”调整为“跟投投资总额不超过项目资金峰值的10%”。此外万科还设置额外配置的方式，给对于项目公司、项目所在一线公司和区域公司的管理者和一线公司其他人，公司可提供一倍杠杆，即4%的额外额度。

四、分红周期与退出机制

到了退出阶段，一般跟投计划”本金返还“、”收益预提“与”分配机制“。本金返还时点上，一种是与大股东同步（碧桂园为代表）；第二种是项目达到资金峰值后（以万科为代表）大小股东同步返还。

一般实施跟投的企业都会在项目销售阶段进行预计收益的预提，并有明确的分红条件。一般规定在结算前不超过一定比例。如碧桂园规定的参与人条件为分期货值去化率达到80%，且现金流回正；越秀为累计经营性现金流回正，按照回款比例预提。

（原标题：【每天1问】跟着跟投制度选股、房企跟投制度的影响有哪些？）

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