7月21日-24日，博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会在海南三亚隆重举行。年会首日主要聚焦房价、租赁、特色小镇等热点话题，看看大佬们都说了什么？
清华大学刘洪玉：近年住宅投资占GDP比重超10%，市场难再支持
△刘洪玉（21财经APP 摄影记者 陈逸航）
清华大学房地产研究所所长、清华校友房地产协会执行会长刘洪玉指出，世界上住宅投资占GDP的合理比重应是7%—9%，该比重指的是城市城镇化发展最快，住宅需要量最多的阶段，最近我国该比例已经超过10%。因此他认为，如果再沿用外延开发模式，市场应该是不再支持的。
刘洪玉还指出，土地供应过去是外延扩张，现在可能更多的是转向内涵式的发展，充分利用低效闲置的土地，然后利用和改造。详情查看>>>
住建部顾云昌：现在房价涨太快，是城市土地资源错配了
△顾云昌（21财经APP 摄影记者 陈逸航）
住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为房地产市场进入新常态，主要体现在一个升——效率升上去，一个降——速度降下来。同时房地产正处两大新风口，分别为城市更新、特色小镇。
顾云昌认为，面临新常态，房地产市场的奋斗目标是：精神需求和品质需求，“精神需求是除了物质需求以外，我们最大的追求目标是幸福、快乐、健康。如果按照房地产概念的理解就是文健旅。”
顾云昌还提到目前存在的土地资源错配问题：
目前我国工业用地一般占城市建设用地的20%，其中还存在“工业用地配比过高，居住用地配比过低”的情况。一般情况，工业用地在建设用地中的比例在10%左右。放眼全球，比如纽约、东京，工业用地只占到整个城市建设用地的5%。
其次，数据显示，我国的人口密度较低，50个人口密度最高的省市中，人口密度最高的城市是郑州，每平方公里1.5万人，接下来是上海，为每平方公里3800人，广州5900人，北京1500人。然而，大家都充分体会到城市堵车带来的痛苦。北京的城区人口密度并不大，但是堵车叫首堵，“这个是不可理解的。”
再者，中国高楼密度较高，全球60%的高楼都在中国。
顾云昌表示，“这说明我们的结构不合理，现在房价涨得很快，因为这些地方没有土地供应了，大中城市的土地资源错配了，加上我们的管理有问题。”
关于近期热议的万达融创联姻，顾云昌指出，这背后都是金融。详情查看>>>
链家杨现领谈租赁：是中国房地产未来仅存的红利
△杨现领（21财经APP 摄影记者 陈逸航）
链家研究院院长杨现领认为，租赁是中国未来的房地产仅存的红利。
杨现领指出，目前衡量租赁市场发展是否有活力，主要有三大指标：一租赁人口的不断增加；二是租金收入比。当下中国的城市租金收入比大概不到30%，人们租得起，而像纽约、伦敦等城市租金收入比例已经超过了50%，这是“生无可恋”的状态。三是租金收入弹性，目前中国的比例低于1，是可以接受的合理的情况。
对于近期发布的发展租赁市场的政策，杨现领表示，中国的租赁市场真正存在的是前沿的一线城市，比如北京、上海、深圳，并不是每一个城市都有租赁的短缺和压力。“这一轮，我们一拥而上的话，带来的问题，就是租赁的库存。”详情查看>>>
聂梅生：房地产企业已成推动特色小镇发展的重要力量
△聂梅生（21财经APP 摄影记者 陈逸航）
全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生表示，房地产企业已经成为推动特色小镇发展的重要力量。同时她还特别强调，特色小镇是一个平台，不是产业链，它是一个共享经济。详情查看>>>
特色小镇很火热！袁开红：可以造，但是不能作
△袁开红（21财经APP 摄影记者 陈逸航）
中新城镇化研究院院长袁开红表示，目前特色小镇很热，相关项目上万个，这让她始料未及。
谈及特色小镇为什么这么热，袁开红认为需要回溯中国的城镇化发展历程，“不了解中国的历史背景，就特色小镇做特色小镇，这是不够深刻的。”
据其介绍，中国的城镇化经历了4个阶段：破门时代、资源时代、市值时代、人本时代。
袁开红还指出，目前中国城镇化面临以下问题：
第一，无所不在的硬件缺陷。
第二，滞后的软件服务，养老难，上学难，公共服务的脸难看等。
第三，稀缺的发展机遇。
第三，撕裂的城市文化。我们做特色小镇的设计，文化基因是必须要深入挖掘的重要方面。
袁开红表示，“希望我们在未来特色小镇打造过程当中，看到这些差距，然后怎么去弥补和改进。”
此外，袁开红指出目前打造特色小镇面临的四大问题：
第一，特色小镇不可能全面开花，先决条件很重要。一定是看区位、资源和产业能力，大城市周边地区、资源稀缺地区，我们有条件的上，没有条件的就不要上了。
第二，特色小镇的打造，内容重于形式。产业IT可以引入，但更应培育自身产业IP。
第三，特色小镇有共性，但更需要个性，大量复制不可取。
最后，中国的特色小镇，可以造，但是不能作。在特色小镇打造的持续热潮中，需要所有当事方理清思路，脚踏实地，以促地方发展，会一方百姓为出发点，做出精品。详情查看>>>
（以上观点属个人意见，不代表21世纪经济报道、21财经APP立场）
（编辑：曾静娇）
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