钟伟：今年底明年初新房价格仍会下行，股市机会更多
博鳌•21世纪房地产论坛第17届年会于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。
会上，经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟带来了“大转折、小机会”的主题演讲。钟伟认为，未来中国的经济增长，将会比较少的依赖于像过去十年那样的狂飙猛进的地产和金融，比较多的依赖于产业升级和中高品质的中国经济。
就投资而言，在未来的两三年，更多的机会可能出现在中国的股票市场。
△钟伟（21财经APP 摄影记者 陈逸航）
主要观点如下：
● 我对未来中国经济比较乐观
多年以来，我对中国经济和房地产判断有一个大改变。过去7年我对中国多是持悲观的态度，未来可能比较乐观。
● 谨慎看待任志强先生的观点
“有生之年看不到房地产价格的下跌”——这是非常危险的判断，因为他会健康长寿。
“地价很高，所以房价也高”——开发商为什么不能被套牢？如果2017年年初在中国的“三四线”小城镇拿地会被套牢。
“开发商万亿负债可能导致资金链断裂”——房企的现金流问题不太大，因为2016年是个好年景，房企的销售额大概为12万亿。
● “大转折”
中国进入了一个新的增长平台，不再单纯依赖“工业化”、基础设施和房地产的“城市化”以及快速供应货币的“货币化”。未来中国的经济增长多依赖于产业升级和中高品质的中国经济。比如说ABCD，A人工智能，B区块链，C云计算，D大数据。
流动性转折。绝大多数开发商并不缺钱，但是不意味着未来全球的流动性，包括中国的流动性还会继续宽松。“钱”很值钱的时代到了，人民币比美元有可能更强的时代也到了。
未来的投资机会。我个人认为，在未来的两三年的时间更多的机会可能出现在中国的股票市场。而且是以央企、国有企业为主，当然创业版有真实创新的也有一些机会。
● 中国的产业转型已经走完了一大半
消费对中国经济增长的贡献达到了63%，工业和农业加起来才贡献了剩下的1/3。未来，消费对中国增长的贡献，也会更多。我个人认为，中国的产业转型已经走完了一大半。
●中国经济在未来需要深入的创新
工业已经走入了后工业化时期。像美的、格力、海尔不代表中国经济产业的未来，也许这些企业可以在自动化流水线，使用先进制造机器人会仍然有比较大的潜力，但是他们也要有深度的一轮再创业过程。
城市化方面，基础设施建设在中国可能也接近于峰值，在未来可能延续一段时间，但是没有更高的高潮在等待了。
货币化。工业化、城市化到了一个拐点，货币发行也到了一个拐点。
● 地产不再做加法，金融一定做减法
金融行业的压力，看起来不比地产小。中国金融行业的产品规模、从业人员、网点都过剩了。银行业的利润，“我们挣钱挣得不好意思说”的时候，是在2011年，到今天，只有6年，银行业的利润已经很低了，大概11%—12%，但是比制造业的6%要高。
● 未来的大企业是什么样子？
与过去大厂房、需要面对面跟终端消费者接触不同，大企业会有很多研发投入，和终端消费者是虚拟的接触。不一定具有非常大的坚硬的产品，未来的大企业是无形的、智慧的、柔软的。
● 钱很值钱，不要不把钱当回事。
我个人认为，在今后的3年，人民币兑美元，会温和升值，而不是贬值。所以开发商能够负美元债可以负一点，否则在美联储加息之后，会更高，而不是更低。
● 中国没有这么大的地产泡沫
年初以来到现在，最典型的说法，中国的房地产的市值相当于4倍GDP，而且300万亿了，世界最高，所以中国楼市是最大的泡泡。这个说法，我个人非常不赞成。因为总体上来讲，中国的楼市，并没有这么大的泡沫。国家统计局的统计显示，中国的居民家庭资产当中，大约60%—70%是地产，剩下的40%左右的是金融资产。按照我们所计算的数字，中国居民目前所投资的金融资产是100万亿左右，中国居民房地产的市值大约是金融资产的1.5倍，中国目前的商品房的市值是2倍的GDP，这样的话，跟西方国家的水平大致是相当的。
● “有生之年，看不到房价下跌”这肯定是谎言
因为已经看到了房价下跌了，2008年的下半年和2009年的上半年，中国的商品房新房的价格大约下降了20%，只是后来比较幸运，这两轮价格的下跌，都由更高的上涨覆盖掉了，未来中国的房子会分化，但是中国的房价在未来的十年或者是二十年出现显著的全国性的上涨难度是很大的。
● 关于库存去化
2016年地产市场非常火爆，对中国经济增长贡献的大吗？没有像大家想象的这么大。因为去年房地产投资的增速，仍然是个位数的。那么，我们再看区域的分化，一二线很好，但是三四线不怎么好。供不应求的趋势还是在一线。
● 运营能力重于泰山
第一，在地产之上，需要考虑如何加载产业；第二，现在流行的加盟机制，跟投机制是否有效？第三，改售为租、旧城改造等都是有机会，但有局限性。
● 建议
第一，有钱比什么都好，有钱比有地好，有钱比有房好。
第二，稍安勿躁，两三个季度的时间，少做比多做好，不做比做好，明年年初再出手刚刚好。明年春节前，中国的商品房新房仍然有另外一轮价格的下行。
第三，做投资不稀奇，做开发、做建筑不稀奇，有没有营运能力很重要。运营能力，决定了自持物业的潜在价值。在未来房地产平台期，运营能力可能会超越开发能力、建造能力、投资能力，成为考验开发商能不能成为优秀的、挣钱的、明智的房地产企业特别大的考量指标。
● 此前观点回顾
2015年：不要太注重增量，也得注重存量；从注重钢筋水泥到注重智慧绿色。不要仅仅拼规模，也要形成一个多业并举的能力
2016年：楼市由盛而衰，对于大部分消费者而言现在是一个卖房的好计划，但是可能不是一个买房的好机会，尤其是炒楼；过去是万科，现在是万达，未来是谁呢？运营的重要性越来越突出；大有大的难处，小有小的好处
（以上观点属个人意见，不代表21世纪经济报道、21财经APP立场）
（编辑：谢珍，骆轶琪）
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