谈及当下的特色小镇建设，山水文园集团执行董事兼CEO张晓梅用了两个字来形容：热、实。
在7月22日的博鳌·21世纪房地产论坛第17届年会上，张晓梅表示，中国城镇化发展到今天，加之中央倡导，多地开始响应建设特色小镇，大量房企、产业企业也宣布加入。
“实”指的是特色小镇应是实实在在做产业的过程。她认为，当前市场已经出现一批企业探索特色小镇如何发展；有些对古镇开发走出了一条特色小镇道路。
张晓梅向21世纪经济报道记者指出，小镇开发商需要一个平台，能够把政策、资本、商业有机结合，然后推动小镇发展。
“5413”理论
在山水文园布局小镇十余年过程中，张晓梅有很多心得。她指出，小镇的规划开发、产品模式需遵循行业规律。这是她带领团队研究了欧洲的特色小镇之后发现的。
张晓梅将其总结为“5413”理论。具体而言，特色小镇有五大共性：任何小镇都有其公共空间，因为人是社会动物；小镇都有一定历史，因此要把当地的风土人情挖掘变成小镇标签；要有美食和集市；要有节庆活动；自然和景观有机结合。
围绕四大路径经营小镇落地，是张晓梅“运营前置”的理论核心，这包括规划、开发、产品和运营。张晓梅认为，规划应该做到软硬相结合。“硬”是在规划过程中形成两个关键节点，一是整体规划，二是开发要遵循规划的规律和原则。“软”是解决生活的部分，“硬”是解决产业业态部分。
此外是学习西方先进的理念、标准化的流程与完善的运营管理思路。张晓梅一再强调，在开发过程中，运营与经营要考量到所有细节，在开发过程中要前置；未来小镇的核心竞争力是运营，运营团队能否让其产生持续稳定的现金流。
在前两者基础上，创立一个模式：交通+旅游+特色小镇。三则是明晰政策、资本、商业三大逻辑。
对于目前大部分企业做小镇时产业先行的思维，张晓梅持相反观点，“产业一定是与人相关，先要解决住在小镇里的人生活的问题，之后才会吸引人流”。
山水文园集团探索发现，特色小镇并非是把产业链做全，而是一种平台模式。在平台模式下，遵循上述五大特性，之后找亮点，通过不同主题来放大，比如定位名人古镇、文旅小镇等。
引入IP
此外，“取势、明道、优术”是张晓梅总结的实战策略：取世界和行业、国家发展的大势；明道即在方法论基础上遵循事物发展规律；优术是在实践过程中，将这些方法论在全世界范围内进行对标，并不断进行调整优化。
张晓梅坦言，山水文园的特色小镇到今天为止还不能说完全成功，“当下没有谁能说自己的特色小镇是完全成功的，但大家都走在践行特色小镇的成功之路上”。
山水文园目前有两大山水主题小镇。一个位于北京金海湖，在22平方公里的小镇之上，山水文园追求对生态的保护、对环境的治理，所有建筑与自然景观有机结合，与其打造的10个俱乐部融合在一起。山水文园植入产业，现在变成了金海湖的名片。
第二个小镇是浙江山水主题小镇，公司在2014年引入美国六旗等IP，山水文园并不打算将之复制到中国，而是保持了六旗过往的5大世界纪录，并将之作为核心引擎。
张晓梅最大的感触是，特色小镇之路前景光明，但压力与挫折同行；而如今政策引导力度越来越大，运营环境也出现了重大改善。
（编辑：骆轶琪，邮箱：luoyq@21jingji.com）
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