剪辑“房东+股东”DNA: 星河WORLD的长短期现金流平衡术

21世纪经济报道 骆轶琪 深圳报道
2017-09-13 07:00

中国产业园区系列报道

星河控股集团目前旗下有四大业务集团,包括地产集团、产业集团、置业集团和金融集团,前三者分别对应的核心业务包括住宅地产、产业地产、商业地产与酒店。

8月初,深圳证券交易所网站显示,由方正证券作为管理人的债券产品“星河WORLD项目一期租金资产支持专项计划”处于已反馈状态,拟发行金额12.8842亿元。这是目前产业地产领域鲜有的一单ABS产品,却也是产业地产项目需要谋求的一个短期现金流渠道之一。

作为星河产业集团旗下产融联盟新城系列的首发项目星河WORLD,占地面积62万平方米,建筑面积160万平方米,预计总投资额150亿元。运营近2年来,园区已不需要集团额外投入资本实现运营,2016年其写字楼招商成交面积排行深圳市第一;长期来看,其“房东+股东”运营模式在招商和股权投资变现上的优势都将逐步显现。

近日,星河产业集团副总裁阎镜予接受21世纪经济报道记者专访时透露,星河WORLD的对标是张江高科技园区,期许未来股权投资收益占更主导地位,而实现产业与金融紧密联合将是星河做产业项目的终极目标。

“房东+股东”模式DNA

在母公司星河控股集团的多元化背景下,星河产业集团具有先天运营产业地产的基因。

“实际上我们是把过去零散的资源有系统有意识地整合在一起,依托现在产业地产和特色小镇的载体,来发挥综合优势。”阎镜予向21世纪经济报道记者这样总结道。

官网显示,星河控股集团目前旗下有四大业务集团,包括地产集团、产业集团、置业集团和金融集团,前三者分别对应的核心业务包括住宅地产、产业地产、商业地产与酒店。“这四个业态组合起来,其实就是产城融合的概念。”

金融集团的业务之一股权投资,也是控股集团早就布局的方向。据阎镜予介绍,星河控股集团是深圳市创新投资集团有限公司的第二大股东、第一大民营股东,是阳光保险的重要股东之一,已参与投资前海股权投资母基金、国家中小企业发展基金、红土创业基金等。“股权投资我们看得懂、尝到过甜头,也愿意、有实力去等待未来5-10年开花结果的过程。”

集团四大业务的聚合,涉及产业运营的核心要素,也构成了星河做产业地产的模式:房东+股东。房东即为在不同发展阶段的企业提供相应的物理空间,包括创客空间、孵化器、加速器、总部基地及各类生活配套等;股东则是为园区内企业提供相应的投融资服务。“股权投资业务本身带有很强的招商功能。”阎镜予补充道,这其实是一种杠杆作用,对中小型企业进驻有很大吸引力。在阎镜予看来,初创企业对于能够看懂其模式、愿意成为其股东的园区,会比单纯收取租金的园区更加有认同感。

这些DNA也促使星河WORLD能够在运营模式上有更多尝试。据阎镜予介绍,在“股东”角色践行过程中,星河产业集团能提供现金和非现金两种投资方式。

今年初,星河产业集团联合深圳市龙岗区政府、深创投共同发起红土星河创业投资基金,发行规模5亿元,由星河产业集团和深创投双GP管理,2017年首期募资7500万定向投资园区内注册企业。此外星河控股集团旗下星河·领创天下基金是在国家备案的基金管理人,此前还联合张江高科共同发起产业基金进行相关投资。

非现金投资主要包括三种方式:服务换股权、租金换股权和产权换股权。前两种更多针对初创类企业,第三种则主要针对形成一定规模、有自主购买物业诉求的大中型企业。星河WORLD提供的服务包括通过产业联盟会提供产业生态圈运营服务,GALAXY+服务体系协助企业解决资金、人才、法务等需求,搭建智慧园区平台等。

阎镜予向21世纪经济报道记者介绍道,由于星河产业集团在此过程中先期舍弃了一定现金流,更大意义在于锁定了对相应企业的优先投资权利,当然这并未确认换取多少股权,而是待由融资过程中市场化方式来决定。

“因此,产业服务从一开始就全面倾斜到我们已经投入的公司中,”阎镜予解释道,“产业运营投入很大,但为什么要做,第一个原因是推动租金价格,本质是推动物业增值;第二是让股权投资通过园区服务来增值和变现。”

截至今年6月,星河WORLD运营21个月,签约企业500家,入驻五百强企业10家、上市企业30家、创客企业60余家。星河产业集团参与了逾60家初创类企业的投资,其中约1/3为直投、2/3为跟投,接近1/4已实现退出。园区运营一年时间后,实现税收10亿元,产值100亿元;预计全部建成后,实现税收100亿元,产值1000亿元。

产业运营进阶

在“房东+股东”的DNA之上,具体的产业定位和运营迭代升级则是更为精细化的过程。

根据区位因素,在规划过程中,集团将星河WORLD定位为聚焦战略性新兴、金融投资、文化及创意三大产业。

究其原因,阎镜予介绍道,星河WORLD邻近的福田区和南山区租金成本正在走高,而该项目正是承接福田和南山中心区外溢的第一站。考虑到福田区为金融业聚集区,南山区为高科技产业集聚区,这两大产业也成为星河WORLD定位的首要选择。

此外,阎镜予表示,当一座城市发展到一定阶段后,文化产业将成为刚需。这因此成为园区内第三大产业的定位。“两大产业属于现成客,另一个则是针对空白做差异化竞争。”

星河产业集团提供的数据显示,目前这三大产业在园区内的聚合度为73%,高科技企业数量占比40%,承接的福田和南山客户总占比约为38.51%。

规划完成后,更重要的是形成产业聚合。“形成产业链其实要开发商做一件事——放水养鱼。对园区能起到产业带动作用、能提高园区产业氛围的企业,一定要牺牲一定的现实利益,来换取其对园区的贡献。”阎镜予分析道。这带来的,将是对整个园区资产价值的提升。

阎镜予强调,产业地产的运营分为两层维度。第一层是看重短期现金流的“招商经理思维”,只强调进驻园区内公司的数量;第二层则是“财务总监思维”,更看重长期的资产价值提升,这涉及的将是对园区长期运营、品牌价值和资产增值负责。

“放水养鱼就是放在资产经营的思维模式下看事情,这是未来做产业地产招商引资的必然方向。”他这样说道。

不同维度背后,折射出星河WORLD在产业运营上的演化进程。阎镜予表示,租客质量是一柄双刃剑,在园区运营早期如果过分强调这项指标,带来的将是人气和活力的缺失。

“园区运营初期考量的其实是人气。让大家在里面活起来,市场上慢慢有你的声音,也因此积累了一批投资标的和服务对象。所以第一次招商入园,我们更关注的是数量。”他补充道,在此过程中也会有所规划,即是否在招商过程中按照市场规律给予一定让利。

第二个阶段是自然淘汰。当企业成长性不足、无法负担租金,就会被淘汰。这带来的将是园区的第二次招商。“在现金流不愁、市场认可足够好的前提下,这个阶段可以开始选商。”按照阎镜予的理解,星河WORLD目前正走在选商的初步阶段。今年内园区计划拿出3-4万平方米的面积开展相关工作。

据介绍,星河产业集团目前有三种产品类型。星河WORLD属于产融联盟新城模式的首发之作,这类模式选址锁定在一线及强二线城市的中心或次中心;双创社区模式定位于一线及强二线城市核心地带;特色小镇主要位于一线及强二线城市周边,目前已在临深片区的东莞、惠州、中山落子。

“骨肉相连”锁定现金流

当纯住宅地产走过黄金十年,更多开发商也在近两年提及转型持有运营模式。其中之一的业态即为产业地产,换言之,将有更多房企进入这一领域。

不过与纯住宅地产行业从爆发走向集中度提升不同,阎镜予认为,产业地产运营需要规模效应、品牌知名度以及能够承受一定时间内足够资金投入的能力。“这不是第二第三梯队房企能够轻易玩得起的。”但一个可能的趋势将是,传统住宅地产行业龙头将更多转型到产业地产中。

不过目前国内发展产业地产存在一个共同的难题,即变现时间相对漫长。由于REITs在国内尚未放开,无法预支现金流通过股权融资提前变现,短期内产业地产的收入来源主要仍是租金和配套住宅的销售收入。

“做产业地产短期现金流很难平衡。”阎镜予分析道,做产业类似于啃骨头,做住宅则是吃肉,“所以一定要骨肉相连,把在住宅获取的资金转而投入产业运营中,通过产城融合来匹配现金流。”

他进而解释,“招商解决的是否继续投入钱的问题,经营解决资产价值是否提高的问题。目前星河WORLD能够保证租金收入可以覆盖需要支付的银行利息,不用再投入资金进去;我们的资产价值由于有未来商业项目开业、地铁直达等预期支撑,星河WORLD正在筹备发行一款ABS产品,以保证短期内充裕的现金流状况。”

长期现金流则更多来源于股权投资收益。由于投资项目的可遇而不可求,投资本身也与经济周期有关,星河产业集团并未设立具体的投资考核目标。“这需要一个比较漫长的时间。”

阎镜予告诉记者,星河产业集团的对标是张江高科。通过观察其模式,得到的结论是:“张江高科技园区做产业地产,实现了股权投资收益占总收益一半以上,这给我们做房东+股东模式注入了一剂强心针;此外张江高科提出的‘新三商(科技地产商、产业投资商、创新服务商)’服务体系,指出产业服务的关键是把园区变成发掘投资项目和投后管理的载体。我们也希望未来星河WORLD是把产业和金融非常紧密联系的一个园区。”

同时他指出,不同的是,张江高科技园区是一个区域概念,星河WORLD属于总部基地。“尤其产融联盟新城,业态以写字楼为主,这是我们需要细化,找到差异化竞争的地方。”阎镜予说道。

(编辑:贾红辉,邮箱:jiahh@21jingji.com)

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