世茂双箭齐发 欲重回行业前十

21世纪经济报道 唐韶葵 ,张旦珺 上海报道
2017-11-14 07:00

9月28日到11月10日,相隔不到两个月,世茂房地产陆续发布“璀璨系”、“国风系”两条产品线。在经历了两、三年调整期后,世茂在资金结构上逐渐优化,世茂集团董事局副主席兼执行董事许世坛介绍,从今年开始全力改造产品线,最大化提升土地价值。

易居研究院研究总监严跃进指出,从企业战略角度看,世茂推出标准化产品策略,针对改善与中高端需求,吻合了世茂积极布局的二线城市如武汉、福州、合肥的城市布点。产品系列与城市特点也相符。比如国风系列,体现了人居生活改善的清晰定位,世茂在标准化产品打造上,超越建筑层面,结合当地自然特点与人居习惯,更能脱颖而出,这对于一些后续需要对商业模式进行改造的企业也有借鉴作用。

控制负债

根据克而瑞公布的2017年前三季度中国房地产企业销售榜单,世茂房地产以685.8亿元的销售额排名18位。

世茂房地产曾于2014年凭借707.8亿元的销售额在全国房企中位列第八。从2008年到2014年,世茂销售额从100亿激增至700亿,年度复合增长率高达83.95%,一时成为中国房地产行业成长速度最快的企业。高速增长之后,世茂进入调整期。在2016年业绩说明会上,世茂集团董事局主席许荣茂曾说,“前两年销售增长很多,但同时负债很高,库存很大,心理压力很大,所以这两年我们主动把发展速度降下来,把负债降下来,把库存去掉。”

2015年,世茂开始实行去库存战略,世茂集团助理总裁兼营销公司总经理邵亮曾表示,2016年世茂滞重库存的去化额较前年已提升至167%,三四线去库存成效更为明显。

世茂公布的半年报显示,2017年上半年,世茂房地产分别于上海、广州、武汉、嘉兴等城市增加土地储备453万平方米,同比增长265%,通过底价招拍挂、收购、合作等方式获得的土储占比约45%。目前,世茂在全国45个城市拥有150个项目,总面积约3413万平方米,其中一线及强二线城市占比略超60%,三四线城市占比接近40%。

比起规模,世茂更看重回款率和利润率。2016年,世茂的销售回款率上升至88%。根据世茂半年报的数据,今年上半年世茂收入358.22亿元,同比增长19.3%,毛利率达29.6%,远超行业平均水平。

根据半年报,截至2017年6月30日,世茂的净负债率为52.5%,较2016年下降0.9%,净资产负债率已连续5年维持在60%以下。融资方面,世茂2016年加权平均融资成本从2015年的6.9%下降到5.8%,2017年上半年,世茂加权平均融资成本再次下降至5.6%。

提升土地价值

许世坛今年表示,经过2015年、2016年2年的调整,世茂将在2017年至2019年迎来“增长期”。未来三年,世茂计划销售额每年保持30%的增长。

2017年前10月,世茂共拍下22幅土地,总面积达258万平方米,拿地总价为375亿元,在房企中排名16位。有了丰富的土地储备,许世坛今年开始用改造产品线的方式再次进入发展期。

9月,世茂在北京发布改善类产品线“璀璨系”;11月,世茂在福州、武汉、合肥三城同步发布中高端别墅类产品线“国风系”。未来几个月,世茂还将陆续发布全新的产品线,各自承担不同的战略地位。

根据克而瑞统计,有92% 的中国百强房企在推行产品线系列化和产品标准化开发,每个企业平均有3.7条产品线。在早期的房地产市场,产品线拥有可快速复制、提高项目周转率从而扩张规模的功能,随着消费升级和市场冷静期的到来,产品线的制定将由单纯的技术标准转向品牌与产品价值的塑造,用户的多元需求也将成为房企的战略资源和价值来源。

随着房地产市场不断集中和拿地成本持续增高,企业土地获取的随机性增加,产品定位的差异性较大,在这样的背景下,明确开发理念、提升适应性以实现土地价值的最大化才是产品线应发挥的优势。

(编辑:李清宇,邮箱:liqy@21jingji.com)

X

分享成功