面临证券化契机 保利养老定调社区居家为重心

21世纪经济报道 骆轶琪 广州报道
2017-11-22 07:00

历经三次沿革,在2016年将养老作为战略发展目标后,今年,保利确定以“社区居家”作为发展养老的重心,并主打社区嵌入式小微机构模式。定位以社区养老为主、机构养老配合发展。

这或许将透视出企业介入养老产业的一个发展缩影。中长期来看,社区和居家养老需求将占据极高比例,这在“9073”养老服务体系中早有呈现。

11月16日举行的第四届中国国际老龄产业高峰论坛上,国务院发展研究中心社会发展研究部研究室副主任、副研究员冯文猛就直言,“居家和社区养老,将服务于中国95%以上的人群,这在未来几十年中不会变。所以做养老产业,将来重点可能都会逐步转到居家和社区。”据其观察,在国际环境中,原来力推机构养老的国家,也在进行相关转型。“这是遵从国际发展趋势,也基于我国现代社会特征的定位选择。”

虽然业内人士认为,进入十三五后,从中央到地方出台养老政策更加频繁,支持力度加大,但支付、运营模式、资产证券化以及固有的人才等难题仍旧存在。身处其中的企业发展仍存困惑。

不过契机已经出现。在近日保利获得上交所审议通过的一个资产包中,就囊括了养老机构和熹会的相关物业。“这是我国首次有健康养老用途的资产进行资产证券化。这单产品的获批,可以说投融管退的全产业链构架得以初步验证。”保利房地产(集团)股份有限公司董事长宋广菊道。

核心需求在医疗护理

据权威机构统计,截至2015年,我国60岁以上人口达2.2亿,占总人口的16.1%。预计到2050年,我国65岁以上老年人口将达到4.83亿,占比34.1%。

中国(海南)改革发展研究院院长迟福林表示,未来5-10年,随着消费结构升级、人口老龄化和人口城镇化进程加快,健康产业将成为我国增速最快、发展潜力最大的产业之一。

国家发改委社会发展司副司长郝福庆则指出,尽管没有准确的产业统计,但有关研究表明,仅当前4000万失能、半失能老人的生活照料服务,就需要专业护理人员1000万人以上;到2020年,预计养老产业可达数万亿量级规模,其中仅康养辅助器具产业规模可达7000亿元。

伴随而来的是养老产业需求爆发,但供给并不能完全满足。

迟福林指出,目前健康产业发展滞后是主要的结构性矛盾。有调查表明,我国城市地区家庭照护服务仅满足16%左右需求。究其原因,他表示,包括投资增长远不适应消费增长需求,公立与民营机构发展失衡,专业护理人员十分匮乏等。

当然,今年以来,政策层面仍在加速推动机构对养老产业投入的积极性。顶层设计方面,今年2月印发的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》中,提出构建“居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系”。

冯文猛的判断是,无论医疗机构还是养老机构,着力点应放在社区层面推进医养结合工作展开,但如何结合,这是行业内都在探索的问题。“我们调研发现,老年人最难满足的需求在于医疗护理,但仍没有成熟的模式。”

他也指出,长期护理险将是推动养老产业发展的一个重要制度安排。除此之外,政府层面还要寻求其他能够增加老年人收入的来源。企业需发掘有效需求,谋求专业化、规范化、品牌化、连锁化发展。

宋广菊则称,投资收益不匹配,是困扰行业发展的核心难题。尤其在重资产持有方面,一个2万-3万平方米的机构养老项目,投资通常需要数亿元资金,至少要5-6年才能实现经营性现金流平衡,投资回收期更是超过20年。她举例道,美国前十大养老社区投资商中有5家采用REITs形式,过去20年美国医疗保健类REITs复合收益率达到13%。“当国内REITs突围甚至开放发展之时,健康养老产业也将形成专业的产业分工、完整的金融产业链条、精准的投资管理和高效的运营能力。”

冯文猛还建议,美国、日本、北欧的改革,都重点在于提升老年人的自身能力以及引导健康的生活理念,让老年人更加自立和自强。这对中国老年人也有借鉴意义。

小微机构盈利探索

根据冯文猛的归纳,目前社区养老主要分为两种模式。一类是平台构建,整合医疗服务、生活相关资源,例如街道乡镇养老照料中心、社区村庄养老服务驿站等。另一类由单一主体逐步拓展到连锁化运营模式,以企业运作为主。

在他看来,自2012年以来,进入养老产业的企业新增数量在逐步增加,但进展并不尽如人意,需向更专业化方向发展。

“小、散、乱是目前居家养老服务市场发展的现状,某种意义也是不太规范的表现。”冯文猛补充道,企业发展仍在相对初期,尚未形成品牌意识,连锁化经营逐步形成但比重不高;不过经过五年沉淀,出现了一些相对具备专业化水平的服务主体。

鉴于房企有天然的相对优势和一定资金实力,目前如万科、保利、绿城、远洋等也在该领域布局多年,其经营方式和定位有所不同,且仍在不断调整和探索中。

根据今年提出的重心,保利将社区居家养老业务,交由保利物业主导推动。17日的品牌发布会上,保利物业发展股份有限公司总经理黎家河介绍,社区居家养老定位嵌入式小规模多功能机构,即保利和悦会。未来将以物业总公司为主体,成立养老产业公司。

据悉,保利集团内部的养老业务定位双品牌战略:主打小微机构的和悦会,针对自理型和低龄自理、半自理型老人,提供慢病管理、急症求治、中期照护和康复等服务;长照型机构和熹会则面向半自理、不自理型老人,做长期照护和临终关怀等服务。

保利物业发展股份有限公司副总经理赵广峰表示,在中国,物业企业做社区居家养老服务有天然优势,物业和养老团队高度协同,能减轻人力成本和各种前期投入,也能准确掌握客户情况。保利物业相关人士告诉21世纪经济报道记者,和悦会在成熟社区中将采取租用场地、或选取合适场地考虑买入并持有模式建设运营,不限于保利社区;在未来保利新建社区中,将预留相关用房发展养老业务。

和悦会收入来源主要来自床位入住、日间照料、上门服务、康复理疗等基础服务,未来将有引进第三方伙伴的合作收入,如适老化产品租赁等。盈利将主要来自服务,而非适老用品销售。

该人士表示,目前和悦会仍处在保利物业孵化阶段,将通过品牌化运营、规划化布局实现盈利。黎家河透露,和悦会目前在全国已布局6座城市。十三五期间,保利规划建设和悦会70家,床位4000张,辐射社区1000个。

对于养老机构盈利模式的思考,北京诚和敬驿站养老服务有限公司总经理张帅一实践后认为,需满足三个条件:足够大的规模优势,40-80家是一个门槛;资源整合能力,即尽可能覆盖到老人所有需求;企业前期连锁经营仍需成本,因此要具备一定的资金实力。

张帅一坦言,诚和敬目前正在两面布局的,基于机构思维的小微机构模式,和基于连锁型平台思维的为老服务中心模式,都难以大规模实现盈利。因此公司正在做相关产业孵化,即投资相关养老项目并应用到养老平台中,收取投资收益。他建议,如果做针对单一细分领域的服务商,适老化居家改造和老人心灵慰藉的商业化空间仍旧很大。

(编辑:贾红辉,邮箱:jiahh@21jingji.com)

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