司法介入重庆百亿“烂尾楼”

见习记者　徐恺　实习记者　敖玉琴　重庆报道

重庆司法介入针对的是客观上不能通过收回土地使用权、资产重组、拆除、改建等方式来处置的烂尾楼。要达到这一目的，就必须解除依附于工程上的各种权利负担。

重庆“第一烂尾楼”待处

十年繁华如烟后，是重庆地产留下的坎坷伤疤横陈在山城楼群中。重庆市不胜其烦，决计以两年之功手起刀落，药到病除。

现在，最后的63栋烂尾楼正在考验重庆市的速度。

9月24日，重庆市高级人民法院为整体处置“江田君悦国际广场”（以下简称“江田大厦”），向社会公开发布债权人登记公告。按照该公告，该大厦债权人的最后登记时间为10月15日，“逾期不登记者视自动放弃权利”。

“也许是拍卖，也许是变卖”，邬小青称目前已经初步有了整体“接盘”意向的人。

法院方面透露，对于江田大厦的司法处置将在11月内完成。

155000平方米体量的江田君悦大厦，位于重庆市江北区的黄金地段迎宾大道旁。按照开发商当年的设想，这栋地上34层地下3层的城市建筑将成为重庆的第一个5星级酒店。而在酒店之上将修建一座气势宏伟的天桥，横跨江北区50米左右宽阔的交通主干道，将其与对面的江田国际商业广场相连。

开发商当年牛气冲天的雄心，只造就了如今重庆最著名的烂尾楼——一件流浪汉的衣服不时在那34层上迎风招手。

“据我们的初步统计，江田大厦几乎迄今总负债额超过5个亿，是重庆负债最多的烂尾楼。”这次司法处置江田大厦的办案人员、重庆市高级人民法院执行局王景山法官介绍说。

所以，它的恩怨和未来被推到了司法程序来了断。

9月15日，重庆市高级人民法院出台了由该研究室起草的规范性文件———《关于审理执行涉及“四久工程”纠纷案件若干问题的意见》（以下简称“意见”）。而所谓“烂尾楼”则是其中“久建不完”工程的俗称。

这一文件拉开了国内首次司法介入、整体处置烂尾楼行动的序幕。江田大厦便成为了第一个被处置的。

按照重庆市常务副市长黄奇帆在公开场合的说法，从1992年到1998年之间，重庆市产生了70－80个工程的烂尾楼，涉及投资金额达60多亿元。而该市建委的的一份文件显示，“主城区久建不完工程共有63个，建设总规模达300多万平方米，概算总投资达50多个亿。”

而业内人士则认为，重庆市烂尾楼涉及实际总投资超过百亿元。

十年泥潭与政府之痛

江田大厦只是重庆烂尾楼的一个缩影。作为一个让人头疼的泥潭，按照重庆市政府方面公开的说法，烂尾楼主要肇始于十年之前的上一轮房地产热潮之中。

根据该市建委文件所显示，该市63栋“烂尾楼”涉及拆迁住用户5000多户，涉及银行贷款达30多亿元，预售房屋达14万多平方米。

2002年春秋之交，该市市政府三番五次召集主城区政府、市级有关部门召开专题会议研究烂尾楼的处置工作，黄奇帆明确要求在两年内完成主城区所有烂尾楼的处置。

2002年7月2日，黄奇帆主持召开专题研究主城区“四久工程”处置工作的会议，并成立了重庆市“四久工程”领导小组，由黄奇帆亲自出任组长，专门负责制订“四久工程”处置的计划、政策，协调和处理“四久工程”处置中的重大问题。包括司法、城建、国土、规划、财政和公安等相关部门的领导成为该小组成员。

按照该“处置办”提供的相关文件，此次清理烂尾楼的范围标准是：施工进度已达±0.00以上，1999年12月31日前未经批准停止施工，至今仍未恢复施工，致使工程不能按原定时间交付使用或虽在施工，但不能按合理工期竣工的城市房地产开发项目。

处置办对烂尾楼的处置主要从行政手段入手，有三条措施，敦促项目业主单位配合处置。一是对烂尾楼责任单位的新项目进行控制，“凡有久建不完工程项目的单位，一律不得再上新项目，不予立项、不划规划红线、不批准建设用地”；二是全面停止对久建不完项目业主单位房地产开发资质的年检。三是“建议金融机构对项目业主单位处置久建不完工程项目外，控制对项目单位的其它项目的贷款”。

在此之外，政府部门还决定，对烂尾楼的新接盘者，实行优惠政策。“主要是对各种规费，和配套费进行减免。”袁野说，“大多是一个楼盘一个方案，没有统一的做法”。

而据重庆房地产企业一老总透露，政府对烂尾楼接盘者的优惠，除了在各种规费和配套费上打折以外，“有时也在营业税等方面想办法进行优惠，还有就是银行还贷方面进行协调”。据该老总透露，在房地产投资成本中，如果是住宅类项目，各种规费和配套费占其中的10％左右，而在商业类地产项目中还略高。

但是，在这种软硬兼施的手段下效果似乎并不理想。到如今，原定的2003年底完成处置任务的时间表还剩下两三个月的时间，但还剩下33栋烂尾楼没有处置——这一数据从年初一直保持到现在———占到了政府公布的烂尾楼的总数量的一半以上。有消息说，正是这样，使得重庆市政府完全清理烂尾楼的工作计划不得不推迟到明年年底结束。

烂尾楼的司法解决方案

从今年5月开始，重庆有关方面开始酝酿出台《意见》，其后又与相关法院和政府部门历时数月的讨论，于9月4日获得重庆市高级人民法院审判委员会通过。

“与此前相比，《意见》更好地保护了拆迁户和购房者的利益”，《意见》起草的主要参与者，重庆市高级人民法院研究室杨渠波称，“主要强调了《四久工程》案件的统一审理执行，和标的物项目的整体处置”。

“简单说来，对烂尾楼的整体司法处置，首先就是用司法手段解除依附在标的物上的各种债权，然后将其作为一个整体处置，进行司法拍卖或者变卖，以吸引新的接盘者，而后将所得价款按受偿顺序按比例付给各种债权人”，杨渠波介绍说，“而受偿的顺序是，一、‘四久工程’被拆迁安置人债权；二、购房消费者债权；三、享有优先受偿权的建设工程款；设定抵押的债权；普通债权”。

据相关人士介绍，在《意见》正式出台以前，重庆司法整体处置烂尾楼这一构想曾经有过“试水”的过程。

重庆丽景花园位于重庆市渝北区两路镇双龙路210国道旁——重庆市一条连通川东门户的主要道路——该花园开始修建于1996年，是由重庆渝台丽景房地产开发有限公司（以下简称渝台公司）在41亩土地上开发的48栋别墅。

矛盾重重无法解决，该花园一直萧条而暗淡的摆在那条重庆市的门户大道旁，被建筑商占据，甚至成为鸡舍。

2003年4月，重庆市高级人民法院开始介入处置丽景花园。

而这时候的丽景花园状况已经是一片狼籍：一是涉及丽景花园的案件大部分都已经诉讼进入执行程序，却已中止执行或以物抵债结案；二是案件性质错综复杂。有工程款、质保金、借款、土地出让金、贷款等；三是涉案法院多，高、中、基层6个法院都有案件；四是案件数量多，仅查明的已向人民法院起诉的案件就有46件，不包括未向法院提供有效法律文书的当事人。

首先就是要重新启动司法程序。据相关人士透露，4月29日，在渝北区政府的要求下，重庆市有关部门召开了一个协调会，动员各权利人向法院申请，重新启动司法程序。

“从司法程序上来说，对已经裁决的案件重新启动，这样似乎不大适合，”该人士说，“但是烂尾楼是不得不解决的问题，有着重要的政治意义，这种做法应该也是司法指导实践。”

5月6日，重庆市高院成立丽景花园专案组。5月7日和5月13日，专案组先后召开了金融投资单位债权人会议。通过多次的交流，被列为第一受偿人的建筑商们绝大多数同意在法院限期内撤离占用房屋，并向法院递交了同意在丽景花园处理后只受偿70％的申请。而被列为第二受偿人的中国长城资产管理公司办事处等三家已经以物抵债的债权人，也主动申请将以物抵债的房屋交由高院依法统一处理，且同意建筑商按70％的比例优先受偿。

后来又几经交流，做通了普通债权人的相关工作。

“按照法律来说，作为第一受偿人的债权不可能只享受70％的债权，但是如果那样的话，整体处置程序就无法进行，”一位参与了该项目处理全过程的法官解释说，“在这里我们充分运用了债权人的处置权利，也就是动员他们放弃自己的部分权利。”

6月10日，土地及房屋评估价为1600多万元的丽景花园，被以1828万元的高价成功拍卖。

“三个多月的时间过去了，丽景花园的处置没有表现出一例后遗症，”丽景花园专案组组长周旭法官在接受采访时说，“这说明我们的探索是成功。”

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