招商局割卖石化地产借蛇口模式异地布局

本报记者　士　锋

　深圳报道

林少斌向本报记者透露，招商地产的全国布点实际上从2002年就已经开始了。招商地产的发展按照“五年规划”稳步迈进。从1996年到2001年是招商控股的第一个“五年计划”，目标是完成蛇口地区的建设与基础设施的改造，目前已经基本实现。

11月27日，招商局蛇口股份（000024）（以下简称招商控股）公告业务重组计划，计划将其所持有的招商石化65％和10％的股权分别转让给招商物流和大股东蛇口工业区，所获得资金4.61亿元全部用于房地产开发经营项目。“尽管石化每年为招商控股贡献1300万元的利润，但为了公司品牌的扩张与长远发展只能将其卖掉。”招商控股董事总经理、招商地产总经理林少斌对本报记者说。

作为招商地产掌门人，林少斌在生活中显得随和而儒雅，从林的办公室向外望去，右侧是蛇口的一片葱翠，左侧是招商局在这里建立的魅力蛇口。“我下午还要去打高尔夫，其实做房地产没有那么忙，总决策做了之后拿到地，其他的事情就不用怎么操心了。”林呷了一口茶，生活的闲适似乎就随着他轻吐的烟圈飘起来。与王石的张扬不同，林少斌的性格内敛而含蓄，或许高尔夫更加适合他。

2003年，招商地产在国几个中心城市迅速圈地，并以此为核心进行二线城市扩张，“全国性地产品牌时代已经来临，华南的地产商都在北上圈地，我们必须抓住此次契机。”林说。

缘何卖掉石化？

作为上市公司，招商控股的主业分为四大块，分别是：地产、供电、供水和石化，招商对自己的描述为：本公司是以房地产开发和经营、园区公用事业和石化油气储运及经营为主业的大型控股公司。

但地产业务在招商控股的发展过程中已经逐渐成为其主业，招商股份目前拥有招商地产95％的股权，招商控股在2002年年报中如此描述：招商局蛇口控股有限公司将以房地产开发与经营为业务核心，积极进取，稳健发展。计划到2006年，公司将实现净利润与净资产分别增长一倍的目标，商品房结算面积翻两番的中期目标。

2003年上半年，招商局实现主营业务收入211627万元，同比增长34.5％，实现净利润14547万元，同比增长40％，而其中招商地产结转销售面积5.5万平方米，比去年同期的2万平方米增长275％，在深圳地区的土地储备规划建筑面积超过150万平方米，招商地产的业务利润已经占到集团利润总额的57％，地产已经成为招商控股的主业。

而之前关于招商地产单独上市的传言也因此而明朗化：与万科的经历有些类似，招商将通过业务整合成为专一的地产上市公司。“无所谓地产项目上市，只是做了业务整合。”林少斌提及此事颇为直爽。

万科1988年开始做地产并走上多元化发展道路，之后王石为其品牌长远发展做出重大决定，于1993年收缩战线，专做地产，并卖掉其他与地产不相关的业务，卖掉万佳时就曾引起业内巨大反响，如今招商也要走出这一步，并借品牌优势，扩张全国。

“之所以打算卖掉石化主要是因为石化业务与地产主业不相关，而保留供水、供电项目也是因其属于地产开发的配套项目。”林少斌如是说。

供水供电业务分别由招商控股旗下的招商供水、招商供电负责，前者分别持有招商供电95％的股权（另间接持股4.75％）和招商供水95％的股权，到今年第三季度末期，售电量达到6.06亿，售水量达到2185万吨。二者目前均是蛇口区域唯一具有供水、供电资质证书的企业，具有明显的垄断优势。

招商石化主要经营油气运输及经营业务，从事深圳及周边地区的轻油、重油及液化气产品的销售、配送和储存。据招商2003年第三季度报告显示：第三季度招商地产商品房开发毛利率为25.74％、房屋租赁毛利率为46.97％、水电供应为15.69％，而石化油气运输及经营的利润为5.63％，利润最小。

“从石化一块来看，有中石油、中石化，但我们的石化公司服务区域很小，在竞争中没有多少优势，反而会有一些不定的因素造成上市公司的波动，石化与地产是两回事，卖掉它长远来看是比较好的。”林少斌如是说。

由于蛇口的供电供水设施也已经建设完毕，对于招商控股而言，卖掉石化之后，水电一块的业务就是每年经营收租，此外，物业租赁每年都会带来稳定的收入，可以集中人力物力，全力来注重地产开发。“所有的钱都用在房地产，地产是招商控股核心中的核心，所以招商控股注重招商地产的成长和稳定。”林说。

深圳地产界资深人士半求认为：招商卖掉石化无疑是要“集中资源做品牌”的第一步，目前招商在国内的知名度不断提升，主要靠其地产业务的知名度的提高，房子是关系到人们生活最为贴切的内容，招商此时选择“瘦身”，于其品牌长远发展而言是一个重大的转折点。

“蛇口模式”扩张全国

2003年7月，招商地产完成了受让漳州招商银行房地产有限公司共计50％的股权，计划在48.77平方公里的土地上再造一个蛇口，此举标志招商地产迈出了全国扩张的第一步。下半年又先后在北京、上海、深圳、重庆等地成功圈得大片土地。

林少斌向本报记者透露，招商地产的全国布点实际上从2002年就已经开始了。招商地产的发展按照“五年规划”稳步迈进。从1996年到2001年是招商控股的第一个“五年计划”，目标是完成蛇口地区的建设与基础设施的改造，目前已经基本实现。这期间主要做房地产开发，定位为中档住宅，另外还会做少量公寓、写字楼项目，为高科服务的一些项目也在做。

从2002年开始，招商向第二个“五年计划”迈进，招商的目标是从2002年到2006年，北京、上海和深圳都成为招商开发的地区，然后以这三个地区为核心进行周边二线城市扩张，这期间每年的开工面积达到120万平方米，利润要做到每年4个亿。

9月26日，招商地产在上海成功中标，竞得松江区沪亭北路一号地块的使用权，该地块土地面积134634平米，竞投价款为16156万元，招商局首次进入上海住宅市场，收购上海松江区土地，加上之前在北京东城区中关村科技园已经圈得的一块地，招商在全国三大核心城市的布局已经初步完成。

招商地产独特之处在于其进行的地产开发更多是参与城市运营的建设，圈地的方式比较独特，招商目前所获得的土地大部分都不是通过公开招标获得的。“我们在北京的项目在获得利润的同时，也为北京2008年奥运会环境的改善做出了努力。”林少斌说。

林透露，招商在北京取得土地也获益于一些特殊的政策，如绿化隔离带政策，因为北京要在2008年之前快速形成几个绿化带，招商地产已获得北京一片绿化地块的开发建设权；另一个圈地模式是小城镇建设，全国都在推进城市化，北京郊区大量的村子希望建设成为小城镇。

“三个城市中利润最高的是北京，北京的地产目前涨势很好，我们在中关村科技园的项目是按照15％的利润率目标设计的，主要面向中关村高收入者。”林少斌说，但林强调这三个地区最重要的还是深圳，因为这是招商地产的大本营，招商有大量的土地储备在深圳，集中在蛇口、南山、龙岗三个地区，深圳在未来五年为实现目标所作的贡献都超过2／3，其余1／3放在外地。

“尽管目前地产利润率在下跌，但招商的房子价格还比较稳定。”林谈起招商信心十足。

2003年上半年，招商房地产开发毛利率为30.64％，高于行业20％毛利率的平均水平，11月11日，经中国证监会核准，招商控股发布消息将实施配股，配股总数39289560股（10配3），配股价格为每股8.93元，招商通过配股融资3.5亿。“我们的负债率现在是40％，还有一定的融资空间，另外还有稳定的水电租金来支持地产的发展，因此招商在未来的扩张中，资金不是问题。”

招商的扩张不是单打独斗，华侨城与招商的联盟如今看来也是成功的要素之一。今年7月，在深圳龙岗板雪岗地块的拍卖现场，华侨城与招商联盟对抗万科，虽然最后该地被万科以9.7亿的价格拿下，然而招商和华侨城联手拍地的模式却在内地地产界开辟了一种全新的地产开发模式。

“招商注重多种产业的开发，而华侨城更注重旅游，但两家的理念基本相同，即营造自然的人文精神与人文建筑，且两家公司在体制上也有类似之处，所以在商业上有联合的基础。”林少斌说，他还透露：招商将与华侨城近期在南京联手拿地，但具体内容目前还不便公开。

他认为，从根本上讲，华侨城与招商地产的区别不大，华侨城靠主题公园开发地产项目，希望到外地去，其旅游公园带动相关产业操作模式的难度也很大；同时，招商到外地复制一个蛇口的难度也很大，但两家如果合作拍地，第一个项目投下来由招商操作，下一个项目由华侨城操作，虽然做出来的东西不一样，但相信都能获得成功，何乐而不为？

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