急转直下的杭州楼市:缺地之痛 崩盘之忧

21世纪经济报道
2004-08-19 07:00

本报记者 费常泰 杭州报道

有关“杭城楼市会不会崩盘”的媒体报道已经在杭州引发广泛而激烈的讨论。浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为,杭州楼市存在泡沫,是出现衰退迹象的主因。而宏观调控对于地产商和买家的心理都有直接影响,杭州楼市上升空间有限,而且可能还会下跌。

根据国家发改委、国家统计局调查显示,今年上半年,杭州的房价由2003年底的5605元/平方米攀升至6613.9元,涨幅为11.8%,比全国平均水平高出1.4个百分点,居全国第六位。而与房价并驾齐驱的是,杭州第二季度的土地交易价格涨幅高达81.3%,名列全国第一。

从5月份开始,杭州楼市急转而下:新楼盘普遍滞销;杭州几家大中型中介公司的二手房成交量普遍萎缩了20%到50%,部分中介公司甚至关门停业了。

“恐慌已经开始了。”浙江新浪潮房产咨询公司的马经理说,1-7月份该公司挂牌房源每平方米下降263元,目前基本围绕6500元平方米均线小幅波动。供需比最高时候曾经达到过1:10,即10个购房者抢购1套住房,但目前供需比例已突破3:1。

7月19日,浙江日报引述省城调队有关负责人的观点称,“上半年浙江各地房价涨幅再创新高,但连续几年火爆的浙江楼市首次步入滞涨阶段,随着地产投资速度明显放缓,已现‘见顶’之势。”

7月22日,有关“杭城楼市会不会崩盘”的媒体报道在杭州引发广泛而激烈的讨论。浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为,杭州楼市存在泡沫,是出现衰退迹象的主因。而宏观调控对于地产商和买家的心理都有直接影响,杭州楼市上升空间有限,而且可能还会下跌。

然而,杭州市建设委员会副主任张良华表示,杭州房价大起大落等情况没有出现过,杭州的住房问题是正常的,80%以上的老百姓都有一套房。但在住房买卖过程中,也不乏一些投资行为,政府已经出台了很多宏观调控政策。目前,房产投资过热的情况有所抑制,二手房的交易量有所减少。

张良华在接受记者采访时说,“杭州房产房价究竟会呈什么趋势,我们也在观望,这最终要靠政府引导市场来解决。”

房价下降20%?

“以前一天能卖200套,现在想也不敢想!”从事房地产咨询的浙江中原物业顾问有限公司发展部总监赵礻韦骏告诉记者,目前杭州的新房销售速度明显下降了。他举例说,2003年华立·爵士风情项目开盘时,一天就卖掉了200套,现在销售速度趋于平缓,想要一天销完或几天销完的情况暂时不会再出现。

位于杭州城北的一楼盘工作人员说,该楼盘早在1月初就预约登记了,7月初开盘时先通知了几百个预约客户,没想到现在也只卖了三四十套。

记者了解到,目前杭州市中心在售与待售的楼盘较少,除了绿城集团“深蓝广场”还有50%的量、150余套房未售外,只有西湖房产“星都嘉苑”、广厦集团“绿洲之星”、金都华庭顶楼跃层尚有少量房。据调查,年内开盘的有广厦绿洲三期5幢高层住宅和朝晖现代城三期300余套房,明年上市的有6万余平方米的海华广场公寓。

“数量少,价格高,销售慢。这就是杭州楼市的现状。”浙江某知名房地产上市公司销售部的沈经理表示,该公司位于杭州近江路附近的一个楼盘300余套房,今年2月以9500元/平方米起售,目前认购率仅及50%。相对于过去黄金地段一开盘房子便被一抢而空的状况,这种处境令沈经理心痛不已。

杭州新世界房地产开发有限公司总经理邵林平分析认为,5月房博会就是杭州楼市出现“拐点”的标志。这次房博会上,商品房成交面积只有7.88万平方米,成交金额为5.477亿元,而2003年分别达30.5万平方米和16.46亿元。在杭州,每年五月举行的房博会一向热闹非凡,房博会就像是当地楼市的晴雨表,不管新旧楼盘,房展会过后,总会每平方米涨上四五百块钱,可今年房价不仅没有上涨,反而有所下降。目前房价均价已降至8000元/平方米,降幅达20%左右。

紧接着,浓厚的观望气氛迅速波及二手楼市。我爱我家房产中介公司浙江分公司总经理董浩表示,目前二手楼市房源明显增多,投资者出现抛盘的趋势,其放量和交易量萎缩所带来的直接后果就是价格的下跌。有统计数据表明,房博会后的一周挂牌量比房博会前增加了128%,挂牌均价从五月第一周的7877元/平方米下降到7476元/平方米。

7月19日,在浙江省统计局上半年浙江经济运行情况通报会上,省城调队有关负责人坦陈,杭州楼市首次步入滞涨阶段,新购置土地面积、土地开发投资额、新开工房屋面积及银行贷款等指标均全面回落,杭州房地产投资总额的增幅比上年同期回落了3.5个百分点。

会不会崩盘?

一切来去如风,杭州房地产市场昔日疯狂追涨的景象已不复存在。那么,杭州楼市究竟有没有泡沫?会不会崩盘?

“现在杭州的房价已经见顶了。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生认为,目前杭州房地产的投资比率已经过高,楼市发展超过了国民经济发展的状况,应该出现回调。

杭州西湖啤酒朝日(股份)有限公司总经理张志武也有同感。在今年2月份召开的杭州十届人大会议上,作为人大代表的张志武向政府提交了自己的一份议案:《降低人才的住房成本》。他认为杭州房价虚高,造成员工的住房负担太高买不起房,这与杭州市着力打造的“住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”城市形象背道而驰了。

据杭州经济信息中心的统计数据,杭州市2004年1-5月的二手房成交均价分别为:6068、6121、6314、6642、6688元/平方米,新房入市的价格更是涨高,市中心一手现房价格都在700010000元左右,而2003年杭州市人均可支配收入仅为1.29万元。也就是说,一个普通三口之家,即使不做包括添置家具在内的任何投资,每年也仅够购买3平方米房产!

浙江新浪潮房产咨询公司的马经理称,如果下半年杭州二手房交易严重萎缩,价格大幅度下滑,那么“崩盘”现象将不可避免。

“杭州楼市让我‘看不懂,”地产大腕、北京华远集团总裁任志强也表示,杭州的土地供应量已连续5年大幅增长,但房屋竣工量却没有增长多少。据统计,2001年杭州的土地供应总量为1800亩,比上年增长21%;2002年为2300亩,增长12%。按2-3年的建设周期计,多数地产项目近几年应集中上市。但据杭州市建委统计,2003年该市住宅竣工面积472万平方米,增长仅6.9%;房屋销售面积488万平方米,增长仅10%。

浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬教授曾向本报记者表示,杭州房产市场火爆的“虚拟需求”必须挑破,否则有碍于杭州房产市场的持续健康稳定发展,还将削弱整个城市的综合竞争力。

对于各方所担心的杭州楼市崩盘,浙江财经学院的单东教授表达了不同的看法。他认为,杭州楼市不会遭遇更大的风险,金融调控已提前释放和压缩了楼市中的泡沫。目前杭州楼市还处于初级阶段,随着宏观经济背景向好,未来杭州房价仍将持续稳定地攀升。

但是,越来越多的房地产商正在将杭州楼市视为畏途,而纷纷“移情别恋”。今年以来,杭州钱塘房产以51%的股份控股浙江东方海外旅游有限公司,坤和房产也出资与浙江省林业科学研究所合作开发午潮山国家森林公园,先后试水旅游项目;杭城另一明星企业金成房产则以2.17亿元竞标获得浙江金通汽配城,开始走多元化发展之路。

与此同时,浙江广厦、中庆置业、浙江中大等企业则相继出走外省市。据统计,2000年以来,有100多家浙江房地产开发商进入上海;在南京,有20多家浙江房地产开发商;在苏州、无锡,有12家浙江房地产开发商。

“杭州巴掌大一块地方,土地供应量太小,螺蛳壳里能做出啥道场?”一位杭州地产商对记者如是说。

最贵地价1800万元/亩

土地资源短缺一直是杭州楼市的痛。浙江财经学院的单东教授认为,目前杭州可供建设用地短缺,直接导致了土地价格的上涨;加之前几年因为土地政策并不规范,开发商囤积了一批土地迟迟没有开发,也在一定程度上推升了房价;另外,杭州城市扩张过程较慢,交通设施也一直没能跟上,致使城市面积太小,也导致杭州的房价居高不下。

而1999年到2002年之间,杭州市采取“非饱和供应,有计划出让,持续保持卖方市场”的土地拍卖供应政策,使地价从80万元/亩左右上涨到600万元/亩,据杭州市国土局土地利用处卢处长反映,目前的土地拍卖均价已达600万/亩。最贵地价曾达到1800万元/亩。由于银行利率和地产增值幅度差别太大,导致大量社会资金源源不断地进入杭州楼市进行炒楼,造成住宅供应严重短缺,更使房价扶摇直上。

对于先前的杭州楼市来说,只要拿到土地就意味着真金白银进入口袋。而随着滞销不期而至,在银根紧缩与市场疲软双重压力之下,习惯了一路高歌的杭州土地市场,如今出现了流拍、地价短期波动等“非正常”现象。

今年以来,杭州市国土资源局共推出14块宅地,成交11宗,成交量844亩。其中,两块流拍,一块暂停出让。据悉,今年8月底杭州还将有4宗276亩宅地挂牌出让。

分析人士指出,今年杭州土地成交价呈现三大变化:一是区域住宅每平方米楼面地价较之去年皆有几百到千余元涨幅;二是江干区钱江新城成为商业办公类用地集中供应区块,成交地价有小幅下调趋势;三是一级土地市场出现流拍、同一地段同类型土地成交前后出现的价格波动,与近年来杭州土地拍卖市场的火爆景象大相径庭。

浙江新浪潮房产咨询公司的马经理说,以前开发商只要拿到土地就想的是能够赚到多少钱,但是现在他们更多的是想如何能够避免风险。据报道,在杭州曾经是“香饽饽”的土地,由于金融调控的加压正在变成“烫手的山芋”,许多手中有土地的地产公司因为资金的压力开始到处寻找合作方或寻求转让,更有一些地产企业为解一时之急,选择使用典当、担保的办法筹集急需的资金。

“杭州房地产市场已经被投资和投机所扭曲,足以引起人们的警觉。”马经理说。

杭州市国土部门一位官员则提出了针锋相对的说法:正是因为杭州土地市场管理规范,房地产供需关系紧张,才促使开发商看好土地前景,愿意投出高价来竞标。早在1997年,杭州就在国内率先实行挂牌拍卖出让土地制度,相对提高了土地囤积的门槛。1999年起,全市土地由市土地储备中心统一收购,将毛地处理成净地、生地处理成熟地后,公开招投标或挂牌拍卖。这一做法取得了极大成功,目前已在全国得到推广。

杭州市国土部门一位官员表示,杭州市用地历来紧张,是全国省会城市中用地紧张的城市之一。1999年至2003年共计出让土地9504亩,平均每年仅为1900亩,而其中宅地就更为有限。土地在集中统一基础上进入市场化有序流通,这是房地产健康发展的起点。而不应以一时的房价高低,作为判断市场规范与否的单一标准。

记者手记

杭州上空的调控之手

2004年1月1日起实施的杭州“房地产新政”,是上半年市场行情波动的导火索?

至少,浙江工业大学经贸学院陈多长副教授认同这种说法。他撰文指出,经过数年的高速发展,杭州房地产市场中已经积累了一些不协调因素,市场内部早已潜伏了市场调整的强烈冲动,这是2004年初发布实施杭州“房地产新政”的直接诱因。而反过来,“新政”也加速了这种调整的速度。

2003年11月份,杭州市政府出台了房产新政策,对于2004年起的二手房交易加收20%的所得税,以图抑制过高的房产交易价格。此举被公认为地方政府开始调整杭州房地产市场的标志性政策措施。众所周知,本次金融紧缩政策除了存款准备金率提高所导致的信贷总规模收缩以外,规定开发商提高项目资本金比例、对投资购房(第二套住宅)信贷门槛的提高、对房龄较大的住房停止抵押贷款等住宅政策的实施,对房地产市场无疑会产生直接、深刻和全方位的影响。

但由于目前杭州楼市属于纯粹的卖方市场,加上政府并没对炒楼行为作出明确限制和处罚,这种税赋只会转嫁到买方,加重购房者的负担。许多“炒家”直接标出转让净价,过户一切税费均由买家承担。2004年元旦过后,杭州二手房出让价格继续上涨,几乎所有出让报价都注明是“净价”,这意味着普通购房者除承担契税、印花税、过户费、交易手续费外,还要承担20%的所得税。有分析认为,这也是今年春季楼价加速上涨的主要原因之一。

不过时至今日,仍然有人对“新政”表示异议:炒房是合法的资本运作,是技术和经验的成果,有利于二级市场的培育。而且风险和回报并存,有风险时政府不会救助,有利益了政府却要压制,不符合市场经济规律和公平原则。

本报记者了解到,为进一步规范房地产市场,杭州市最近又出台了若干新规定。

8月1日起,新的《杭州市土地登记办法》公布施行。这次出台的新办法完善了土地登记程序。据介绍,新办法删减了土地初始登记等部分规定,增加了土地登记的“公告”等程序,从而可有效维护相关权利人的知情权。土地登记久拖不决的情况以后也有望避免,因为新办法增加了暂缓登记、不予受理土地登记情形的规定,并在申请土地登记的提交材料要求、受理时间、办结期限等方面,作了更简洁和有利于申请人的规定。

当天,杭州继上海等城市之后开通了房地产预警预报系统,市民可以在网上查询新建楼盘分布区域,以及房子的交易、销售进度和价格等情况。据悉,预警预报系统启用后,杭州市房管局信息中心将按季度,定期向社会披露房地产投资信息,及时反映市场交易行情等。

有关专家就此建议,政府对市场进行调控时应多用经济手段而不是行政手段。在房价过高时,适当“挖潜”多放一点土地;在市场低迷时,适当收缩增强“饥饿感”。同时,加强总体规划,对到底投放多少土地、投放的力度和层次感进行科学论证,做到心中有数。在投放之后,抓好基础配套建设,尤其是郊区房产,使购房群众的工作和生活都得到方便,使整个地块“活”起来,城市化建设水平得到质的提升。

图:

区淑宜 绘

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