项斌：合生创展如何玩转上海高档房产

本报记者　林峰　上海报道

合生创展集团（0754.hk）（以下简称合生创展），曾经被万科总裁王石誉为“中国房地产界真正的航空母舰”，在上海蛰伏2年之后，其巨大的地产能量，正面临着全面爆发。

上海开局

合生创展在广州起家，华景新城、骏景花园等一度在广州热销，这些楼盘由于建在写字楼、高新科技公司密集的天河区，而成为“新移民”的首选，并带起了建设社区文化的风潮。合声创展连年入选广州地区房地产销售十强榜，而其大老板朱孟依的绝对低调，也令业界倍感好奇，集团影响力在广州首屈一指。如果在广州要做一份关于房地产名企的调查，那么95％的市民能脱口而出“合生创展、珠江地产”，因为，合生创展在广州做中档盘已经声名大噪了。

截至2001年底，合生创展总资产56亿港币，净资产25亿港币。10年来，仅广州一地，合生创展与珠江地产合作开发的项目将近20个，销售商品房面积超过了600万平方米。

2002年，上海合生创展成立，但仍沿袭以往珠江投资拿地，合生创展投资开发的模式。纵观合生创展的发展历程，其总是站在城市发展的角度，策略性地选择城市可持续发展区域的地块为开发目标，上海也不例外，因此，合生创展将第一颗棋子落在了杨浦区，据说这块打着珠江地产的名号拿来的地，占地43亩，建筑面积有56000平方米，是珠江地产迄今为止最小的项目。

然而，从项斌口中透露的是，这一取名为“珠江香樟园”的首个项目，其实是一次妥协。

“原本预想中的顺利开局，最后－却成了失败的教训。”合生创展集团有限公司副主席项斌告诉记者，合生创展在上海谈的第一个项目，原本在顾戴路，每亩70万元，一下就拿了1400亩，当时所有的合同都签好了，而且当天就打入了2000万元订金。

但是，煮熟的鸭子却还是飞走了。由于顾戴路地块的潜质，使得土地卖方开始反悔，并一再想方设法地逼迫合生创展违约，以期将土地收回，再以高价卖出。对于这样的打击，项斌措手不及。最后，不但没有能顺利地拿下项目，反而连订金也被卖家压着。

“一分钱没赚，就先亏进去2000万，这对我个人来说也是个不小的打击。”回首以往，项斌依旧不胜感慨。不过，他也认为，也正是有了这样的失败经验，才使得公司以后在上海市场的开拓有了一个更加平和的心态。“在广州是‘老大’，在上海只能从小做起，并且入乡随俗。”

此时，项斌又话锋一转，“实话实说，杨浦区的这块地并不是十分理想，但它的确为合生创展在上海以后的发展奠定了基础。”

正是在第一个项目中所表现出来的运作能力和专业素养，才使得项斌和他的上海团队得到了当地政府的充分信任，随后接连获得了上海浦江开发的重点区域杨浦大桥居住区，占地约100亩，总建筑面积约17万平方米的珠江香樟南园地块，以及紧邻黄浦江占地288亩，总建筑面积40万平方米的合生创展滨江苑地块。

至此，合生创展的上海架势出来了。

杨浦拿地

尽管已经步入正轨，但合生创展在上海的尴尬却并没结束。杨浦区的地块，再次让合生创展在上海的发展遭受波折。

2002年3月27日，珠江地产和杨浦区政府签订协议转让土地合同，获得杨浦区政府三块地块，具体交地时又分为五块，土地总面积288亩，每亩价格220万元，总价6.6亿元。

按照合同约定，2002年底杨浦区政府应将首块地块交付企业，2003年6月27日交付第二块地块，2004年3月26日交第三块地。

但是，出于种种原因，合生创展并没有拿到相应的地块。相反2003年11月25日，杨浦区政府提出要求再追加给政府4.0796亿元动拆迁费用。

经历过第一次挫折的项斌，这一次并没有采取任何激进的举动，平和的心态已经成为其在上海市场施展拳脚的首要宗旨。

“政府有政府的难处，谁也不会把它想成是刻意的刁难。”项斌告诉记者，杨浦区房价高、动迁成本高、地价高，动迁费用远远超出政府原定预算。也许正因如此，政府才不得不将一部分成本转移到企业身上。不过，尽管这个项目进展缓慢，但公司绝对不会放弃。原因在于，虽然大量资金注入而无法开发，但地价一直在涨，即便是当作土地储备，也不会造成太大损失。

“精力应该放在对产品的制造上，一点点挫折，并不能左右全局的发展。”

事实证明，合生创展在上海的发展的确没有受到杨浦事件的影响。合生创展在收购了上海龙盟房地产开发公司的全部股权后，拥有了闵行区一块占地约1200亩土地的开发权，连收购价、注资及拆迁费总共约4.03亿港元，成为其在上海大盘开发的旗舰式作品。

瞄准高档产品

在经历了平稳过渡期后，合生创展珠江在2003年开始爆发：初步测算，至2003年，合生创展在上海共取得开发用地约1500亩，总开发建筑面积将达180多万平方米，跻身上海房地产开发企业50强。

而这仅仅只是开始，2004年合生创展将一改其三年来的低调风格，全面加速。五个项目展开全面推广，约10万平方米的珠江香樟园和17万平方米的珠江香樟南园，加上288亩的杨浦路合生创展滨江苑，占地约800多亩的闵行龙盟项目，占地160多亩的松江珠江新城项目，其中物业种类涵盖高档住宅和联排别墅，预计全年销售收入将超过18个亿。

另外，上海珠江投资有限公司又吃下位于浦东陆家嘴香格里拉酒店和正大广场旁的重量级地块，兴建5A甲级顶级写字楼———合生创展国际大厦，而该项目的取得和落成不仅可以为公司提供固定的投资回报，更将成为整个企业在上海具有地标影响力的建筑。

“以目前上海公开拍卖土地的价格而言，房产开发的利润可能非常有限，但这一点对合生创展的全面扩张并不构成阻碍。”据项斌介绍，对于土地价值的判断，在整个房地产行业，合生创展可谓首屈一指，正是基于对土地增值潜力的准确拿捏，才使得它要比一般公司能够获得更加高的利润率。

尽管杨浦区的地块受到拆迁等因素的影响，但近年来，该地区土地的增值幅度却依旧令人惊叹，即使没有开发，其价值也已经今非昔比。而合生创展珠江在上海其他区位的地块也大都如此。

据了解，合生创展目前在上海的土地储备大概可以开发到2007年。而这些优质土地的储备，也成为了合生创展能够在开局不利的情况下，依旧敢于在2004年加速扩张市场的最初动力。

更为重要的是，由于珠江投资已经出资9亿入股上海电气，并成为其第二大股东。这就意味着，在上海市区土地日益稀缺，有价无市的状况下，合生创展依然可以通过内部转让的形式，从原本上海电气所拥有的中心地块中获取开发储备，仅凭这一点，就足以让合生创展对今后上海的发展高枕无忧。

“在当前的市场，地价仍旧是产品价值的最初体现。尤其是在房价快速上涨的时候，市场对住宅产品与社会需求的创新和发展的关注下降，很多人更关心的是价格的涨跌，而我们认为无论在任何时候，一个专业的开发商都应该关注行业的产品创新方向。”没有了土地顾虑，对于2004年的高调出击，项斌已经将项目的多元化作为制胜棋子。

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