重庆首现集资建房公司

话题·集资建房乌托邦？

本报记者　陶春宇　重庆报道

对于联众置业提出的按集资总额收取8％－15％的代办费，黄正军认为，这个比例相当于开发商收取了8.7％至17.6％的利润（利润的计算基数小一些）。这样的利润已经超过了一些城市房地产公司的正常投资利润。

重庆人邱朝礼赶了个早集。他于日前注资1000万元，成立了中国首家专门为合作建房者加工住房的房地产公司———重庆联众置业发展有限公司（以下简称重庆联众置业），专门为集资者“生产加工”集资房。

联众建房模式

重庆联众建房模式的策划和设计人邱朝礼，为推广自己的个人集资合作建房新模式，他不久前从南方集团辞职，出任联众置业董事长兼总经理。

据邱朝礼称，组建重庆联众置业是受了国内国外个人集资建房热潮的启发，并用了两个月的时间来论证，查阅了大量的法律法规，对我国自有集资建房形式以来的涉及到的政策、法律、法规进行了系统的研究，突破和形成了一种房地产公司为集资建房合伙人代理建设的一种全新建房模式。

据他称，目前在北京、上海等地出现的个人集资建房模式，重在“集资”，而不注重“建房”。而集资建房的目的和关键却是积聚起来的资金怎么才能建房，必须解决房子在哪里建，怎么建，怎么控制质量，怎么选材料，怎么控制成本，房建好怎么分，怎么验收，怎么交房入住等一系列的问题，都是分散的集资人不能有效解决的难题。各方集聚起来的集资人中也许有个别人懂建房的技术，但个别人却形不成专业房地产水平体系，完不成房屋建设全过程的众多手续报批、材料购进、成本预算控制、施工组织等各个建设环节直至交房和后期物业管理等的工作，更不能保证集资建房中完全符合国家有关不能违章建筑和违法建设的规定。这些环节中，任何一个环节出现差错的话，个人集资建房都不能成功。

2003年4月，上海一位网友的帖子发出不到一个月，就有50多位海外留学人士、国内IT人员、金融人才、房屋设计师等加入。可是，这个团体在建房税收、地皮等方面没有得到有关部门的支持而迅速解散。因此，邱朝礼不客气地称个人集资建房为“乌托邦模式”。

邱认为，重庆联众建房模式与上海、北京等地出现的个人集资建房最关键的区别是：在个人集资建房过程中引入了第三方来代建，房地产公司与集资合伙人的关系是委托与被委托的关系。集资合伙人和其选出的代表人进行执行，根据合同约定与专门生产加工集资建房的房地产公司联动，按照集资合伙人认定的地块区域、周边条件、代为完成集资建房。

由于集资建房委托专门“生产加工”的房地产公司进行，而房地产公司的运行是有国家建设职能部门进行严格管理的，其操作当然也就符合房屋建设的国家相关规定并全过程受到政策和法规的约束。

因此，邱朝礼认为，重庆联众建房模式可以完全规范此前松散的有违建设规定的一些集资建房行为走向正轨，走向成功。

节省多少钱？

集资建房得以兴起的最关键原因，就是它的房价较低。

于凌罡称，合作盖楼的房价一般要比周边项目商品房低40％以上。

邱朝礼称，重庆联众建房模式的房屋价格也很低。第一，由于不是商品房开发，因此可以免除房地产企业的营业税、买卖双方的契税等税费；第二，没有被房地产市场炒高和拉高了的那部分利润；第三，由于合伙人资金先行到位，省掉了开发商在银行贷款形成的利息成本；第四，少掉了开发商投入的巨额广告包装费用等等。联众置业只按照集资总额收取一定比例的费用，按难易不同程度不同初步测算，约在8％－15％左右。综合计算下来，由联众置业代为加工的集资房将比同一区域的同品质楼盘大约节省20％－30％的成本。

对于联众置业提出的按集资总额收取8％－15％的代办费，黄正军认为，这个比例相当于开发商收取了8.7％至17.6％的利润。这样的利润已经超过了一些城市房地产公司的正常投资利润。

邱以重庆主城区房价为3500元／平方米的价格测算，如果集资建房降低20％的成本，每平方米房价能节省700元。一套80平方米的房屋，就可以省掉56000元。

邱认为，重庆联众建房模式与计划经济集资建房的根本区别，在于不享受国家划拨土地、免交出让金、配套费等的优惠，不享受社会福利性质形成的低价，完全按照市场化条件建房。因此，建好的房屋在上市交易时，不受任何限制。如果联众建房模式得以大规模推广的话，将会有效地平抑房价。

重庆大学建设管理与房地产学院房地产系副主任黄正军评价说，由集资人自给自足式的建房模式，表面上看起来会节约很多的费用，可由集资人自己去完成全部建房手续和施工流程，各个环节的成本稍高一些，可能付出的代价会更高。

四大瓶颈

重庆一些开发商也认为，虽然房地产行业利润比较高，但是其风险性也比较大，并不是随便什么人都可以搞好的。现在社会讲究社会分工，个人集资建房实际上是在违背市场规律，如果搞不好，就会造成一堆建筑垃圾。

集资建房最为重要的瓶颈问题就是不能违法。

集资建房首先要规避的就是非法集资。国家开发银行有关负责人称，判断是否非法集资，关键是看双方签订的合同履行情况。非法集资最为显著的特征是高息资金回报，也就是说带有赢利性质。由于，集资建房行为是非营利性集资建房，因而不属于非法集资行为。

第二个问题就是资金的安全监管问题。

集资者集起来的资金，如何得到有效的监督？邱朝礼称，重庆联众建房模式最核心的内容就是：集资者的资金必须得到有效的监管，确保集资者的资金安全。

邱称，集资过程和资金监管可简单描述如下，代建公司在确定个人集资建房区域、户型、预算、价格等要素以后，就面向社会公开募集参与者，参与者在交纳少量的保证金之后，就可以取得合伙人的资格。在项目招募完毕后，在公证机构的参与下，按照合法程序，合伙人选出3至5人的合伙人代表，并由代表委托代建公司建房，同时委托律师事务所进行资金存取、划拨和监管，合伙人将资金交到律师事务所，而不是交给代建公司。

在需要资金时，三方（合伙人、律师事务所、代建公司）须同时确认。资金也不是直接付给代建公司，而是支付给实际应收款的单位或个人，比如购买土地使用权的费用，由律师事务所支付给国土房管部门，真正做到资金的安全监管。

然而，业内人士称，凭什么就可以相信律师事务所的信用度比代建公司高。其实，资金可以存放在银行，如果需要用钱，由律师事务所和合伙人代表共同前去支取，资金的安全性才会更高。

第三个问题就是，集资建房者钱从何来。

一般购房者，从开发商处购房，交了首付款后，就可以从银行处办理按揭贷款手续。而个人集资建房或者联众置业代办建房，需要建房的单个人一次性付清全部房款。以一套80平方米的房屋计算，以单价为2800元／平方米计算，集资建房的人需要一次拿出22.4万元。这笔钱，对于集资建房人来说，并不是一个小数目。

重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏称，其实，集资建房在西方已经有100多年的历史。在英国，有建房互助合作社，后来演化成为一个金融机构。老百姓在这里存钱，可以免利息税，集资建房者从这里贷款，可以享受低息贷款。而在中国，也应成立相应的金融机构，可以为集资建房者发放贷款，前提是国内的个人信用制度得以建立。

第四个问题是，分散的个体，如何形成统一的意见？

集资建房者对楼盘的品质，楼房的朝向、楼层，户型大小，小区的环境都有千差万别的要求，所谓众口难调，如何形成统一意见呢？有房地产商甚至以此断言，集资建房有炒作价值，操作起来难度很大。邱朝礼称，对于这个问题，可以通过先来先得等技术手段来处理。

建设部发函调查

与以往的住宅合作社不同，目前出现的集资建房现象国内还没有相应的政策和法规。据悉，全国几大城市的集资建房行为已经惊动了建设部。

据了解，国家建设部住宅与房地产业司刚刚以“关于请报送个人集资合作建房有关情况的函”的形式，向成都、北京、南京、厦门市建委和上海市房屋土地资源管理局发函，便函中要求五城市报送的内容包括三个方面：本地区个人集资合作建房的详细情况，五城市建委或房屋土地管理部门对个人集资合作建房的意见和看法；五城市建委或房屋土管部门对建设部关于个人集资合作建房工作的建议。建设部住宅与房地产业司发的这个便函应该说是一个调研函，一方面了解各地个人集资合作建房的情况，另一方面征求基层对此事的意见和建议。

为什么今年会出现个人集资建房的热潮？邱朝礼认为，是去年8月31日以后国家土地政策变化而形成的。

在“8.31”之前，房地产开发商是通过政府审批等多渠道拿地。这种模式下，有开发资质的开发商才能向国家建设主管部门申请立项，取得同意建设后，才能批地，然后才能进行规划、设计、建设的程序。这样一来，个人集资建设者由于没有开发资质，因此根本无法取得土地，更谈不上集资建房了。

“8.31”之后，取得土地的方式变为“招、拍、挂”，而且任何人都可以参加竞标。在这样的土地供应方式下，购地者可以在取得土地的同时，就取得政府允许立项建设的条件。正是这一公开、公平的土地政策的实施和取得土地使用程序的改变，使土地使用真正市场化，才有可能实现平民百姓集资建房的梦想。

但是，政府部门是否肯定个人集资建房的行为？

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