收紧境外投资者结汇　外资限制政策呼之欲出

本报记者　杨丽萍　北京报道

如果限制措施得到落实，短期内新加坡和中国香港的房地产开发商将受损失。

外资限制政策出台的风声越来越紧。

有消息称，国家发改委目前正再次修订《外商投资产业指导目录》(以下简称《目录》)，而该《目录》的修订内容之一就是，外商在投资普通住宅开发建设房地产业有可能不再享受列入“鼓励类”目录的优待。

新政将严控境内外企业转移资产

到记者截稿时，对于出台的具体内容和时间表还没有相关部门的定论。但据记者了解，相关的内容已在6月有了定调，出台只是一个时间问题。

“政策将有可能对外资开发型企业和投资型企业区别对待，收紧对非居民个人和境外机构投资者购买房地产的结汇，对境外机构或个人结汇购买房产将可能实施上限管理，而对房地产企业引进外资和境外上市加强监管和设限。”一位消息人士向记者透露，相关部门的确已经从“技术层面”上制定了对外资进入房地产的限制政策。“但政策出台之前都有调整的可能。”

“从前，境外资金在境内购房，在结汇时无需向当地外汇局提出申请，而由各银行根据相关制度自行处理。此项政策将会要求银行上报购房者的详细数据，包括购房者的姓名、护照号码、房屋产权证和所购房屋地址等，并向外汇局每月报送非居民个人(通常指境外人士)房产项下外汇结汇情况。”这位消息人士指出，境内银行向非居民的自然人及外资机构在华的外汇房贷服务也将可能受到限制，以收紧对境外人士个人在境内购房的外汇监管。

在业内人士看来，对非中国居民购房的限制可能只是一个开始，而之后的各项限制政策就会接踵而来。

“对房地产企业引进外资和境外上市也会加强监管和设限。”上述消息人士指出。

而据记者了解，现行政策对于中资企业收购境外的壳公司进而转身投资境内房地产项目的运作方式并没有实质限制，导致中资企业自我收购、举借外债融资的情况明显上升。而现行政策同样对外资企业举借外债的管理也较为宽松，外资企业可以在获批的投资额与注册额之间的差额之内自由举借外债，而只需要备案就可以以境内资产对外担保，用以筹借境外资金。

“为此，新的政策有可能将严禁境内外企业换股、转移资产等。”这位消息人士称。

“政府从这个角度去限制外资的流入是非常有可能的。”高力国际投资项目部助理黄卓伟从专业人士的角度分析。

而此前，媒体就有传言，新的政策将限制外资在中国房地产开发企业的持股比例，并为国内房产开发商所欠外债数量设定上限，并从资金流入和结汇方面出台一些行政性的外汇管制措施。

事实是，政策出台之前仍然有很大的调整空间，而在其具体内容、时间表甚至是下文的方式都没有办法从官方获取时，这项政策仍是个悬念。

外资面临进入成本增加

对外资投资房地产的限制政策一旦出台，开发企业的国际融资渠道将会受到影响。

“我们和国际投资者的合作一直都非常顺利，已经到了合同的细节层面，但是国十五条和传言很久的外资监管政策让我们之间的合作不得不暂时搁浅。”7月5日，一个来自深圳的开发商向记者倒苦水。

据了解，国际资本与这位深圳开发商之间的合作意向达到了10亿元人民币左右。

“形势的好与不好，国际资本都能做出决定，但他们最怕的就是对形势认不清楚。”这位开发商坦言。

而据记者了解，虽然不乏有国际资本在与政策赛跑，意欲能在政策风暴来临之前再抢食一些中国房地产市场的蛋糕，但是，已有不少的国际资本开始观望，观望政策的同时也在观望市场，决策速度因此放慢。

“包括传言的外资限制政策在内，政策对外资进入的影响肯定会有。”黄卓伟也坦言，外资对于中国要出台什么样的政策，而这个政策又会持续多久都无从把握。

记者在采访仲量联行董事陈立民时，得到了几乎类似的观点。陈立民坦承，“中国”本身对于外资来说就是最大的风险，而基金一定是把资金的安全性放在第一位的，之后才会考虑利润。

“实际上，在这种政策条件下，国际资本关注二三级城市的可能性很小，甚至他们只关注上海和北京，有的只把目标锁定在上海。”陈立民指出。

这一系列政策出台，意味着外资要付出更高的代价了。

花旗环球金融中国研究部主管薛澜在最新的房地产研究报告中指出，如果限制措施得到落实，短期内新加坡和中国香港的房地产开发商将受损失。花旗集团和摩根士丹利等欧美金融“大鳄”也将受到冲击。

易宪容在近日举行的一次房地产论坛上再次指出，5%的外资就足以炒高房价。

而黄卓伟谏言，最根本的方式是通过税收来抑制投资、投机行为。

“实际上，国际资本的投资通常情况下都是中长期行为，并会通过租金形式取得相应回报，在时机成熟时才会转手退出，基本没有空置的情况，属于市场的真实供给和需求。同时，也很少看见国际投资者对目前的升值预期很快满足出手的情况。”黄卓伟指出，泡沫是因为在国际资本介入之后就会有大量的投资者甚至投机者“跟风”，“国际资本都看好这个盘，那肯定有赚头儿，才给了市场抬升价格的机会。”

“虽然决策层担心海外基金可能造成对高端物业的垄断性收购，但最后整体退出并带来金融风险的可能性不大。相反，在2006年底中国金融市场全面开放的形势下，如果因为金融体系弱而害怕外资进入，这样只会使国内行业经济进入长期低效的恶性循环。”对此，陈立民也建议，根据国际经验，用税收的隐性调节方式可以将外资纳入监管视野，比如取消境外企业的税收优惠，令其转而将公司注册在境内，这样就可以从容调控其市场行为。

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