20亿美元资金账：汤臣　14年套利　1.7亿人民币

地产变局

本报记者　田新杰　上海报道

8月初，汤臣集团(00258.HK)旗下汤臣一品终签下了第一单。

一套成交，1.3亿，另有三套预订，总价数亿。然而，就在人们唏嘘叫卖了近10个月的国内第一豪宅终有人问津时，汤臣集团总经理徐彬却向本报记者诉苦，“汤臣集团来上海投资房地产14年，陆续投入20亿美金，才仅仅在去年向香港总部上缴首批约1.7亿人民币的利润。”

是真的没赚头还是另有隐情？

暴利背后

对这个国内当前最贵的豪宅，不少业内人士作出了种种成本测算，所有的结果均指向“暴利”：汤臣一品1994年取得土地，当时陆家嘴地价极低，该楼盘目前的容积率超过7，土地成本每平方楼板价不会超过10000元，建安成本不超过10000元/㎡，前期加配套不会超过2000元/㎡，把一些管理费和营业税等等加进去，综合成本在30000元/㎡以内。按目前C栋均价每平方米11万元人民币，利润相当丰厚。

而公开信息显示，汤臣一品原由一家名为Bonton的公司持有并作为其唯一资产，而汤臣集团和另一家公司分别持有Bonton　80%和20%的股权。2005年3月，汤臣集团以1800万美元收购了另一家公司持有的Bonton20%股权，从而通过Bonton间接完全持有汤臣一品。按此计算，汤臣集团拿下汤臣一品应约7.2亿元人民币。

简单计算，“汤臣一品141894平方米：141894×110000＝15608340000，金茂大厦290000平方米造价5.4亿美元(约4317840000人民币)，环球金融中心377300平方米造价1050亿日元(约7265265000人民币)”，也就是说，卖掉141894平方米的汤臣一品再造一幢金茂大厦和环球金融中心绰绰有余。

“一品才是汤臣获利的主要项目。”汤臣集团执行董事汤珈铖曾公开坦言。

错失短线套利

事实上，回顾汤臣集团在上海的投资历史，一个“被迫”的长线模式已隐现。

20世纪70年代，汤臣集团创始人汤君年在台湾以纺织业起家，1988年转道投资香港房地产，1992年，汤君年进入上海以投资浦东为主，至今在上海投入项目20多个，投资资金超过20亿美元。目前，以房地产开发为主业，兼营工业、观光休闲、酒店、高尔夫球场、电影业。

20世纪90年代初，浦东仍是荒瘠之地，汤臣集团率先进入浦东，围绕其以豪宅等高档物业为主的战略，在浦东建立了一系列配套设施：第一个五星级的酒店———“锦江汤臣洲际大酒店”，第一个涉外的高档商务中心———“汤臣商务中心”，第一个五星级的涉外写字楼———“汤臣金融大厦”，第一个市区中心地段的国际高尔夫球场。

作为第一批来浦东投资的外资企业之一，汤臣在进入浦东初期便顺利以“照顾价格”获得了包括外高桥、陆家嘴、汤臣高尔夫球场周围等几个浦东开发重点区域的大量土地。而随着浦东的飞速开发，汤臣手中的地块迅速升值。

仲量联行中国区董事陈立民坦言，在当年浦东开发最需资金的时候，汤臣第一个来了，同时也获得了当地政府的特别优惠。本来，汤臣完全可以凭此获得巨额利润，然而，紧随而来的宏观调控以及亚洲金融危机等让它失去了第一个套利机会。

徐彬表示，1992年来上海，公司大量拿地，交了不少土地定金。但在紧接着的1993年宏观调控，对高档项目均不予贷款，此时的汤臣大部分资金受土地拖累，一度资金危机不断。

在很长一段时间里，汤臣同时运作四五个项目，财务开支巨大，为渡难关，汤臣卖掉了部分土地以套取现款。

正是这些“意料之外”的阻碍，汤臣失去了短期套利的机会，而它在上海(重点在浦东)的投资也被迫在形式上转为长线。

度过了几年的困难期，进入新世纪，汤臣终于逐渐缓过神来，开始加速手中的豪宅项目，期待挽回之前失去的机会和利润。

“资金来源方面，除了依靠集团的资金不断投入外，主要依靠租金收入，而销售收入受调控影响明显，并不稳定。”徐彬坦言。2005年，集团物业开发及销售作为主要收入来源，利润达到90460000港元，物业投资产生的稳定经常性收入为39220000港元。房地产开发投资作为汤臣的主业，去年占营业额的69％，其中汤臣高尔夫别墅项目为主要利润来源。

借助前几年上海楼市的火热，汤臣旗下多个豪宅项目汤臣豪园、汤臣豪庭、汤臣怡园、汤臣高尔夫别墅等先后取得不错的销售业绩，凭借后续的销售收入以及“汤臣”豪宅品牌的知名度提高，汤臣进一步扩大在上海的豪宅项目运作，包括着手打造“汤臣一品”。

然而，眼看着到了豪宅销售套利阶段，近两年不断给楼市降温的调控政策彻底打乱了徐彬的计划，被寄予厚望的汤臣一品一开盘预售便遭遇长达近10个月的“零成交”。

土地储备所累？

汤臣集团(00258.HK)2005年年报显示，2005年汤臣集团营业额为496657000港元，毛利312175000港元，而这两项数据在2004年分别为765349000港元和444460000港元，下跌明显。另外，在销售不畅、利润下降的同时，汤臣在上海的摊子却仍在不断扩大，汤臣正处在发展中的物业资产已经从2004年的505182000港元迅速上升到2005年的1004174000港元。

问题是，宏观调控来了，这些售价不菲的物业却无法转为实际可灵活运用的资金。

来上海14年，投资20亿美元，徐彬眼看着第二次套现的良机很可能再次擦肩而过。

“更关键的还在于，这些付了钱的地并没能及时获准开发，有的甚至一拖就是十多年，大量资金被土地款长期占用，而在这十多年时间里，算上各种费用，以及政策变化带来的额外成本开支，比如即将开工建设的汤臣新艺术别墅项目，当初的容积率为0.76，但由于其间国家政策变化，最终开发的容积率仅为0.46。”

谈到遭遇多轮调控，徐彬难掩不满之情，在他看来，多轮的房地产调控成为影响集团业绩的主要原因。

“以开发豪宅为主，其实也并非集团的初衷，但唯有通过豪宅才可能挽回这14年来20亿美金的投资回报。”屡次错过套现机遇，豪宅可能的巨大获利空间似乎成了汤臣唯一的选择和救命稻草。

国泰君安房地产研究员张宇直言：“其实，很多房地产开发企业在进入房地产领域时根本没有战略可言，给自己选择合适的发展模式并理性推进的更少。”而面临如今的调控变局，希望通过汤臣一品所谓“收藏品”的概念取得销售突破，收回因被迫的长线投资而错过的“利润失地”，难度很大，徐彬无奈表示，“暂停手上开发项目，停一停，听一听，看一看。”

图：

“上海第一豪宅”汤臣一品

CFP

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