代个税降温楼市？上海土地增值税清算启幕

本报记者　田新杰　司宇宁　上海报道

继此前尝试强征20％个人所得税未果后，上海明确开征个人非普通住房土地增值税，多少反映了主管部门以土地增值税代替个税达到降温楼市的调控意图。

上海终于对土地增值税表态。

6月13日，上海市地税局发布土地增值税“套装”，其态度明确，上海的土地增值税清算大幕将启。

和此前国税总局相关通知不同的是，对上海的这套土地增值税政策，最感意外的并非开发商，而是楼市的投资客。有专家指出，继此前尝试强征20％个人所得税未果后，上海明确开征个人非普通住房土地增值税，多少反映了主管部门以土地增值税代替个税达到降温楼市的调控意图。

“当务之急是要给可能重新疯狂的楼市降温，在这种背景下，土地增值税被赋予新的使命。”这位专家坦言。

给楼市降温

6月13日下午5点过后，上海财税系统官方网站悄然挂出土地增值税征收“套装”：沪地税地【2007】24号《关于转发<财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知>和<财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知>的通知》、沪地税地【2007】25号《关于转发<国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>的通知(国税发〔2006〕187号，以下简称“187号文”)》和沪地税地【2007】26号《关于个人转让非普通住房免征土地增值税有关问题的通知》。

据了解，上述文件已下发至各区县税务局、各财税分局。

“应该在当前的市场背景下来看政策意图，日前上海市房地局高调调查以汤臣一品为代表的涉嫌违规楼盘，以及悄悄试点推行终又收回的20％个人所得税风波，此次土地增值税的出台，一脉相承。”上述专家表示。

“其实在抑制投资的效果上，个人土地增值税和个人所得税，具有增加投资者交易成本的类似效果。”

最受关注的并非开发商土地增值税的征收，而是个人土地增值税的征收：个人因工作调动或者改善居住条件转让非普通住房，居住满5年的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收；居住未满3年的按规定征收。

并且，“从2007年7月15日起，个人转让非普通住房，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关可核定征收土地增值税，执行标准是：凡居住未满3年的，按转让收入的0.5%核定征收；居住满3年未满5年的，减半征收。”

而对于个人转让普通住宅的，仍暂免征收土地增值税。上海市这次详细界定，普通住房必须同时符合下列条件：住宅小区建筑容积率1.0以上；单套建筑面积140平方米以下；实际成交价格，低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，其中，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

继北京和杭州之后，上海成为第三个开征个人土地增值税的城市。去年12月1日起，北京对个人出售二手房征收土地增值税，税率为转让价格的1%；杭州从今年2月1日起开征，税率为转让价格的0.5%。

“土地增值税第一板打在了投资客身上，虽有些意外，但其实不难理解。”沪上知名房地产专家蔡为民分析，该政策0.5％的税率对增加投资成本尽管有限，征收时限也相对宽松，但主要是给投资者一个政府将持续防止楼市过热的政策预期，从而给正出现升温迹象的楼市降温。

二手房正成为目前上海楼市升温的最大“热源”。

上海二手房指数办公室最新数据显示，5月上海二手房市场明显回暖，呈现出量价齐升的态势，5月二手房指数为1681点，较上月大幅上涨24点，环比上涨1.45%。

蔡为民分析，“增加楼市投资客的投资成本，一直是政府降温楼市的重要方式，尽管单个政策可能效果并不大，但随着政策累加效应发挥作用，当楼市大牛的格局有所改变时，投资客对投资成本越来越敏感，才能真正体现调控的威力。”

此外，据了解，为了稳定市场，主管部门已经发出通知，控制发布各类研究机构楼市数据的发布，统一使用官方公布的数据。

　开发商静待清算

“既然是刚刚转发的，在转发之前清理工作还没有正式启动。”上海市财税局一位人士这样回复本报记者。

而根据国家税务总局的规定，“187号文”从今年的2月1日就已经开始执行，同时，各省税务机关可依据该通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。

“不会再出台什么细则了。”上海市财税局人士如此表示。

此次上海开发商的反应却并未像国税总局重申清算土地增值税时那般强烈。

在国税总局于去年底发布该通知后，围绕上海实施的情况，各类传言不断。而开发商方面也一直紧张地关注上海地方部门的最终细则。

然而，在13日的三个通知公布后，上海开发商却很平静。本报记者采访的多家开发商高层，不约而同地表示对上海即将开启土地增值税清算在意料之中。

“国税总局态度明确的清算通知出台后，其实大家心里都很清楚，作为整个中国楼市的龙头，上海是不可能例外的，反而可能是倾向于严征。”6月14日，上海大华集团一位高层向本报记者坦言。

据一位接近政府部门的知情人士透露，其实从国税总局的通知出台到6月13日约半年的时间里，政府有关部门曾利用多种方式倾听业内意见，而上海迟早将严征的信息早已为开发商熟知。

从上海地税局的通知言词来看，也是相对温和。

上海市地税局在全文转发国税总局有关通知同时，提出了“补充意见”：本市房地产开发企业建造房屋出售的，暂统一按收入的1%预征土地增值税，对按本市有关规定建设并出售的配套商品房和中低价普通商品房暂不实行预征办法。

“之前，上海的土地增值税都是采取预征的方式，税率为销售收入的1％或2％，虽然原则上要求结算是多退少补，但一直并未执行，上述政策首先是肯定了此前预征方式的可行性，并固定了税率1％，相对温和。”

上述大华集团的高层表达了他对通知的理解，“但温和的同时，100％转发了国税总局的通知，言下之意就是要按照国税总局的通知，严格全面清算，但目前，清算尚未开始，至少我们的项目还没有遇到。”

不过，多位开发商高层还表示，清算尚未开始的原因，主要是土地增值税核定的难度一直比较大：房地产项目个体差异往往很大，比如有的项目开发商已经倒闭，更多的是核算成本资料的欠缺，这些都需要核定细则一一考虑到。

但是，易居房地产研究中心副所长李战军指出，还有很多关键的问题没有给出明确的答案，比如对过往楼盘土地增值税历史追缴的问题，这个时间跨度长达近十年；土地增值税的核算困难，会不会最终导致该税种和二手房个人所得税一样，被“统一”处理而弱化。

国税总局：清算工作难度较大

据本报记者了解，“187号文”下发半年多，各地虽然已经陆续转发这一文件，但包括上海在内，地方并没有出台任何执行细则。

国家税务总局对清理土地增值税也持观望态度。

就在“187号文件”下发约20天，今年1月19日，国家税务总局在其官方网站发布了一个《土地增值税并非新开征的税种》的解释。声称，“187号文件”并不是土地增值税新的政策规定，而是在征管上对以往清算工作遇到的问题进行的梳理和规范，是一个征管文件。

国家税务总局还表示，“187号文件”的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。

此间人士分析，此举主要是“187号文件”出来后，地方抵触情绪比较大。

而对于上海来说，清理工作也一直没有展开。此间，不少开发商甚至联名上书，公开对“187号文件”发表反对意见。

今年5月中旬，国家税务总局局长谢旭人亲自率队到上海考察，并深入上海市徐汇、卢湾区局进行调研。其中，土地增值税的清理工作，是其调研重要内容之一。

谢旭人要求上海要切实加强税源管理，抓好增值税、企业所得税、个人所得税和地方税的管理。

不过，土地增值税清理一直被各界视为新一轮房地产调控的重要抓手之一。因此，国家税务总局一直在努力促使土地增值税清理工作尽快展开。

国家税务总局副局长宋兰今年4月底在接受“中国政府网”采访时表示，总局和各级地方税务机关会进一步抓好土地增值税的清算工作，确保土地增值税条例及其细则的贯彻落实。

但宋兰还坦承，由于房地产开发项目的开发周期一般都较长，不少项目还采取分期开发或滚动开发的方式，且财务核算较复杂，“清算和管理工作难度较大”。因此，各地结合本地的实际情况制定具体的清算管理办法并开展清算工作需要一定的时间。

因此，不少人士对上海在6月12日发布上述三文件表示理解。

“1%预征土地增值税只是一个过渡措施。”这几乎成为各界的共识。

但从目前情况来看，对于土地增值税何时强制实行四级累进税率、清理工作何时强制执行，胶着状态如何破解，仍悬念重重。

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CFP

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