“不要指望市场马上复苏或回暖，”丁祖昱指出，限购限贷都放松对市场影响仍有限，当前市场最大的问题还是供求，即供大于求。
四大行放松房贷的传闻至今已有5天，却一直没有确切的回应。
此前，对于二套的认定，各地严格执行的是“认房又认贷”，即只要此前做过贷款哪怕还清也还是按照二套来算，利率则普遍上浮。
而本次传闻提到限贷整主要是三方面：一是认房不认贷，只要贷款余额结清，再次申请贷款购房的可认定为首套；二是首套可以打7折；三是二套房按揭放松。
易居中国联席总裁丁祖昱认为，从目前情况来看，限贷放松已成定局，但放松力度应该有限，效果也值得怀疑。
北京中原地产首席分析师张大伟也认为，房贷放松会集中表现在“认房不认贷”上，二套房按揭或亦放松，而利率重回7折的可能性不大。
有限的放松之后，市场中受惠的可能是这两种人群：刚需（首次置业）及首次改善群体。
暧昧的银行
9月份以来，一些地方政府开始了第二轮救市，与上一轮以放松限购为主不同，这一轮开始在放松限贷上做文章。
现行“限贷令”是在2010年9月颁布的政策。由央行和银监会签署的文件显示，首套房首付提升到30%，二套房严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
9月23日，青岛出台新规，规定出售唯一住房又新购住房的居民家庭偿清原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定；福州落实“闽八条“的细则，则表示购房人偿清购房贷款后，再次申请贷款购房的，按首套房贷认定等。
地方政府的“良好愿望”还需依赖商业银行的执行。但银行态度之暧昧，令这次限贷放松，迄今仍不确定。
9月24日，兴业银行上海分行传出，只要贷款全部结清，名下上海无房，可以认作首套，贷款利率为基准利率。但很快兴业银行就进行了否认，称未对首套房贷款客户准入条件和信贷政策进行调整。
四大行至今未做出正面回应。但在草根调研和访问中，包括四大行在内的多家银行对房贷已暗中有所放松。
首先松动的是贷款利率。多家机构调查显示，8月份上海农业银行有条件松动首套房贷，200万以上商贷给出95折利率折扣；汇丰银行已经悄然打折，一手房首套房贷款160万以上就可以享受基准利率96折；民生银行首套房贷利率开启85折优惠，但是需要客户在民生银行拥有500万元以上的金融资产。
在广州、深圳、青岛等地，大多数银行也已经不再对首套房贷款执行利率上浮。
接下来，“还清贷款可视同首套实施的可能性最大，这类客户群体绝对是银行最优质的客户，”丁祖昱认为。
这是否意味着，名下有多套房还清贷款后也可以再视为首套？张大伟指出，由于上海等城市还同时存在限购，这种情形在上海发生的可能性很少，况且现在房子也不好出手，没有人会把名下房产全抛掉，就为获得一个首套贷款资格。
链家地产市场研究部分析师张旭认为，出于资金成本、额度的限制，房贷放松未来是否能够完全落实并不确定，银行是否正式开启“认房不认贷”也并未有官方确认。
但在经济形势复杂多变的情况下，近期包括5000亿SLF计划、房企中票融资放开等，都说明市场对金融环境放松的预期在强化。而购房贷款仍然是优质的贷款，下半年来银行的个贷意愿也在加大。
对于首套房贷利率能否回到7折的问题，接受采访的多位房屋中介和按揭代理机构人士均表示可能性不大。从银行获得资金成本的角度来说，余额宝等货币基金收益率逐渐降低，为商业银行利率降低提供机会。但总体来看，房贷利率下调不会那么快。
丁祖昱认为，首套房利率最低7折不可能，商业银行还没有到宁愿亏本也要挣吆喝的程度，几乎不会有一家银行给出低于9折的利率。
成交有望复苏？
链家市场部认为，房贷放松将有助于市场成交量提升，在北京，这将使得住宅月成交量重回万套以上。
具体来看，二套房标准由“认房又认贷”变为“认房不认贷”后，名下无房但有贷款记录的首次置业者以及“卖一换一”的改善人群将会享受首套购房优惠，对市场影响较大。
无房有贷的首套购房者，成为受益最大的一类。其首付六成将变成三成，贷款利率执行首套房标准，相当于购房门槛降低一半。
对于先卖再买的置换型购房者来说，原有房屋出售的金额确保其具有一定资金承受能力。根据此前链家统计，平均换房的资金缺口在50万左右，相对于总价来说，贷款成数并不高，一般情况下七成首付可以满足。对其产生较大影响的主要在于贷款利率的变化。以贷款金额100万，贷款期限20年为例，若利率为商贷基准利率85折，总利息66万元；若利率为基准上浮10%，利息89万元，两者利息可相差23万元左右。
以北京市场为例，根据链家地产市场研究部统计，在北京历史成交数据中，若房贷利率收紧，市场中85折优惠利率占比小于40%时，成交基本维持在万套以下。2014年以来，信贷政策一直偏紧，尤其是4月份以后，市场中的85折优惠利率几乎绝迹，致使成交迅速跌落至8000套以下水平。
目前二手房市场上改善性需求占比约为40%，其中至少有八成属于卖一买一的置换需求，约占32%。这一标准的改变将促使部分资金不充裕的换房需求积极入市。
上次二套认定标准的收紧是在2013年4月，引起5月份改善性购房占比（90平米以上）下滑7个百分点。此次放松，或将引起未来改善性购房占比的提升。
“不要指望市场马上复苏或回暖，”丁祖昱指出，限购限贷都放松对市场影响仍有限，当前市场最大的问题还是供求，即供大于求。随着限购放开，之前困扰多套房购房者的资格问题已经解决，但并未带来市场的反转。
其进一步表示，同样限贷的放松，如果没有首套利率低至8折以下“超级核武器”，对目前最大的客户群体——首次置业者也不会产生根本性的影响。即便二者政策效应叠加，最多只会改善部分城市市场低迷的情况，但不能扭转市场的格局。
房企继续以价换量
尽管房贷稍稍放松，但9月的楼市成交低于预期，“金九”成色不足。
9月23日，上海易居房地产研究院报告指出，9月1日-20日，20个典型城市新建商品住宅成交面积约601万平方米，环比下跌约2%。
在张大伟看来，金九银十虽然相比惨淡的5-8月有起色，但2014年的金九银十可能是2012年以来最差的一年。
易居研究员严跃进指出，9月前20天整个市场成交量没有预期的好，说明救市潮下的刺激效应并没有完全体现，根本原因是金融信贷环境没有出现实质性的放松。9月市场成交反弹的空间不大，房企以价换量的策略会强化。
随着9月供应高峰的即将来临，预计各地的成交也有望达至年内高峰。然而，在目前蓄客、新盘销售率、存量等指标仍处低位的压力之下，唯有合理定价才能将供应高峰转化为成交高峰。渐进式的放松对市场心理的恢复效果也是有限的，市场复苏所持续的时间也依赖后继信贷的支持。因此，这也决定了9、10月不可能出现爆发式的量价齐升局面。
就成交价格而言，二手房价正在筑底之中，而新房价格，尤其是存量压力较大的二三线城市，仍有下跌空间。
中原领先指数系统显示，8月六城市中原二手住宅价格指数有两个城市环比上涨，上涨城市较上月增加一个，其余四城市环比跌幅多有收窄。从近一个月的中原报价指数走势来看，指数上涨走势仍不显著，整体依然呈低位徘徊，可见市场上的观望情绪依然浓厚，二手房价正在盘整筑底之中。
新房方面，部分房企的的资金压力加大，在各个城市启动了或明或暗的降价。在广州，位于海珠区的万科派近日推出共计约300套公寓，带装修均价2.7万/平米，最低价2.55万/平米，低于此前的吹风价3.3万/平米。
其余如保利、金地、越秀、绿地等房企，也利用各种互联网金融等手段推出不同的优惠措施。
在北京，张大伟指出，虽然发生价格战的可能性在变小，但部分区域依然不排除有项目出现10-15%价格调整的可能性。
（编辑：谭翊飞）
21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。
分享成功