上海中建大公馆封盘的秘密

上海新江湾城，天清气爽，一派秋日的怡人景色。然而，在平静背后，却暗藏一些令业主不安的因素。

“从9月份开始，售楼部就不对外开放了。”中建大公馆门卫对前来看房的老王夫妇说，由于内部原因，项目销售已经暂停，有一个多月了，而重新开盘时间则还不确定。

对于想在国庆黄金周看房子的老王来说，不免颇感遗憾。此前听说中建大公馆在售的大平层只需要5万多元／平方米，一套总价800万元左右，这与整个新江湾城大部分在售项目主流价格为每套1000万元左右相比，是相当实惠的。

通过多方求证，21世纪经济报道记者获悉中建大公馆封盘的原因，主要是内部问题，知情人士透露“管理层、销售方面出了问题”，导致经营业绩的损失。目前中海地产已经派出调查小组进驻中建大公馆。

中建大公馆是当年新江湾城的地王。2009年12月份，中国建筑国际全资子公司中建地产以37.2亿元拍得新江湾城C6地块，楼板价超出起拍价117%高达32484元／平方米，与当时周边房价均价持平。

2011年，中建大公馆首次开盘，以12万元/平方米的高均价开盘，引起极大轰动，而当时周边市场均价为4万元／平方米。根据上海网上房地产显示，从2011年11月8日该项目获得预售许可证起至2012年3月份，中建大公馆项目推出的153套房源中，有成交记录的仅为7套。

但此后，中建大公馆价格直线滑落，至2014年上半年最后一次开盘，其推出的叠加式别墅，均价为5万元／平方米左右。

在此期间，中建地产在上海陆续有新增土地储备，其中以2010年1月，与中海地产（00688.HK）合作拿下长风地王最为瞩目。

自从中国建筑在2009年7月上市之后，中建地产就拉开了大幅增加全国土地储备的大幕，截至2011年底，中建地产在全国的土地储备已达2789万平方米，直追一线房企。然而其销售业绩却并未同步增长。2012年，中建地产销售收入210亿元，2013年销售收入仍为大约217亿元。

据知情人士透露，中建地产近两年销售业绩增长不如人意，与其销售团队、销售策略的搭建有很大关系。例如中建大公馆的销售，一直借助外围中介机构之力拉客户，因此，很多投资客放盘价格与一手在售的价格也存在竞争，对一手房的销售构成一定阻力。

值得关注的是，尽管项目封盘，新江湾城的诸多中介机构业务人员手上，却有少量此前在售的一手叠加别墅房源放盘，而各大房产网站还有房源信息，并打出认筹10万抵50万元的优惠。21世纪经济报道记者通过咨询了解到，这些中介人员手中所谓的一手房源，是老客户买的，他们每套房子支付了30-50万元不等的定金，拿的是内部价格，因此放出来的价格也会比此前公开发售的价格稍微低一点。

有业内资深人士分析，中建地产近年来房地产业务发展缓慢，与集团正在酝酿的中海系整合不无关系。2013年8月，中海地产宣布，中建股份房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务（统称中建地产）注入中海地产。其主要领导透露，将用3年左右时间完成整合。

去年开始，中海地产传出将舍弃已经实行多年的区域化制度，改为大部制纵向一体化管理，在集团层面组建工程、营销、财务三公司，实行中央集权式管控。

一位分析师认为，中海合并中建地产后，意在更好地管控风险，以及尽快融合企业文化做出的选择。中海地产合并中建地产之后，内部组织架构一直在调整。上述分析师称，完成合并之后，中海地产规模甚至会超过万科，再加上中海地产庞大的土地储备和央企获得资金的低成本，问鼎行业老大地位并非不可能。（编辑 徐炜旋）

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