11月26日上午，上海出让一幅内环内宅地－杨浦区平凉社区03F5-01（平凉街道47街坊）地块的起拍价为13.06亿元，起拍楼板价达到了25449元/平方米，这幅地块也吸引了包括多达11家开发商的争夺。最终阳光城旗下的上海富利腾房地产以21.08亿元的价格获胜，成交楼板价41078元/平方米，溢价率达到61.41%。今年以来，杨浦区已先后出让了两幅住宅类...
11月26日上午，上海出让一幅内环内宅地－杨浦区平凉社区03F5-01（平凉街道47街坊）地块的起拍价为13.06亿元，起拍楼板价达到了25449元/平方米，这幅地块也吸引了包括多达11家开发商的争夺。最终阳光城旗下的上海富利腾房地产以21.08亿元的价格获胜，成交楼板价41078元/平方米，溢价率达到61.41%。
今年以来，杨浦区已先后出让了两幅住宅类用地，根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，同处平凉街道的杨浦区平凉街道18街坊地块，成交楼板价达到39264元/平方米的高位水平，一度刷新了杨浦区地块的楼板价纪录，而处于内中环的杨浦区定海社区B5-5（大桥街道117街坊）地块，成交楼板价也达到了33723元/平方米。然而，今天成交的地块楼板价突破了4万元大关，将杨浦区土地的单价纪录再度刷新。
地块周边主要在售楼盘为保利香槟苑和翡丽云邸，这两个楼盘今年的均价分别达到了5万和6万元的水平，已将东外滩板块带动成为了新兴的高端板块之一。今天成交的平凉地块，虽然周边环境尚与传统高端社区有一定的差距，但是其距离黄浦江仅有400米左右，其位置更甚年初成交的大宁地王，而根据规划，其限高为80米，并且没有中小户型比例限制，未来仍便于打造成滨江豪宅项目，单价很可能达到7万元以上的水平。
德佑地产分析师赵葆根表示，去年以来，闽系房企大举进入一线城市已成为土地市场的一道风景线，阳光城的拿地势头尤其值得关注。其在去年主攻浦东市场，于川沙、唐镇、周康和外高桥四个浦东的热点板块连夺四地，加上今天成交的杨浦地块，阳光城去年以来已在上海土地市场投入64.6亿元，作为一家高周转的房企，川沙的阳光城愉景湾、外高桥的阳光天地、周康的阳光城丽景湾都已投入了销售，其中阳光城愉景湾已售出了500余套房源。可见，开发商近期在土地市场的投入大增，频频出现刷新区域纪录的高价地块成交，主要原因还是在于楼市回暖的背景下，其资金情况的充裕。接下来的12月，还将有位于静安南京西路、浦东前滩、宝山顾村、杨行等区域的优质地块入市，势必引起开发商的激烈竞争，继续制造高价地块。时隔半年后，杨浦区平凉街道出让的第二幅宅地被阳光城21亿元摘下，溢价61%，楼板价达41078元/平方米。
上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，阳光城高价拍下平凉街道47街坊地块在意料之中，短期来看地价确实有些高企，中长期来看地价可以被接受。在当前利好政策不断，市场回暖的背景下，尤其是前不久降息公布后使得未来房企融资成本下降，同时利好政策下年底楼市翘尾成定局，房企资金压力得以缓解，对土地需求开始上升。
此次阳光城拍下的楼板价比保利拍下的18街坊地块高出了1814元/平方米，而地块起始价是保利比阳光城高3251元/平方米。今年5月，保利摘下杨浦区平凉街道18街坊宅地，楼板价39264元/平方米，溢价37%。实际上从地块环境和条件来看，虽然同属平凉街道，但还是略有差异的，保利地块周边各项配套设施资源完善且环境相对优越，周边在售的“保利翡丽云邸（装修房）”销售单价在6万元/平方米左右。而47街坊地块虽距离黄浦江较近，但周边环境尚不算理想，马路狭窄，厂房和老房子环绕，而出让文件显示，周边齐齐哈尔路和兰州路暂无拓宽计划；地块南侧茂昌食品厂和汽修厂等暂无搬迁计划，食品厂后散发难闻气味也暂无处置计划。从交通环境来看，江浦路、民生路越江工程无竣工时间，而离地块最近的规划18号线站点计划于2020年前后建成，时间较长。
从产品来看，出让文件对保障性住房建设比例为5%，要求全装修交付，虽然没有对90平方米小户型做强制规定，但规定了项目住宅套数下限为513套，即套均面积100平方米左右，由于套数所限决定了地块会是一个以中小户型为主项目。总体来看地块周边的环境目前来说是差强人意，短期也难以全面改观，在产品上也有所限制。目前地块附近在售的“保利香滨花园”单价5万元/平方米左右，而地块较近的二手房“圣骊河滨苑”价格在4.3-4.5万元/平方米左右。在如此条件之下，地价几乎占到了房价的8成多，也刷新了板块纪录完全是当前利好政策下，房企对未来市场乐观预期的结果。
值得关注的是，中标房企，上海富利腾房地产开发有限公司实际上并不缺地，选择较好地段激情拿地是其作风。去年与若干联合体在上海拿下3幅土地，分别是两幅宅地，浦东新区川沙新市镇城南社区C06-07A 地块和浦东新区上海国际医学园区D2-02-05地块；一幅商办地块，浦东新区唐镇新市镇A-6-4地块。三块地溢价均破百。所以此次在杨浦区夺地，出价较高体现出其一贯拿地作风。
中长期来看，地块位于内环内，且近滨江，东外滩是外滩向东的延续，是上海市政府投资上千亿元进行浦江两案改造的四大重要区段之一。今年，杨浦区发改委公开发布消息将重点发展“上海湾区”其中滨江发展带（即杨浦滨江，俗称东外滩，长15.5公里，面积13平方公里）是最重要的开发区域。按照规划，杨浦滨江的总体定位为“智慧滨江”。地块位于的是滨江南段，杨树浦路段，建设创意湾，成为国际商务、创意文化交流、时尚发布的体验休闲场所。目前黄浦江杨浦段开发建设已经取得了重大进展，世博水门、渔人码头等已初具形象。下一步杨树浦路以北旧区改造也将全面启动，制约地块发展的小环境终会逐渐改善，长期来看，较高的地价也是可以被接受的，但时间不确定性是影响项目盈利点的关键。（编辑 徐炜旋）
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