住房“买方”时代来临 专家建议放开自建房

2015年的房价可能会继续延续颓势。

12月26日，中国社科院财经院、城市与竞争力研究中心发布的2015年中国住房发展报告（住房绿皮书）指出，2015年中国住房市场仍整体延续衰退走势，一、二线城市房价将继续下滑，三、四线城市房价将稳中有降。

导致如此的原因是，目前中国住房市场已经从“卖方”市场开始进入“买方”市场，住房市场发展，将由过去的高速增长到中速增长、加速增长，向减速增长转变。

但是房价以软着陆为主，不会出现整体崩盘；各级政府将密集推出救市政策，限购政策有望全面退出；商品房库存积压销售困难，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出，2013年是中国城镇人均住房面积达到了33平方米，这就是说人均可以达到一套房。

“目前住房潜在供给还在大量增加，因此供求格局发生了重大转变，从原来的卖方市场进入了买方市场，这将意味着一个重大的调整了转折。”他说。

根据上述报告，2014年房价下降与投机性住房减少有关。而下一步正常住房需求尽管有，比如农民工，以及城市居民改善性住房等，但是这些农民工购房实力有限。

而新的城市住房由于距离城区远，达不到改善住房的标准，为此该报告建议全国推行共有产权住房等。同时城市放开居民自建房需求。让居民自行购买土地，找人设计和建造房屋居住。

 中国社会科学院财经战略研究院博士邹琳华预计，2015年全国房地产销售价格大概下降5%，而销售面积降低12%，而住房开发投资大概增加10%左右。

进入买方市场

根据上述报告，中国住房市场正在遭遇重大转折，即从过去的“卖方”市场进入到“买方”市场。

导致如此的根本原因是，中国住房市场短缺时代已经过去。比如2013年中国城镇居民人均住房面积为33平方米，户均达到1:1.

而整个住房市场供给过度的情况仍未大的改观。比如2013年年全年商品住房销售面积为11.57亿立方米，同比增长17.5%。到2013年年底是，中国新建商品房待售面积为3.24亿立方米，同比增长37.2%。到2014年9月底是，中国新建商品住房待售面积增加到3.76亿立方米，同比增长28.5%。

而2013年施工面积是60亿立方米，是竣工量的3倍多，不少地方出现了竣工缓慢，长期不完工和烂尾的情况。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出， 最近几年，尤其是2011年开始，每年住房的竣工都在20亿平米的水平，但实际需要的也是12亿平米。但是开工面积现在达到60亿，大大超过竣工面积。

“这意味着未来的供给严重过剩，而且也反映了很多问题，现在我们说的烂尾楼等等方面的问题，都反映在施工面积大幅增加。”

21世纪经济报道获悉，实际情况可能更严重些。根据统计局的数字，今年前11个月，房地产开发企业房屋施工面积71亿平方米，同比增长10.1%，其中住宅施工面积50.亿平方米，增长6.8%。但前11个月，商品房销售面积仅仅为10.1亿平方米，同比下降8.2%.

此前国务院发展研究中心市场所所长任兴洲也得处过类似的结论。

她认为，目前我国人口户均1.02套住房，中国住房最短缺的时候可能已经过去。到2010年，全国积累住房存量179亿平方米，2.2亿套的住房，按2010年常住人口的家庭户来算，户均1.02套。

 根据上述报告，2014年1~9月85个重点城市住房价格为7484元/平方米，同比下降0.98%，大于全国降幅（-0.6%）0.38个百分点，增幅较上年同期下降9.4个百分点。其中，一线城市住房价格为16923元/平方米，同比下降1.2%，较上年同期下降14.7个百分点；二线城市住房价格为7077元/平方米，同比下降0.3%，较上年同期下降8.6个百分点；三四线城市住房价格为6079元/平方米，同比上涨2.3%，增幅较上年同期回落3.9个百分点。

建议放开自建房

   不过，目前城市中实际也存在巨大的住房需求，比如绝大部分城市禁止了城镇自建房，或者给自建房设置了极高的制度障碍，这使得改善性住房需求难以释放，原因是目前开发商的商品住房一般越来越风格雷同，同时距离城区越来越远

   数据显示，中国城镇住房存在很大的结构性失衡。比如根据第六次人口普查数据测算，2010年4.4亿城市非流动人口中的2.2亿人，已经解决了住房问题。其中19.1%有2套房以上，3.5%有三套房以上。2.2亿流动人口中有0.88亿解决了住房，还有1.32亿还没买房，这些人以农民工等居多。

而要释放这部分人的购房需求，需要采取一些综合性措施来降低房价。

上述住房蓝皮书建议，可以完善住房保障体系，推行“共有产权住房”制度，改革集体土地转换国有的制度，改善完善土地的储备、交易、收益分配等制度。建立新的住房财政制度，增加中央政府对住房公共服务的分担份额，完善住房金融制度体系，新建或改造国家开发银行，建立国家住房发展银行，建立中国住房公积金储蓄银行集团等。

 共有产权房，是面向中低收入家庭住房困难家庭的住房。中低收入家庭，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。市民可向政府“赎回”产权。共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点，该模式已在江苏省其他地区获得了推广。2012年1月，上海也取得突破，月收入达5000元的也可以申请共有产权。

 中国社会科学院财经战略研究院博士邹琳华则认为，目前城市居民改善性住房需求大，但是现有城市的商品房不仅远，而且设施不配套，如果放开限制自建房，则可以创出巨大的住房需求。

为此，各个省市应该允许居民自己购买国有土地，找人设计和建造住房居住。“在未来，我们需要进一步改革保障居民自建住房的权利，并且从金融角度给予居民购地自建住房的金融支持，使城镇居民能够以较低成本获得高水准的住房，从而真正实现住房改善的目标。”她在当日的住房绿皮书报告发布会上说。

她认为，目前地方政府卖地、银行贷款、开发商购地贷款的三位一体模式，使得住房呈现出无限扩张供给的趋势，而这个模式最适合住房投机者，因为房子盖得越远，品质越来越低，但自己不会居住。

 （编辑 宋菁）

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