“三分之二”是民主集中制原则中的一个典型，但用在住宅维修基金上却很难。2008年2月1日，建设部、财政部曾联合颁布《住宅专项维修资金管理办法》，随后地方政府也相应出台了《商品住宅专项维修资金管理办法》。上述办法涉及到百姓的切身利益与生活质量，因此中央和地方对这一“惠民”专项资金的缴纳、使用和管理等制定了较为规范的办法。由于是...
“三分之二”是民主集中制原则中的一个典型，但用在住宅维修基金上却很难。
2008年2月1日，建设部、财政部曾联合颁布《住宅专项维修资金管理办法》，随后地方政府也相应出台了《商品住宅专项维修资金管理办法》。
上述办法涉及到百姓的切身利益与生活质量，因此中央和地方对这一“惠民”专项资金的缴纳、使用和管理等制定了较为规范的办法。
由于是否缴纳足额的维修基金是领取房产证和土地证的“前提”条件，因此使得地方住建和财政部门在短时间内集中了大量资金。
但问题也在实践中暴露无遗，最大的问题在于使用。
根据规定，“住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议”
江苏省政协委员葛惠男在2015年江苏“两会”期间表示，实践中，上述条款的规定基本难以落实，使得业主的利益难以得到有效保障。
这是因为，小区业主委员会成立、运行不规范，没有正常行使权力；楼盘空置率高等原因，直接导致了大量过了保修期的房屋出现质量问题需要修缮时，无法动用住宅维修基金。
“由商品房构成的小区，由于陌生文化等现实存在，因此想集中到三分之二以上的业主难度很大，现实操作非常困难”，葛惠男表示。
据21世纪经济报道记者了解，以省会城市南京而言，住宅维修基金由房产局代为征收和管理，其规模约在30-40亿元。小区单独使用的案例几乎为零，多为城市环境整治中使用，如南京2014年青奥会等重大活动期间的诸多小区“墙面整修”。
也就是说，维修基金的使用多为政府行政行为，难以真正体现百姓的真实需求。
因此，葛惠男表示，建议增加对“双三分之二”条件适用的例外情况，即：业主申请住宅出现质量问题需要维修的，经原工程质量监督机构初步鉴定、或者经质量检测机构检测房屋确实需要维修的，申请住宅维修基金可以不受“双三分之二”条件的限制，但房管部门应当加强监管申请的数额和用途。
其次，地方政府应出台《住宅专项维修资金使用细则》，进一步简化维修资金使用的程序，并对过了保修期且缴纳维修基金的商品房公共设施（如外墙、道路、电梯更换），需定期维护、更换的，《细则》中应作出明确规定，而不受“双三分之二”条件的限制。
再者，加强对住房维修基金监管，管理使用部门应将每年基金使用、收益等事项向小区业主公示。
（编辑：耿雁冰）
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