2月4日下午，朗诗集团董事长田明出现在朗诗上海虹桥绿郡，对媒体详解朗诗升级进化战略：朗诗将于两年内完成调整投资结构，将传统开发模式项目股权占比调至30%，其余为小股操盘，其中又以盘活存量资产为主。比如上海作为朗诗一个非常重要的改革试验区，不排除会收购一些既有建筑，做节能改造，再用于出租或出售。田明不讳言，技术服务商的角色转...
2月4日下午，朗诗集团董事长田明出现在朗诗上海虹桥绿郡，对媒体详解朗诗升级进化战略：朗诗将于两年内完成调整投资结构，将传统开发模式项目股权占比调至30%，其余为小股操盘，其中又以盘活存量资产为主。比如上海作为朗诗一个非常重要的改革试验区，不排除会收购一些既有建筑，做节能改造，再用于出租或出售。
田明不讳言，技术服务商的角色转换不易，朗诗为此将投入很大力度。
首先， 从2007、2008年朗诗就开始着手酝酿转型，以铁狮门为标杆，要做行业优秀的资源整合者。这意味着以前“拿地-盖房子-销售回款”的循环模式不再适用于朗诗，朗诗转而不会100%持有股权，而是小股操盘。在田明的未来规划中，到2016年底2017年初，整个集团投资结构将调整到一个比较理想的比值。具体而言，朗诗出品中，能归结到股东权益下的理想状态是30%，朗诗要做最专一的地产资源整合者，逐步减重。田明透露，2016-2017年就可以调整到理想比值。
如何做更专业的资源整合者？田明以铁狮门北美项目为例，万科作为财务投资者，投资买入60%股权，剩下的40%资金来源于铁狮门私募基金，最终铁狮门仅出了5%的钱，实现以5%动40%的收益。“这是他的商业模式，赢利点有很多—股权、开发商向所有人收取开发管理费也就是服务费、超额累进计提奖励。”田明分析，与之类似，朗诗现在有10个项目是轻资产项目，朗诗均不是主要股东，但充当操盘手，利润来自于四个方面-股权收益、开发管理费、营销收益、超额累进计提奖励。这个经营模式对于朗诗而言，并不会产生经营性风险和流动性风险。
田明强调，将来朗诗利润很多来自于技术服务管理等方面。目前在做小股操盘时，朗诗已经比其他操盘手多收一个“180-240元/平方米”左右的技术服务费，。
其次， “朗诗即将迎来产品的新的爆发时期，这些年一直把绿色科技上升为企业战略，田明希望市场更关注朗诗出品，例如非朗诗权益的项目数量将不低于50%，收入来源稳定，风险很低。
田明认为，规模和速度跟现金流的管理，犹如一个陀螺。企业为了追求现金流更充裕，不得不去做高周转，陀螺越转越快，风险就越来越大。如何调和高周转？田明透露，朗诗的做法是：追求利润的增长的同时把资产规模、资金杠杆降低一点，最后将周转率、杠杆率调节到最大，从而让利润率与周转率得出最大数字。
一个明显的转变是， 朗诗今年开始不再考核区域总经理的销售收入，转而考核利润合成，也就是双重考核—会计利润财务上已经实现指标的，还有一个房地产特有的经营性现金流、土地售价等考核指标。田明认为，做轻资产转型，就不存在确认销售收入，内部考核中，服务利润考核指标将两倍于传统销售考核。“传统主要看当期销售，轻资产项目都有跟投，以后将把公司更多员工变成项目股东”。
去年11月朗诗联合上海建工、招商地产、平安不动产在南京花31亿拿下河西南G52宅地，相比朗诗以往拿地最贵的投入只有15亿元，很显然已不是传统的打法。
“我们习惯于崇拜权威，最终要相信规律。”田明直指，房地产已进入后黄金时代元年，黄金时代将成为过去。房地产将从高速发展期下落，有数据为证：2013年，全国开发商实现13亿新房销售，而我国城市化率大概在50%，2014年估计会在11亿多一点。 “有效劳动人口指标下降、适龄买房人口的减少”这两大指标均说明，从量上讲，这一次拐点是历史性的，而不是周期性的，拐过以后，前十几年量价齐飞的黄金时代就过去了。
2015年行业基调仍然是去库存，因此朗诗在行业将会出现较大整合变化的大背景下，毫不犹豫地启动轻资产运作。“（调整）过程要持续好几年，5年后还会不会有50%以上开发商剩下？”田明认为房企数量大幅萎缩是大概率事件。(编辑 徐炜旋)
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