龙湖地产（00960.Hk）今天在香港召开了2014年年度业绩发布会。在业绩发布会上，龙湖管理层强调了2014年公司回款率以及去库存方面的表现。吴亚军称，“如果我们容忍回款率降低10个百分点，少清退10%签了合同的客户，估计销售就上去了。”龙湖公告显示，2014年全年合同销售额保持增长达490.5亿元，其在2013年销售额为503.2亿元。但龙湖方面称...
龙湖地产（00960.Hk）今天在香港召开了2014年年度业绩发布会。在业绩发布会上，龙湖管理层强调了2014年公司回款率以及去库存方面的表现。吴亚军称，“如果我们容忍回款率降低10个百分点，少清退10%签了合同的客户，估计销售就上去了。”
龙湖公告显示，2014年全年合同销售额保持增长达490.5亿元，其在2013年销售额为503.2亿元。但龙湖方面称，他们在2014年回款率依然保持90%左右高位，存货量下降6.4%至103亿元。
以下是业绩发布会摘要：
【提问】：龙湖今年合同销售目标是多少？土地储备与新开工面积与去年相比有什么新的计划？另外公司去年的盈利增长与收入增长相比是有所差距的，原因是什么？
邵明晓：今年龙湖新开工面积维持在500-600万方，按年持平略有增长。今年我们销售目标设定540亿，按年有10%的增长。
我们今年买地还是中性偏谨慎，继续逐年压缩土地储备，并聚焦于一线及领先二线城市的核心区域投资，以使土地储备的结构更加安全。去年我们已经压缩了400万方的土地储备，今年我们还会量入为出，不会特别积极。
赵轶： 2014年龙湖的利润主要受三方面影响，一是提前赎回7.5亿美元债，产生了约2.6亿的成本，但如果算大账，我们是用4%成本的银团贷款，提前两年赎回了9.5%成本的美元债，未来两年节省的利息超过5亿元，可以说这是化长痛为短痛，用短期的策略性的牺牲去换取未来更大的利益。二是关于拨备，上海两个项目拨备了3.1亿的情况，在2014年中报已经提前沟通。三是汇兑的损失约有8000万，但在行业里面这是相对很低的，因为龙湖接近4成海外债已经做了掉期安排。总体而言，房地产行业的发展已经告别了过去高歌猛进的时代，龙湖能够维持良好的财务状况、拥有充裕的现金，核心净利润仍然较2013年实现了6.4%的增长，已经非常不错了。
【提问】龙湖去年投资物业毛利也略有下调，是不是因为供应量比较大和电商的冲击也有影响？另外去年龙湖销售达标率比较低，今年怎么看市场？有信心达标吗？
邵明晓：投资物业的毛利下滑，确实有竞争的原因。开业商场比较多，或是电商的冲击都带来了一些影响。2014年，我们在推广和高能级商业管理人才引入上加大了力度，所以毛利率也受到一些影响。2013年之前，我们投资物业毛利率之所以能够长期保持在80%左右，是因为开业的商场比较少，而且过去的环境比现在好一些，而现在我们新开的商场比较多。所以综上竞争因素、电商因素、以及新开业因素，预计未来投资物业的毛利区间将稳定在70%左右，这也是行业趋势，我们应该顺势而为。
关于去年销售目标达成，有两个因素，其一，全行业对去年整个市场判断偏乐观，实际上前三季度，货币环境非常紧，销售端压力是比较大的。作为龙湖来讲，我们最终还是选择了“有回款的签约”，尽管销售只有491亿，但回款率在90%左右，位居业内前列。我们，没有为了刻意追570亿的销售目标使用如包销一类非常规的手段，还是按照既定的计划去销售，这是龙湖一贯的原则。
龙湖今年的目标，从三个方面来定。第一，继续保证签约质量，绝不做一些“技巧”。第二，销售端保证盘面健康、供销存合理。比如去年下半年，主动压缩了100亿的供货，令公司的盘面非常健康。第三，我们对今年市场的判断是谨慎乐观，看到很多积极政策因素，但供求压力还是非常大，所以设定540亿的目标是比较稳健的，我们有有信心达成。
吴亚军：如果我们容忍回款率降低10个百分点，少清退10%签了合同的客户，估计销售就上去了。而且我们去年下半年减了一些开工，减了开工就会减供货，这也会影响销售。但如果不减供货，转到今年来的存货压力又会很大。我们出于公司长期的安全和竞争力的考虑，坚持去做正确的动作，而不是顾及某一个指标的好看。我们也知道市场可能有质疑，但是龙湖选择让自己心安的方式去做。(编辑 徐炜旋)
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