石家庄楼市“春雷” 一场“专项整治”的升格

21世纪经济报道樊殿华石家庄报道

2015-03-21 07:00

站在石家庄市中心高层，视野内的大小工地异常安静。一块巨大裸露空地覆盖着绿色的纱网，远处数个塔吊仍在等待开工...

站在石家庄市中心高层，视野内的大小工地异常安静。一块巨大裸露空地覆盖着绿色的纱网，远处数个塔吊仍在等待开工的讯号。

像这座城市里上百家售楼处一样，市中心一个“金山湖”别墅项目的售楼处已锁上链条、大门紧闭，看房班车不再按时出现。

一场声势浩大的“房地产开发建设违法行为专项整治”，正在这个环绕首都的省份展开。在经济下行周期，政府如何精妙把握“地产整治”与“稳增长”的平衡，即将成为更显性的课题。

在这场“春雷行动”中，石家庄所有证件不齐的违规项目被勒令停工、售楼处被要求停业。当地一位网络地产媒体销售总监说，“严打”之下，大部分地产客户表示要“补办证件再出售”。

“整治行动”升格

当地一家地产网络媒体的销售总监告诉21世纪经济报道记者，春节过后，目前十多家网络媒体，如新浪乐居、搜狐焦点、新华房产等，扎根石家庄，经营地产销售撮合。由于竞争激烈，地产公司通常要求按照网站实际带来的销售收入分成。

3月13日，河北省住建厅公布整治行动结果：2011年以来，河北共有房地产开发项目3386个，存在违法问题的为2079个，违法比例达到六成。其中，石家庄市、保定市违法项目比例分别高达93.8%、84.9%，问题较为突出。

根据石家庄市政府的汇报，石家庄市内四区上报2011年以来开工建设的房地产违法建设项目共计540个，其中103个属小产权房，未取得土地证的311个，未取得用地规划许可证263个，未取得建设工程规划许可证300个，未取得开工证366个，未取得土地证、专项整治已整改到位的40个。而取得三证的仅54个，仅占一成。

新华社对上述事件进行了报道。3月19日，各市专项整治情况汇报的链接已从河北省住建厅网站专题页面撤下。

石家庄市政府的分类处置方案包括：对处于坑槽或地面阶段的违法项目坚决予以拆除、回填；对已经封顶和入住的违法项目，分类制定整治方案，依法依规履行处罚；对整改到位的项目（含2013年专项整治以来已整改到位的项目），由各职能部门加快手续办理。

土地出让金审计问题背后有着共同的逻辑。土地资源的投入，一方面可以吸引投资，拉动增长，由政绩获得晋升，这是“晋升激励”。同时，地方政府获取国有土地出让收入，这是“财政激励”。

然而，2014年10月底，中纪委巡视组给河北省反馈意见的第一条即指出：土地和城建领域腐败问题突出，领导干部插手工程项目、为亲友经商谋利现象普遍。

“房地产市场整治”旋即上升为河北省层面的一项行动。2014年12月29日，河北省召开房地产开发建设违法行为专项整治电视电话会议。会上，副省长姜德果提出要求，“各地要下决心、出重拳，彻底清理整治，给人民群众一个负责任的交代。”

“大洗牌”

多位当地地产界人士告诉21世纪经济报道记者，此轮整治过后，石家庄地产行业将面临“大洗牌”：小公司退出，大公司扩张。一些进驻石家庄的大型房企，因操作较为规范，受整顿影响较小。而河北境内一些区域开发商将遭遇冬天。

“过去有点人脉、资金，就可以肆无忌惮地做项目的可能性，已基本没有了。”一位当地房地产公司高管告诉21世纪经济报道，其所接触的几家区域性地产公司由于资金链吃紧，正考虑清盘后转型，或打算将项目打包转手。

据21世纪经济报道记者了解，当地一个2年工期、预期收益2亿的综合体项目，在前期投入约2000万后，以8000万报价打折转手。决定退出的原因是“关系疏通走不动”。接盘方是原桥东区（现并入长安区、桥西区）政府一家全资房地产公司的子公司。

而在石家庄市房协组织的一次房企座谈会上，当地房企则普遍反映资金链吃紧。河北省房协副会长、石家庄市房协常务副会长兼秘书长李水源告诉21世纪经济报道，房企在座谈会上主要表达的诉求是资金和办证手续两方面。一些公司反映，地产企业需要缴纳总投资额的20%作为农民工保证金，金额过高。

除开工建设流程将规范化以外，石家庄相应的土地出让制度运行也可能发生深刻变化。

2014年12月15日，在石家庄市政府第三十三次常务会议上，政府研究并原则通过《关于进一步规范土地市场秩序的意见》。意见提出，为从源头上杜绝违法建设，自2015年1月1日起，石家庄中心城区土地开发要严格实行“政府主导、计划管理”，“土地一、二级开发彻底分离，做到净地收储、净地供应”。此外据21世纪经济报道记者了解，国土部门还曾表示将坚持“成熟一块、供应一块”的原则。

多位当地地产圈人士估计，如果严格执行“招拍挂”程序，将为外来大型开发企业进入石家庄提供条件，也将打消一些小型房企的积极性。

中国不动产研究中心河北分中心调查显示，仅有当地19%的开发企业在2015年有购置土地的计划，同比下降60个百分点。

土地出让新规也意味着，当地政府财力将承受较大压力。但当地地产界人士预估，2015年石家庄政府的土地出让收入可能将出现“历史补账”。

平衡术

李水源认为，出现大面积违规项目，是历史政策、政府管理和开发商三方面因素交织的结果。

多位地产圈人士告诉21世纪经济报道，这一次违规项目泛滥，是七年前“三年大变样”的集中反映。

2007年12月10日，河北省政府出台《关于加快推进城镇化进程的若干意见》（冀政〔2007〕138号），正式提出“开展城镇面貌三年大变样活动”，城镇面貌三年大变样活动正式启动。

当年12月27日，在省会城市建设工作座谈会上，明确提出：实现三年大变样，第一招是要大气魄地拆，要坚持大手笔，所向披靡，成片地拆出土地来，做为招商引资的筹码。

“这么多年一直都这么操作。大家习以为常。业主也不管这些证，一个愿打，一个愿挨。因为开发商、买方都没有受过什么影响。”上述网络地产媒体销售总监说。

上述当地地产公司高管告诉21世纪经济报道记者，如果某个五证齐全的项目还在销售，说明项目有问题；正常的情况是，没有证件先开工，清盘后再补证。

一些极端的案例包括：一些项目已经封顶，在走“招拍挂”程序中被恶意“索要好处费”的竞争者拍走。

上述地产公司高管告诉21世纪经济报道记者，很多时候房企在拿到预售款后“拖着不愿意补办土地出让手续”，这其中相关政府部门存在巨大权力寻租空间。