三类挂钩商业物业理财慎投

Q1：近期，一些第三方理财机构推荐我购买挂钩一线城市中心地段办公楼投资建设的理财产品，说具有很高投资前景。但我担心经济增长放缓会让办公楼空置率上升，所以想请教现在这类理财产品是否值得投资？

Q2：我发现，挂钩二线城市中心地段办公楼投资建设的理财产品的年化预期收益率要比挂钩一线城市的高不少，合理吗？二线城市办公楼有哪些投资机会？

邵永官【九龙仓中国置业助理董事兼总经理（上海业务）】

A1：我个人认为，未来一段时间内，国内一线城市核心地段办公楼仍有不错的投资价值。理由很简单——地以稀为贵，比如上海、北京等一线城市中心地段可用于商业开发的土地越来越少，势必导致地价与房租标准双双上涨，相应的理财产品也会获得不错的收益。

至于单个市中心地段办公楼项目能否有多大的投资回报，首先要预判这个办公楼的空置率状况。通常，一线城市中心地段办公楼的入驻率都会超过90%（即空置率小于10%），如果一个办公楼入驻率低于这个数，表明它可能在楼宇管理等方面存在某些问题。

其次，办公楼开发商的拿地成本与信贷成本，也往往决定了项目投资的收益率高低。举个例子，九龙仓在上海静安区开发的一个项目，主要由公司自有资金开发，加之拿地比较早，成本相对较低，所以能保持较高的投资回报率；但如果一个办公楼主要用信贷资金开发建设楼盘，就会有相当部分的租金收入用于偿还贷款利息，即使有较高的入驻率，也未必能给投资者带来可观收益。

最后，这个办公楼是否存在管理外包，对项目收益也有不小的影响。一方面外包的楼宇管理机构会收取一定比例的租金收入，降低项目投资回报；另一方面业务外包有时也会影响到楼宇服务品质高低，导致空置率增高。

A2：目前，某些二线城市中心地段办公楼空置率接近20%，要比一线城市高一些，是你需要关注的风险点。

但这并不等于二线城市中心地段办公楼就不存在高投资回报。比如我们最近发现成都、重庆等西部城市的商业地产办公楼有不错的发展机会，一个很重要的原因，是中国幅员辽阔，很多跨国大型企业发现光在上海、北京设立中国区总部，挺难将业务范围更好地扩展到西部区域，于是他们又在成都、重庆设立分支机构，带动当地中心地段商业地产办公楼租金持续上涨，带来不错的项目投资回报。

如果你有兴趣投资挂钩二线城市中心地段办公楼投资建设的理财产品，还是需要从四个维度评估它的收益风险比，一是拿地成本是否较低；二是这个城市中心地段的地价还有多大的升值潜力；三是项目开发商是用自有资金，还是银行贷款进行项目投资建设；四是项目开发商的楼宇管理品质有多高，能否长期保持很高的入驻率。

目前，我们九龙仓还是比较看好成都等区域性中心城市中心地段商业地产办公楼的发展前景，已经在成都投资建设国金中心，面积与香港海港城差不多。

陈植（21世纪经济报道金融市场观察员）

A1：其实，你要预判自己所投资的一线城市中心地段办公楼空置率高低，一个最直观的办法，就是关注这个楼盘已经谈妥的入驻企业有哪些，名气大不大。

企业入驻也讲究“门当户对”，比如一家全球知名金融机构入驻，就会吸引其他金融机构同行做“邻居”。因为这些机构对办公场所的要求都差不多，只要一家知名机构认可了这个办公楼的品质，其他同行就会跟进。毕竟，这些金融机构人员常常需要面对面沟通很多业务，彼此距离越短，就越能挤出更多时间而不是“堵在路上”。

所以，你在决定投资挂钩一线城市中心地段办公楼投资建设的理财产品前，先询问项目开发商已有哪些知名企业签订入驻协议，基本就能判断出它的空置率高低，如果入驻企业名气不够大，就要留个心眼了。

A2：我个人建议你暂时不要涉足这类理财产品的投资。现在有些二、三线城市的房地产市场空置率也在提高，这背后反映了当地缺乏相应的产业发展实力，导致企业不愿进来入驻，于是劳动力人口向外迁移，住房空置率就会上涨。既然企业不愿进来入驻，当地的商业地产办公楼出租压力自然不容乐观。

也许，这些理财产品发行机构为了打消你的投资顾虑，会告知你即便出租率走低，但作为理财产品抵押物的商业地产办公楼只要能高价卖出去，足以还本付息。这句话其实没有错，问题是如果当地缺乏产业发展基础，企业不愿入驻，接盘方为何要高价购买这些少人问津的办公楼呢？所以，如果你对二、三线城市产业发展趋势前景不够有把握，最好还是对这些城市中心地段商业地产投资项目（包括相关理财产品）敬而远之，自我降低投资踩雷风险。

（编辑：付玉，如有意见或建议，请联系fuyu@21jingji.com邮箱）

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