新一轮棚改启动：探索收储存量房源

由中央政府自上而下推动的棚改正在发生微妙变化。

7月7日，住建部在山东济南召开全国公租房分配入住现场会和棚改工作座谈会。

在座谈会上，住建部副部长王宁要求，各地要根据国务院和政府工作报告的相关要求，制定指导意见，完善政策措施，加快推进棚改货币化安置工作，缩短安置周期，节省过渡费用，让群众尽快住上新房，享有更好的居住环境和物业服务，满足群众多样化居住需求。

“最早推进棚户区改造工作时，主要采取新建住房的安置方式。去年以来，一些地方尊重棚改户的意愿，货币化安置的规模逐渐加大，实际上形成了货币化安置和实物安置并举的局面，”王宁如是表示。

所谓的货币化安置，也和传统的货币化安置不同，住建部住房保障司的相关人士告诉21世纪经济报道记者，传统货币化就是拿钱走人，而现在住建部力推的货币化安置方式，更强调保障房和社会存量房的衔接，即把一些存量房转为公租房和棚改安置房。

具体来说，棚改房源和保障房源不再局限于政府主导建设，而是让应接受保障的家庭到市场购买，政府通过资金补贴实现保障，或者政府购买或租赁存量房源进行安置。

棚改力度规模空前

日前，国务院印发《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》明确了2015-2017包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800万套（其中2015年580万套）。

“三年1800万套的目标，力度和规模都是空前的，这也标志着新一轮更大规模推进棚改已经启动，”住建部副部长王宁在7月7日的座谈会上如是表态，

王宁亦要求各地抓紧组织编制本地区2015－2017年棚改及配套基础设施建设计划，明确目标任务，确定具体项目。

除了强调创新投融资方式，住建部亦把货币化补偿作为地方创新完成棚改任务的一个重要方向。

21世纪经济报道记者采访获悉，住建部已经下发通知，要求存量较大的地方更多的探索货币化补偿方式，且有超20个省市明确或出台文件称将加大货币化补偿安置探索，提高安置比例。

“虽然总体看表态上没有太大变化，但实质执行层面的区别非常大，”住建系统的一位人士如是告诉21世纪经济报道记者，政府在补位保障房缺口时，也需要探索和社会存量房源的衔接，促进房地产市场持续健康发展。

北京中原地产首席分析师张大伟介绍，这也是房地产市场由增量市场转变为存量市场，解决高库存的一个有效方式。

“2014年楼市自发性调整的一个重要原因是部分城市供过于求，如果再新建保障房，对于存量房源较大的地方再形成压力，”张大伟如是表示。

探索收储二手房源

需要注意的是，经21世纪经济报道记者多方采访获悉，货币化补偿安置作为保障房源的一个重要方向，进展并不理想。

上述住建系统的一位人士告诉21世纪经济报道记者，多地市县领导对货币化补偿安置的认识不足，且多地保障房货币化安置比例不足15%。

其中的一个重要原因是多地存在存量房的房源不符合保障房的硬性条件这一情况。

从公租房品种来看，国家和省市对公共租赁住房的户型面积、装修标准等方面有着非常严格的要求，比如要求户型建筑面积控制在60平方米以内。

从棚改房来看，棚改居民对于安置房存在户型、地理位置、朝向等多元化的个性化需求。

以安徽蚌埠市为例，作为安徽省首个收购存量商品房作为保障房源的地市，蚌埠在摸底调查时也发现存量房源的户型和面积和保障房标准不匹配的问题。

“蚌埠市住建委对全市未出售的商品房现房进行摸底调查，发现符合户型、面积条件的只有两套毛坯房，远远不能满足现实的安置需要，”蚌埠市住建委住房与发展保障科负责人如是介绍。

不过，上述蚌埠市住建委住房与发展保障科负责人也称，相比存量商品房，该市的二手房市场有60平方米以下的房子，但较分散、破旧，如果作为保障房，也存在不便于日后管理的难题。

21世纪经济报道记者亦自住建部获悉，除了新房市场，住建部也在探索收储二手房源作为保障房，借此打通商品房和租赁市场的通道。

资金和如何定价是收存量房源为保障房的另一大难题，中原地产市场研究部总监张大伟介绍，存量房转为保障房是一个复杂的过程，需要不断探索、完善，合理的价格机制非常关键，一方面价格要优惠，财政资金要有绩效，老百姓要得到实惠；另一方面，要保证房企的合理利润，否则极有可能遇冷。

为确保货币化安置效率和质量，21世纪经济报道记者致电住建部获悉，6月中旬开始，到10月底，由住建部领导、总经济师牵，机关各司局、稽查办组成巡查工作组将抵达各地方进行巡查，其中棚户区改造的货币化安置将是巡查的重点之一。

（编辑：耿雁冰，如有意见建议请联系：jirk@21jingji.com;gengyb@21jingji.com）

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