“今年以来，主要城市和全国住房销售情况有一个逐步好转的过程，二季度好转会更明显，”万科董秘谭华杰在8月17日万科2015年中期业绩推介会上如是介绍。2015年上半年，新增批准预售面积同比减少10%，增速同比下降23.8个百分点。一方面成交在增加，另外一方面供给在下降。加速去库存。截止6月末，成交的批售比为1.19，就是成交面积/同期新增可...
“今年以来，主要城市和全国住房销售情况有一个逐步好转的过程，二季度好转会更明显，”万科董秘谭华杰在8月17日万科2015年中期业绩推介会上如是介绍。
2015年上半年，新增批准预售面积同比减少10%，增速同比下降23.8个百分点。
一方面成交在增加，另外一方面供给在下降。加速去库存。
截止6月末，成交的批售比为1.19，就是成交面积/同期新增可售面积，比去年回升。
“截止到今年6月底，主要城市库存去化周期降到10.4个月。在去年同期这个水平应该在16个月左右。去年年底应该在11个月左右，”谭华杰称，10.4个月已经非常接近一个合理的区间，一个合理存货周期应该是5-10个月，可见去库存正在逐渐把市场库存情况导向到一个合理范围。
另外从开工和投资数据来看，住宅新开工增速去年有14.4%的下降，今年上半年开工下降幅度进一步扩大到17.3%，而全国住宅增速在上半年降低到2.8%，这两个指标均为近十年来最差的一个状态。
开工和投资增速意味着未来新房供应会受到一定抑制，但可能对住房销售会是一个好事。
半年销售过千亿
前6个月，万科实现销售金额1099.6亿元，继2014年后，再度成为国内唯一半年度销售突破千亿的企业。
楼市企稳向好的背景下，万科总裁郁亮在推介会上介绍，下半年公司会继续贯彻积极销售的策略，抓住有利的市场时机，实现良好的销售增长。
积极的销售策略下，是万科在白银时代继续坚持谨慎拿地的策略。
2015年上半年，万科新增土储508万平方米，新增项目平均楼面地价约为3984元/平米。
“万科买地非常谨慎，面粉贵过面包的地是完全没有买的，”谭华杰介绍。
“白银时代，房价单边上涨的时代结束，土地拿的多并不一定是财富，”郁亮表示，“公司目前的项目资源足以支持两年以上的开发需求，未来将继续坚持审慎的投资策略，保持良好的投资质量。”
与楼市趋稳的形势不同，土地市场还是继续延续了去年下半年量缩价涨的情况。
谭华杰介绍，今年上半年14个主要城市住宅用地供应下降了37%，成交下降了51%。
量大幅萎缩同时价格还在上涨。今年二季度这些城市土地平均出让地价同比上涨了42%。
“也就是说，自去年下半年开始，地价涨幅远超过房价涨幅，这意味着接下来房价不大涨的话，高价拿地的企业将会亏损，”在谭华杰看来，这不符合社会公众和理性企业对未来房价的预期。
谭华杰介绍，一线城市在今年二季度，地价占同期房价的比例依然高达60%。这并非是近期最高点，近期最高点是去年四季度，去年四季度这个指标高达66%。
加速业务转型
“总体来看，行业黄金时代已经结束了，现在是白银时代，”谭华杰称，一方面整个行业过于亢奋、乐观的情绪得到控制。另一方面，有很多新的需求也在浮现出来。
在白银时代下，万科在今年上半年也在积极推进业务转型。在2015年万科的中期业绩推介会上，谭华杰也对未来万科新业务的布局方向和重点进行了梳理和介绍。
物业服务拓展是万科2014年定的方向，谭华杰称，万科物业服务从今年开始会全面进入市场化发展的轨道，“此前万科物业只要为万科自己开发的项目提供服务，从今年开始转向承接外部项目为主。”
2015年，万科物业的主要目标是打造十个合作标杆，今年可能会外接大概6000万平米的项目，然后可能自己还有1800万平米左右的自己的项目。所以今年物业会增加7000-8000平米的面积。几乎是一个翻倍的水平。
万科计划，万科物业三年增长七倍，从目前的7000万平方米提高到5亿平米。从明年开始，万科物业将通过托管+收购方式开始大规模的市场扩张。为提高竞争力，万科还将在物业业务中引入事业合伙人机制。
作为产业地产的组成部分，物流地产同样是万科重点布局的领域。
上半年，万科正式成立了万科物流地产发展有限公司，目前已在贵阳、武汉正式获取两个物流地产项目。此外，据万科方面透露，目前已有10多个物流地产项目已经初步达成合作意向，未来有望陆续完成正式获取。
“未来3-5年发展目标是希望2015年左右达到1000万平米建成面积，”谭华杰称。
教育营地也将是万科正在有序推进的业务，“万科希望成为中国首席的素质教育产业服务商，”谭华杰介绍，万科的教育营地业务包括四个方面，包括三个营地：社区营地、城市营地、户外营地以及办一些全日制学校。
根据计划，万科希望2018年开发150个以上的社区营地，12个以上城市营地，9个户外营地接待人数超过20万人次。
除此之外，出租公寓业务也将在2015年进入正式扩张阶段。
“目前有两个品牌，一个是万科驿，一个是万科派。我们把万科驿放在首位，主要面对是大学毕业生和刚刚来到发达地区的新的移民，”谭华杰称，目前已经开业和正在准备开业的业务有9个，总量有1万间左右，目前已经是行业最高的水平。
未来，万科计划在2017年做到15万套，这也将是目前第二到第十名的业务总和。
万科在海外的拓展也在加快，未来谭华杰称，万科将加大提高国际业务比重，进入更多国家和城市，海外业务范围不仅仅局限在住宅，会扩展到非住宅业务。
“公司将以‘三好住宅’和‘城市配套服务商’为业务蓝图，积极推动业务转型，”郁亮表示，“今年成立五个左右新的事业部，这一目标可以实现。”
（编辑：耿雁冰）
21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权，任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。
分享成功
