产学龙头缘何对华夏幸福青眼有加？

文  阮达文

8月27日晚间，华夏幸福披露半年报数据，2015年上半年，销售增速跑赢行业和绝大部分公司，销售金额前十强；而另一份数据，公司净利润增速超30%。

“预收款项超过550亿。”这一数据被北京某受访的国泰君安投行人士特别指出。

在市场频繁讨论地产行业景气度，以及地产公司现金流问题的背景下，这三组数据恰如其分的呈现出另一种“成长性”逻辑。

仅在过去两个月时间内，包括海通证券、国信证券、平安证券和瑞银证券等一干卖方机构，从不同出发点，撰写研报阐述“华夏幸福模式”,广泛称其为一种“可复制”的经验，赞誉颇多，但其业务逻辑却仍似犹抱琵琶半遮面。

出现在华夏幸福半年报的合作伙伴，中国卫通集团、航天科技集团、京东集团、北汽通航、中科金财、清华大学等数十家产学龙头，纷至沓来并交织成的业务网，将迸发出什么样的成长活力？

产业驱动 可复制性新城

更熟悉华夏幸福的人士展示了其更看重的指标。

“2015年上半年，嘉善园区已经开始贡献收入”8月27日晚间，北京一家基金公司研究员在看完最新数据后指出。作为一家擅长挖掘白马股的基金公司，该公司在过去多个报告期末，重仓持有华夏幸福。

华夏幸福的半年报显示，这一项目贡献收入12.61亿元，同时，华夏幸福在京津冀以外的嘉善、无锡、沈阳等园区贡献收入达17.24亿。上述研究员认为，这意味着华夏幸福在异地复制“产业新城”初见成效。

7月28日，国务院办公厅发布的《国务院办公厅对全国第二次大督查发现的典型经验做法给予表扬的通报》，河北省固安县积极探索PPP（政府和社会资本合作）模式位列第二。

其中固安PPP项目的操盘人，正是华夏幸福。2002年，固安县政府与华夏幸福签订排他性特许经营协议，在距离天安门正南50公里的固安投资开发运营产业新城。截至2014年，华夏幸福已为固安累计引入签约项目482个，投资额达638亿元。

上述两个项目之外，华夏幸福目前已经在大厂、怀来、沈阳、无锡、武汉等30多个区域布局约40多个产业新城项目。同时，该公司此前喊出三年“百个产业园”的目标。但，这些项目最终形成利润，无疑有赖于发轫于固安的产业新城模式的有效和有序的复制。

嘉善园区远在固安往东南方向1200公里，其“回款的意义，在于全国范围内的园区布局接下来将接踵进入回款周期。”上述研究员认为。这对于华夏幸福未来业绩的象征意义，亦可见一斑。

仅从成绩单来看，2015 年上半年华夏幸福销售额共完成301.10亿元，比2014年同期增长24.4%。销售金额历史性首次进入销售金额前十强。报告期，实现归属母公司所有者的净利润30.31亿元，同比增长31.7%。；新增签约投资额253.4亿元，较去年同期上涨19.6%。

“随着产业新城模式的继续复制，带来的业绩效应或越来越多的显现出来。”上述国泰君安人士透露，其对华夏幸福的模式一直十分关注。其认为，在“产业新城”上长达13年的经验，可以令华夏幸福越走越远。

根据其半年报披露，上半年华夏幸福共累计完成5个项目签约，分别为上海金山枫泾、四川天府新区仁寿、沈阳铁西以及固安的马庄与牛驼区域。除此之外，华夏幸福与秦皇岛市人民政府，就采用政府和社会资本合作开发建设运营秦皇岛市约定区域达成《战略意向协议》，正式合作协议目前正在具体落实之中。

8月26日最新消息，华夏幸福公告与任丘市人民政府、华北石油管理局共同签署《关于整体合作开发建设华油智慧新城框架协议》，以PPP模式个性化“订制”华油智慧新城，开启华夏幸福产业新城建设的又一全新领域。

木秀于林 始于深耕

这与过去十多年房地产企业粗放的圈地运动大不相同。

以上半年最新签约的四川天府新区为例，该项目地处长江经济带与丝绸之路经济带交汇关键节点，受益于国家多重政策利好。

“在地域上可以相互呼应，形成上下游优势互补、协作互动格局，共同打造全面覆盖长江经济带的卫星城集群，立足长江上下游比较优势，统筹产业布局，促进有序承接产业转移，最大限度发挥公司产业新城模式优势，尽享环长江经济带大发展所带来的交通设施、产业发展、公共服务、生态环境方面的重大升级利好。”华夏幸福内部人士对此表示。

据了解，目前华夏幸福已在长江经济带的上下游至少布局七大园区，分别为安徽滁州来安园区、四川仁寿项目、南京溧水项目园区、浙江嘉善园区、上海金山枫泾镇园区、江苏镇江园区、江苏无锡园区。

而另外四个新签约项目中，上海金山枫泾园区是华夏幸福在上海市行政区划内开拓的第一个产业新城项目（继北京张坊之后在京沪等一线超大城市行政辖区内开拓的第二座产业新城），被称为华夏幸福产业新城开拓能力实现重大升级的里程碑。

铁西区项目是华夏幸福在沈阳地区获得的第二块委托区域，标志其紧抓“中国制造2025”科技革命、产业变革和加快转变经济发展方式重大历史机遇，抢占制造业制高点，获得强大发展助推。固安的马庄与牛驼区域面积扩大标志公司在京津冀地区的基础进一步巩固，牢固锁定京津冀发展机会。

“覆盖全国大部分经济热点区域的产业园区，密集的政企合同的签订，意味着政企关系在华夏幸福的案例中，正在形成新的共赢逻辑。”北京另一家上市房企的高管在看到华夏幸福新出炉的经营数据后指出。

比如，2015年3月，华夏与河北省怀来县人民政府及中国空间技术研究院签署《项目建设协议书》。背后，正是华夏幸福继成功打造固安航天产业基地之后，与中国航天科技集团在航天科技产业园战略合作的又一成果，充分印证了公司坚持运用的与产业龙头战略合作创新招商方法的巨大成功。

根据公开资料，此前，华夏幸福已经与几十家央企、科研院所建立联盟，包括清华大学、京东集团、航天科技集团、北汽通航等。清华大学中试孵化基地、电商综合产业园、航天产业园、通用航空产业园等纷纷在固安、香河、大厂、怀来、嘉善等落地。

“这一系列产业对于各地主导产业园区的地方政府而言，无疑具有极大的诱惑。”上述房企高管认为。发改委投资所投资体制政策研究室主任吴亚平观点相似，“固安之所以成功，在于充分发挥了政府和社会资本两者的优势。如果按照传统模式，由政府主导区域开发，专门组建招商团队，开展招商工作，成本很高，效果也未必好。”

2015年6月，华夏幸福与中国卫通集团署战略合作框架协议，共同打造怀来卫星通信产业园，总面积超过20万平方米，预计总投资超过15亿；目前，中国航天科技集团旗下已有七大院所落户固安，空间技术研究院落户怀来。

新业态下的“平台化故事”

更早些时候，华夏幸福曾公告，与太库科技签署战略合作框架协议，背后，则呈现出另一幅更为丰满的成长性图谱。

“其他远赴硅谷的中国企业相比，华夏幸福特殊之处在于，旗下拥有分布于全国30余个区域的约40个项目，可供高科技项目回国落地选择。”华夏幸福相关人士此前曾表示。

而上述，华夏幸福与太库科技合作，正是全球范围内的孵化器项目。

8月初，太库科技CEO黄海燕在河北省重大项目产学研对接洽谈会上指出，“在创新时代，必须依靠平台的力量”。

其正是以华夏幸福的合作伙伴身份参与这个活动，后者“产业创新平台生态体系”的格局已经初现雏形。

“我们引入中科金财、京东和通航联盟等战略伙伴进行合作，确实是旨在打造一个个的产业平台。”华夏幸福人士证实了上述说法。

比如，2015年3月，华夏幸福与中科金财、华夏控股及廊坊银行签署《战略合作框架协议》，其目的在于，整合彼此资源，在互联网金融产业园开发、互联网金融产业园区建设、互联网银行、产业链融资、供应链融资、产业园区企业相关金融电子商务服务等领域开展多种合作。

按照分析人士的说法，这一合作，为产业新城的企业服务平台模式接入和发展互联网金融业务创造条件，介入互联网银行生态体系，助力打造产业平台生态系统，直接受益于互联网金融产业爆炸式增长，为入园企业提供互联网金融支持，直接和间接拉动落地投资。

这种合作模式，在华夏幸福与其他合作伙伴之间，具备重要的示范效应。

左手产业巨头，搭建平台化的园区支持，右手则牵手融资巨头，进行资本干预，这里迸发出的创新与创业成果，或将是未来华夏幸福可能带给股东更有趣的“资本故事”。

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