2015年海南全省住宅销售11.94万套，销售面积985.22万平方米，销售额908.93亿元，均价为每平方米9200多元。但是该年海南农村常住居民人均可支配收入10858元。也就是说，一个农民需要十个月的时间才能在海南省购买一平米房。
如果给一定的优惠政策，你愿意去海南或者内蒙古买房吗？
2月23日，海南公布了加强房地产市场调控的通知，表示下一步要加快推进新型城镇化，吸引农业转移人口在城镇稳定就业和生活。对于部门库存大的地方，将通知办理新增商品住宅等审批。
此前一天，内蒙古党委召开常委会议，研究落实供给侧结构性改革“五大重点任务”的具体举措，安排部署2016年全区巡视工作。而就在2月15日，内蒙古出台了做好房地产去库存工作的意见，提出了鼓励农牧民买房的政策，要求全面建立农牧民参加住房公积金制度等。
但是，仅仅是优惠政策，无法解决农民缺乏核心购买力的问题。21世纪经济报道获悉，目前农民月收入只有城市居民的1/3左右。因此，寄望农民在房价没有大幅下降的情况下购房，实在“有点难”。
商品房库存高企
根据海南发布的《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》提出，下一步要吸引农业转移人口在城镇稳定就业和生活。深化户籍制度改革，提高户籍人口城镇化率，增加有效住房需求。
为此，要对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓，下同）及产权式酒店用地审批（包括农用地转用及土地征收审批、土地供应审批、已供应的非商品住宅用地改为商品住宅用地审批、商品住宅用地容积率提高审批），暂停新建商品住宅项目规划报建审批。
2月15日，内蒙古政府办公厅在发布《内蒙古自治区人民政府关于做好房地产去库存工作进一步促进房地产业稳步发展的意见》中指出，提高棚户区改造货币化安置的比例， 加大对农牧民进城购房政策支持力度，对进城购房的农牧民(包括其他购房者)，凡属首次购房的，申请商业银行贷款、住房公积金个人贷款(符合使用条件的)执行不超过20%的首付比例。
海南、内蒙古出台上述措施，实在有不得已的理由。
21世纪经济报道获悉，2015年海南房屋销售面积1052.28万平方米，增长4.8%。该省2015年末房屋待售面积1316.04万平方米，基本与销售面积相当。
但由于2015年海南全省房地产开发企业房屋新开工面积1644.72万平方米，海南未来库存仍可能增加。海南统计局分析报告指出， 1年内房屋待售面积增速上升，1-3年及3年以上待售面积增速回落，去库存的压力仍较大。
内蒙古目前并没公布房地产库存数字。但是统计部门的数据显示，2015年内蒙古全区商品房销售面积2369.37万平方米，下降3.6%；商品房销售额1052.18亿元，下降1.2%，库存量较大，消化尚需时日。
当然，各地的情况需要具体分析。
中原地产首席分析师张大伟认为，海南房地产库存较大的主要是其他一些县级市。“像海南停止办理住宅用地，也是指三四线城市。”他说。
交行分析师夏丹指出，内蒙古本身也是差异很大，该地区东西所跨面积大，但是呼和浩特本身其实也有很大的上商品房库存，这主要是发展城市新区，导致大量商品房难以消化导致的。
农民买房难度大
高房地产库存带来了当地政府的巨大压力。但是希望农民消化房地产库存，无疑难度很大。
2015年，全国商品房销售面积128495万平方米，商品房销售额87281亿元，每平方米平均6792元。但是，当年农村居民人均可支配收入仅为11422元。因此，按此计算，1个农民6个月收入才能买1平方米。
海南的情况更难一些。2015年海南全省住宅销售11.94万套，销售面积985.22万平方米，增长4.5%，销售额908.93亿元，同比增长4.1%。也就是每套房销售价格约76万，均价为每平方米9200多元。但是该年海南农村常住居民人均可支配收入10858元。也就是说，一个农民需要十个月的时间才能在海南省购买一平米房。
内蒙古的情况好一些。2015年该地商品房均价为4400元，当地农村牧区常住居民人均可支配收入达10776元，1个农牧民约4个月的收入可以买一平米房。
海南改革研究院经济研究所所长夏峰指出，海南在很大程度上还是要靠外地人买房，因为当地人口不到900万。
目前，海南房地产发展核心是要解决从短期化转为长期化的问题。即短期买房，主要是很多外地老人因为度假需求而购买，因为当地环境好，空气新鲜。但是，如果以后转为居住用房，需要在教育、医疗等方面出台系列政策，来吸引年轻人购房。
事实上，除了吸引农村人口在城镇购房，21世纪经济报道获悉，本次海南房地产新政，提出突出海南的生态资源等比较优势，加大海南整体形象宣传，吸引省外居民到海南置业购房和生活居住。
内蒙古房价只有海南房价的一半，本地农牧民买房方面，实力比海南的农村人口购房应该强一些。
当地政策也的确做足了文章。比如内蒙古买房政策强调，对进城购房的农牧民(包括其他购房者)，凡属首次购房的，申请商业银行贷款、住房公积金个人贷款(符合使用条件的)执行不超过20%的首付比例；同时要求全面建立农牧民工参加住房公积金制度；允许农牧民以各项惠农(牧)补贴为抵押担保办理购房贷款，或由他人提供抵押担保办理购房贷款；积极探索扩大以农村牧区宅基地等抵押或担保贷款试点范围，增强农牧民购房资金融资能力，对于自愿退出宅基地的可参照有关政策给予一次性补助及奖励；对进城首次购房的农牧民，可以由当地政府通过减免或补助方式给予50%的契税补贴。
交行分析师夏丹指出，关键还是看当地的实际房价目前是否虚高。过去有的城市房价突破了数万元1米，目前价格腰斩一半，仍处于下行走势。目前还待进一步下降到底，此后农民才有购买力。
（编辑：陈洁）
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