“在二三线城市，商业地产的投资回报率平均在3%左右，一线城市到5%、6%，其实投资回报率是很低的。”瑞威资本商业地产业务合伙人、上海信韬商业投资管理有限公司董事长潘韬向21世纪经济报道记者表示。如此平均投资回报率，商业地产基金该怎么做？3月16日，潘韬在“去存量，化不良——大资管时代的践行者”2016瑞威资本新闻发布会上表示，要做...
“在二三线城市，商业地产的投资回报率平均在3%左右，一线城市到5%、6%，其实投资回报率是很低的。”瑞威资本商业地产业务合伙人、上海信韬商业投资管理有限公司董事长潘韬向21世纪经济报道记者表示。
如此平均投资回报率，商业地产基金该怎么做？
3月16日，潘韬在“去存量，化不良——大资管时代的践行者”2016瑞威资本新闻发布会上表示，要做好商业地产基金，在三个“端”要做好功课。
在资产端，一个可见的趋势为：一线城市和二线城市的分化将继续拉开差距，一定要把握市场的分化机会；在资金端，要探索金融创新，包括资产证券化，股权投资基金、REITs，以及尝试对接更长期限和收益要求更为匹配的资金等；在管理端，要着重解决资方和管方不信任的问题。
据潘韬观察，目前一线城市和二线城市的零售物业租金水平不仅没有缩小，反而有进一步扩大的可能。同时，从供求关系来看，一线城市的人均商业面积反而比二三线城市小，比如上海的人均商业面积远小于沈阳，供需关系畸形。“资金往一线城市跑并不是盲目的，资本是敏感的。”正是基于上述观察，从资产端来看，目前进入商业地产的机会，一在于相较优质的一线城市市场，二在于存量市场中需要挖掘整合的机会。
从资金端来看，商业地产基金也需要更多探索。潘韬认为，房地产行业本身就是一个强金融属性行业，商业地产的现金流模式区别于传统地产开发，大量投资前置，经验收益缓慢回笼，融资量大、融资期限长，对于开发商的资金实力是一个巨大的挑战。
瑞威资本创始合伙人、董事首席执行官朱平表示，传统的房地产基金，主要就是债的模型，要么是股+债，或者是债+浮动收益。随着开发商产业极度集中，投向于房地产开发的项目，仅仅是债的模型已经走不通。
但潘韬也坦言，在以债为主的融资方式还能保障相当收益率的时候，要推进真正的股权投资基金，存在一定困难。
要做好地产并购基金，一定要在退出机制上做好安排和设计。
潘韬告诉21世纪经济报道记者，目前商业地产基金退出的主要方式是择机出售。REITs固然是一个很好的模式，但国内目前还只有类REITs，条件仍不成熟，还需等待。在潘韬看来，是否为真REITs有两个简单的判断标准，一是是否向个人投资者开放募资；二是各个环节中是否有减免税制度。另外，在资金端滚动发行基金产品也是目前较为普遍的做法。
最后，在管理端，潘韬认为当前需要在前端拿好项目，做好定位；后端做好运营。只有把握好这些价值，才能最终实现地产项目价值的最大化。同时，在管理过程中，更为急迫的是，要是解决解决资方和管方的信任问题。
而这也就引出了资产管理公司转型的问题。朱平表示，资产公司转型的方向，是集投资、管理、募集三位一体。“你投的是哪一类资产，对应哪类投资人的偏好，用什么样的管理方式，能够获得怎样的收益，应该全都了解和把握。”
（编辑：马春园）
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