上海银监局启动稽查，事出有因，房贷业务的快速增长有加剧构成系统性风险的隐性动因。
雨季降临沪上，房地产金融整顿风暴也应声而起。随着6家中介进入上海银监局暂停合作名单（简称黑名单），中介房地产金融黑幕冰山一角相应揭开。
上海银监局23日确认，从4月25日起，暂停辖区内各商业银行与链家地产、太平洋房屋、我爱我家、仁丰地产、佳歆房产、汉宇地产等6家房地产中介公司业务合作1个月，对于违反个贷业务受托支付要求的7家商业银行暂停个人住房贷款业务2个月，并责成对相关人员进行内部问责。换言之，凡在上述6家房地产中介购房房屋，并进行网签，无论是中介申请，还是购房者个人自行申请，上海辖内各商业银行都不会提供按揭贷款服务。购房者如果需要申请房贷，只能更换中介。
业内人士分析认为，在这6家中介公司，能够付足全款的购房者只是小部分，大部分购房者需要申请房贷。如果网签记录里有链家等中介公司的信息就采取一刀切暂停的方式，短期影响还好控制，如果长期执行，这些中介公司的交易量将骤降。
克而瑞研究中心分析师杨科伟指出，停贷一个月对黑名单中的中介影响还是挺大的，相当于这一个月基本就没有新增交易了。
可以肯定的是，此次银行整顿房贷市场，上海还只是开始，意味着一段时间内，切断了这些在房地产中介存在违规金融操作的资金来源。据一名银行业人士透露，此次停贷的6家中介公司，几乎都是全国性的中介。“确实也存在不规范操作，刚好政府相关部门又出了新政策。”
值得关注的是，虽然是上海银监局处罚，但别的监管部门和银行也启动了内部关注，外地很多银行也正在对照进行风险排查。
传闻中银监局还会出第二批黑名单，上述银行人士表示，目前没收到这类信息。
为什么是这六家？
上海银监局透露，上述违反受托支付要求发放个人住房按揭贷款的情况是指，在贷款发放后，将个人住房按揭贷款资金直接划入非房屋交易双方的第三方，该第三方又将资金划至房地产中介公司，同时还发现本市部分房地产中介公司存在通过首付贷及垫付资金等方式为房屋交易双方垫资的情况。
同策咨询数据显示，当前上海二手房交易由去年下半年3万多套／月下降至2万套左右／月，银监局的做法将使短期内交易量再度走低，加速买卖双方观望情绪，而上榜企业受到的影响可想而知。
同策咨询研究总监张宏伟表示，暂停房屋中介与商业银行1个月合作是规范中介操作的合理做法，对规范中介市场操作有积极意义；暂停合作并不是终止合作，政策只是延长了二手房的交易时间，并不影响最终交易，一个月后买卖双方再交易就可以了，另外，暂停合作期间，购房者自己也可以和银行对接房贷事宜。
然而，上述银行业人士透露，各家银行会对中介行业有个观察期，当下中介推荐业务零售占比高，主要在消费类贷款，对公占比很低，几乎可以忽略不计。这两年购房政策松动，加上中介直接代理一手盘多了，中介推荐的业务量应该就多了些。他强调，贷款主要的业务还是银行自营，中介业务也存在道德风险。
一入银监局黑名单，企业基本无力逆转局面。以链家为例，该公司在北京和上海的佣金收入就已占到全国二手房总佣金收入的40%。按照上海链家的计划，2016年门店将达到2000家，要新增4000个区域经理，5000个店铺内的客户经理，6000个店铺内客户主管，在上海的市场占有率将达到50%。如今在接连受到重创之后，这一目标面临调整。
上海链家今天的局面来自于猴年春节后两笔违规交易。两个月前，上海市消保委公开批评链家，两名消费者代表表示，因为链家出售问题房源，他们110万元和280万元的购房款差点血本无归。此后，链家的垫资和借贷行为引起了普遍关注，并逐渐引发了从民间到政府高层的对首付贷的指责，上海发改委等相关部门曾多次调研，随后上海史上最严新政出台，明确提出“禁止各类首付贷型金融产品”。
按揭贷款持续上行风险预警
上海银监局启动稽查，事出有因，房贷业务的快速增长有加剧构成系统性风险的隐性动因。此前的4月20日，央行官网公布2016年一季度金融机构贷款投向统计报告。报告指出，人民币房地产贷款余额 22.51万亿元，同比增长 22.2%，增速比上年末高1.3个百分点；一季度增加1.5万亿元，同比多增5045亿元，增量占同期各项贷款增量的 32.5%，比上年占比水平高1.9个百分点。
22.2%的增速有多快，可以对比一下各项贷款余额增速。2016年3月末，金融机构人民币各项贷款余额 98.56万亿元，同比增长14.7%，增速比上年末高0.4个百分点；一季度增加 4.61万亿元，同比多增9301亿元。
兴业证券一份研报则指出，信贷需求大幅度释放很可能不是传统观念上的需求大幅度释放带来的，更重要的是资金供给端。因为房贷力度最大的一线城市按揭利率优惠幅度最大，二线次之，三线最小。如果真的是完全需求端驱动，应该数据是反过来的。
根据融360的权威统计数据，2016年一季度末，全国首套房平均利率为4.54%，继续创历史新低。2016 年一季度末76.98% 的银行提供优惠利率。从利率水平看，2016年一季度末一线城市首套房平均利率4.27%，相当于基准利率8.7折；二线城市首套房平均利率4.45%，相当于基准利率9.1折；三线城市首套房平均利率4.63%，相当于基准利率9.5折。
另一方面，近期此类暂停业务的机构，基本上都是此前有部分违规创新的做法，所以通过暂停的做法较好地整顿部分创新业务。
据了解，中原地产自3月9日起就停掉了所有与首付贷业务相关的金融业务。记者从中原离职人士那里获悉，中原此前做首付贷是与银行合作，所以没有被查。而中原方面的答复是：我们的首付贷是合规的，后来国家规定停掉首付贷，所以就都停了。还有中原和链家的金融有本质区别，我们是推介金融产品，链家是自己做金融，怎么会一样？
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，如果从此类金融的业务层面看，链家、我爱我家都属于中型中介机构，而且属于扩张态势相对明显的机构。此类机构因为此前随意变更佣金，一定程度上“惹怒”了行业监管部门，但当时对于此类做法还算宽容。而随着随意变更佣金费率后，这几家又参与各类首付贷的业务，使得近期的监管皮鞭“正好”抽在了这些公司上。
虽然调低了中介佣金对于市场交易看似有利好，但实际上这可能是一种野蛮抢客的做法，所以会使得其他同行比较反感。另外，部分中介不遵守监管纪律的心态，也会在类似首付贷、商业贷等方面有各类违规的体现，所以相关监管部门势必会重拳出击。
据链家公关部门负责人的说法，链家接下来会采取和第三方合作的方式，让业务尽可能运转下去，形式和细节还正在研究中。
有房地产中介公司人士认为，从美国的经验看，上世纪30年代住房债务危机是引发经济萧条的一大动因，但政府没有因噎废食，而是将私人机构提供的短期高息按揭贷款（类似现在的首付贷）转化为长期低息银行按揭贷款，推动房地产业的持续繁荣和经济稳定发展。
（编辑：李清宇，邮箱：liqy@21jingji.com）
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