重仓一二线 金地今年销售或超700亿

曾经的一线房企金地，正在努力重新找回自己的位置。

4月22日，金地集团发布年度报告显示，2015年公司销售额首超600亿，录得617亿元，销售面积446万平方米，同比分别增长26%和15%。

长期坚持在一二线城市布局的金地是去年至今房价上涨的受益者。与此同时，随着限购、限贷等行政手段的普遍淡出，开发商们不得不面对市场化程度更高的竞争环境。但强者恒强的格局没有改变。无论是在产品设计或是融资环境等方面，大型房企均有着明显优势。

作为曾经比肩招商、保利和万科的老牌房企，金地也正凭借这种优势，通过进军海外市场、开发创新产品、坚守一二线城市等举措，谋求转型。

融资利率大降

过去一年是金地回款最好的年份之一，全年销售回款率超过90%，经营性现金流净额83.94亿元。现金流也相对充裕，截至期末，金地货币资金达150.01亿元。

不过，金地也出现了增收不增利的情况，2015年营业收入327.62亿元，归属于母公司净利润32.00亿元，同比分别下降28.21%和19.94%，这是由结算面积减少和少数股东权益增幅较大所致。报告期内，房地产项目结算面积265.66万平方米，同比下降23.53%；结算收入305.30亿元，同比下降 30.36%。

在行业利润被不断挤压的情况下，金地的毛利率达到了27.79%，同比微跌0.74%，好于行业平均水平，基本与过去两年持平；但净利润率降至5.8%的新低，高盛高华证券分析师李薇、王逸指出，这是因为少数股东权益占比达5%，且上海、常州、萧山、慈溪、扬州的项目库存减值5.25 亿元。

2015年流动性充裕，大型房企均受益于此大幅降低融资成本，金地的融资成本也已接近行业最低水平。

年报显示，金地2012年至今共发行公司债券102.5亿人民币及3.5亿美元，最低利率3%；2015年至今共发行中期票据95亿人民币，最低利率3.69%。根据东兴证券报告，截至2015年底，公司有息负债合计人民币393亿元，债务融资加权平均成本为5.32%。

今年3月，金地完成2016年公司债券第一期发行，融资规模共计30亿元，其中6年期债券部分的票面利率仅3.00%，创历史新低。

21世纪经济报道记者翻查万科、保利及中海等一线房企去年的融资情况发现，金地的融资利率已接近上述房企，也低于恒大、碧桂园等民营房企。

房地产行业进入“白银时代”，诸多房企谋求转型。投资海外市场、转为服务商是不少房企的选择。

2015年，金地大力进军美国市场，在旧金山开发500 Pine St.及350 Bush St.项目，并获取了位于洛杉矶、波士顿和硅谷的三个新项目。金地高级副总裁徐家俊此前曾透露，未来金地将有高达20亿美元资本进入美国市场，配合建筑贷款，将达成总价100亿美元资产的投入。

在产品服务方面，金地正将打造“智慧社区”作为战略方向。去年金地与小米合作打造智能化家居系统，并与中兴、平安合作在全方位购房生态链上作出尝试；此外，金地还与腾讯、UBER等合作，为智能社区增添社交和出行平台。

在房地产+金融方面，金地也有所尝试。去年2月成立金诚小贷公司，10月成立旧改基金，12月成立互联网金融公司等，将金融渠道下沉至购房客户层面。金地称，希望金融工具成为“促进销售增长的利器”，并成为金融板块新的利润增长点。

重仓一二线

随着全国房地产市场进一步分化，增加在一二线城市的投资比例几乎成了所有大型房企的共识。目前，金地已形成以珠三角、长三角、环渤海三大核心区域和武汉、西安、沈阳三个重要城市为核心的“3+3”战略布局。

这一布局使金地在一定程度上成为去年热点城市房价上涨的受益者。去年以深圳、广州、东莞为主的华南区域公司全年签约120.4亿，成为集团首个实现销售额破百亿的区域；华北和华东区域公司也完成全年百亿销售目标。

在金地新获取的项目中，一二线主要城市投资额占比也达90%。年报披露，截至2015年末，金地土地总储备约2629万平方米，全年获取地块33块，总投资额297亿元，权益投资额113亿元，新增土地储备447万平方米，同比增长56%。其中北京、上海等一线城市总投资额占比39%；沈阳、苏州、南京、武汉等二线城市总投资额占比51%；三线城市占比仅10%，且主要位于受一线城市外溢影响的东莞。

金地格外关注一线及热点城市的细分市场，目前已开发了八大产品系列。4月21日，金地在毗邻深圳总部大厦的科学筑家馆推出最新研发产品，据金地集团产品管理部副总经理何大江透露，其中针对年轻客群研发的极公寓可卖可售，目前在北京已经有项目落地，未来将在上海、杭州、南京以及深圳龙华等一二线城市落地。

对于金地2016年的业绩表现，广发证券乐加栋指出，其今年一季度实现销售金额204亿，同比升207%，在市场环境和销售整体向好的情况下，公司表现依然跑赢行业平均水平。此外，公司较多布局在重点城市的产品在这轮政策窗口期去化更为受益，预计未来结算毛利率也将企稳。4-5月新推或加推盘计划的项目总计26个，集中在长三角地区，包括南京、杭州等基本面强劲的城市，预计未来几个月销售仍能保持较好水平。

瑞银证券丁晓预计，金地2016年将实现销售额727亿，同比增17%。

（编辑：骆轶琪）

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